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Technische Due Diligence

auf Herz und Nieren geprüft

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Die Nachfrage nach Technischen Due Diligences (TDD) ist in den letzten Jahren stetig gestiegen. Anlagedruck, ein härter werdender Wettbewerb und ein oft notwendiges hohes Tempo bei der Abwicklung der Deals haben auch die Durchführung einer Technischen Due Diligence verändert: Einerseits werden die Vorlauf- und Bearbeitungszeiten immer kürzer, andererseits nehmen die TDDs für Neubau- Developments deutlich zu. Mit 90 Prozent ist ihr Anteil bei WITTE im Segment TDD-Wohnungsbau überdurchschnittlich stark angestiegen. Was auch daran liegt, dass Wohnungsbestände derzeit kaum noch gehandelt werden. Was hat sich im Umgang mit Technischen Due Diligences verändert?

Exklusivität beim Ankauf ist seltener, die Vorlaufzeiten für technische Ankaufsprüfungen sind kürzer geworden – ein Wandel, der hohe Flexibilität, Schnelligkeit und strukturierte Prozesse verlangt. Bis vor wenigen Jahren war das typische Aufgabenprofil einer Technischen Due Diligence vor allem, Risiken hinsichtlich der Bausubstanz aufzudecken, Kosten zu schätzen und mögliche Dealbreaker früh zu identifizieren. Heute, mit der stark wachsenden Nachfrage am Wohnungsmarkt, nehmen TDDs für Neubau-Projektentwicklungen insbesondere für Wohnbauprojekte stark zu. Hier jedoch mit anderem Fokus: Untersucht werden vor allem die Qualität und Konsistenz der Projektunterlagen, um potenzielle Abweichungen vom Bausoll, also Risiken, die im Projektverlauf bis zur Übernahme auftreten können, vor Beurkundung zu  erkennen und zu eliminieren. Dazu gehört, dass Baubeschreibungen, Planungsunterlagen und Kaufverträge von Anfang an klar und technisch präzise definiert und aufeinander abgestimmt werden, um Abweichungen frühzeitig festzustellen und kostenintensive Auseinandersetzungen, z. B. über eine ungenügende Ausführung, von vornherein auszuschließen. Diese ganz unterschiedlichen Aufgabenstellungen für die Durchführung einer TDD erfordern deshalb ganz unterschiedliche Prüfkataloge.

Ein weiterer Punkt ist, dass sich die Verantwortung für die technische Bewertung auf die Käuferseite verlagert. Bei vielen institutionellen Investoren zeigt sich eine bereits weit fortgeschrittene Professionalisierung: Sie haben ihre eigenen technischen Kompetenzen verstärkt und arbeiten mit standardisierten Anforderungsverzeichnissen, in denen alle kaufrelevanten Daten erfasst sind. So ist das Ankaufsprofil heute wesentlich differenzierter als früher. Hinzu kommen die kurzen Bearbeitungszeiträume: Oft stehen – statt früher vier bis sechs – nur zwei Wochen für die sorgfältige Prüfung zur Verfügung. Bieterverfahren und geringe Transaktionsspannen erfordern, ad hoc reagieren zu können oder lückenhafte Datenräume zügig zu füllen und die dafür notwendigen Informationen auch direkt aus den Archiven zu sammeln.

Diese kürzeren Vorlaufzeiten für technische Ankaufsprüfungen erfordern zwar einerseits die erwähnte Schnelligkeit bei der Durchführung der TDD, andererseits aber auch – aufgrund der Bandbreite der Objekte und der individuellen Wünsche der Käufer – eine hohe Flexibilität. Zudem werden mit dem veränderten Markt im Rahmen der TDD viele zusätzliche, umfangreiche Leistungen abgefragt wie Fachgutachten, etwa zu Brandschutz oder Statik, die Environmental Due Diligence (EDD) oder eine profunde Beratung zur Entwicklung von Nachnutzungskonzepten.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Witte Projektmanagement GmbH
Erstveröffentlichung: WP Magazin 2016/2017

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