Junge Städte im Fokus

Mit Blick auf die stetig wachsenden Bevölkerungszahlen scheint das urbane Leben aktuell so attraktiv wie selten zuvor zu sein. Vor allem auf die sehr wanderungsaktiven jungen Bevölkerungsschichten üben die vielfältigen Bildungs-, Freizeit- und Beschäftigungsangebote der Ballungsräume einen besonderen Reiz aus. Durch ihre individuellen Lebensentwürfe prägen sie dabei wie wohl keine andere Bevölkerungsschicht das spezifische Lebensgefühl einzelner städtischer Quartiere. Sie sorgen für ein urbanes Flair, welches maßgeblichen Einfluss auf die Wohnraumnachfrage und somit auch auf die Preisentwicklung der Mietwohnungsmärkte hat. Eine junge Bevölkerung ist daher ein Faktor, der sich zunehmend auch auf immobilienwirtschaftliche Investitionsentscheidungen auswirkt.

Große Wanderungsdynamik durch Hochschulen
 Von den 62 von Engel & Völkers Commercial untersuchten Standorten können zwölf als besonders junge Städte klassifiziert werden. Ihr Bevölkerungsanteil in der Alterskohorte von 18 bis 30 Jahren ist jeweils größer als 20 %. Gleichzeitig weisen sie ein sehr hohes Wanderungsvolumen bei überwiegend leicht positiven Wanderungssalden auf. Nicht nur die jährlichen Bevölkerungszuzüge bewegen sich also auf einem hohen Niveau, sondern auch die Fortzüge. Im Verhältnis zu den Einwohnerzahlen befindet sich somit ein relativ hoher Anteil der Bevölkerung in Bewegung. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass es sich bei den jungen Städten um Hochschulstandorte handelt und für viele Studierende der Beginn und das Ende ihres Studiums mit einem Wohnortwechsel verbunden sind.

Kurze Vermarktungszeiten
Die hohe Wanderungsdynamik führt zu einer konstant hohen Nachfrage nach Wohnraum. Dies spiegelt sich in größtenteils kurzen Vermarktungszeiten für Mietwohnungen wider. Während die durchschnittliche Inseratslaufzeit von Bestandswohnungen in Städten mit mehr als 80.000 Einwohnern bei drei Wochen liegt, sind es in den jungen Städten nur 1,9 Wochen. Mit einer durchschnittlichen Angebotslaufzeit von lediglich 0,8 Wochen sticht Freiburg besonders stark hervor und erreicht auch im deutschlandweiten Vergleich die Spitzenposition. Heidelberg, Konstanz und Karlsruhe (jeweils 1,4 Wochen) gehören ebenfalls zu den Städten mit den bundesweit kürzesten Angebotslaufzeiten und liegen diesbezüglich auf einem Niveau mit A-Standorten wie Stuttgart und München. Trotz einer vergleichsweise hohen Mieterfluktuation weisen die jungen Städte daher überwiegend niedrige Leerstandsquoten auf. Dies macht sich auch bei der Entwicklung der Angebotsmieten bemerkbar. Obwohl in allen untersuchten Standorten im Vergleich zum Vorjahr Mietsteigerungen verzeichnet werden konnten, fielen diese in Städten wie Heidelberg (+ 6,6 %), Karlsruhe (+ 5,9 %) und Regensburg (+ 5,2 %) überdurchschnittlich aus.

Da sich sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den absoluten Angebotsmieten zwischen den einzelnen Städten große Unterschiede zeigen, bieten die jungen Städte Anlegern sehr heterogene Investmentchancen. So reicht der Faktorspread in den guten Wohnlagen vom 19,5-Fachen in Trier bis zum 26,0-Fachen der Jahresnettokaltmieten in Regensburg. Neben langfristigen Mietrenditen lassen sich durch die genaue Sondierung der Mikrolagen punktuell auch hohe Wiederverkaufsgewinne erzielen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Engel & Völkers Commercial
Erstveröffentlichung: Marktbericht Deutschland 2019 - Wohn- und Geschäftshäuser - Residential Investment , Januar 2019