Vier fatale Fehler

Vier fatale Fehler, die zu Stranded Assets führen – und wie institutionelle Investoren ihre Immobilien sicher durch die Untiefen navigieren.

Heute entscheiden CO2-Emissionen über Kreditwürdigkeit, Kapitalzugang und den langfristigen Werterhalt ganzer Portfolios. Wer in Immobilien investiert, steht somit vor der Aufgabe, dabei auch regulatorische Vorgaben und Klimaziele zu berücksichtigen, denn ohne strategisches Vorgehen drohen sogenannte Stranded Assets – Objekte, die ihren wirtschaftlichen Wert verlieren, weil sie energetisch nicht mehr wettbewerbsfähig sind. Der Druck ist hoch, die Fallstricke zahlreich. Vier typische Fehler zeigen, warum Portfolios scheitern, und wie sich das verhindern lässt.

1. Segel setzen ohne Steuerrad

Für viele Investoren ist ESG primär immer noch eine Compliance-Übung, um Ratings zu bedienen, Labels zu erhalten oder Reputationspunkte zu holen. Man realisiert also punktuell „grüne“ Projekte oder sammelt Daten für Berichte. Doch wer ESG nur als Scorecard betrachtet, übersieht die eigentliche Chance: Nachhaltigkeit als Hebel für Wertentwicklung und Risikosteuerung.

Ohne eine echte Integration in die Investitionsstrategie bleibt dieses Potenzial jedoch ungenutzt. Erst wenn ESG-Ziele in CAPEX- und Sanierungsentscheidungen einfließen, entsteht ein zuverlässiges Steuerungsinstrument. Hierzu müssen die Ziele zunächst, etwa durch die Definition von CO₂-Pfaden, konkretisiert werden. Mithilfe relevanter Kennzahlen lassen sie sich dann nicht nur bei der Planung von Maßnahmen berücksichtigen, sondern auch über das gesamte Portfolio hinweg monitoren.

2. Ohne Kompass in See stechen

Ohne verlässliche Daten gleicht demnach jede Maßnahme einer Fahrt ins Ungewisse. Dennoch werden viele Portfolioentscheidungen auf Basis lückenhafter oder inkonsistenter Informationen getroffen. Aber intransparente Erhebungsprozesse, uneinheitliche Formate und mangelnde Vergleichbarkeit verhindern belastbare Aussagen zur CO₂-Bilanz oder zum Sanierungsbedarf einzelner Objekte. Die Folge: Unklare Prioritäten, ineffiziente Sanierungsmaßnahmen, verfehlte Ziele.

Der Aufbau einer validen Entscheidungsgrundlage ist deshalb die wesentliche Voraussetzung für eine strategische Portfolioentwicklung. Wichtig ist hierbei jedoch, dass Qualität vor Quantität kommt. Statt unübersichtliche Datenfriedhöfe zu schaffen, gilt es also jene Datenpunkte zu priorisieren, die für strategische Entscheidungen wirklich relevant sind, und deren Erfassung konsequent zu standardisieren.

Abbildung 1: Wer jetzt nicht handelt, riskiert langfristige Einbußen. Doch ohne Daten und klare Strategie lassen sich Stranded Assets kaum vermeiden.

3. Bestandsobjekte treiben lassen

Während sich ESG-Investitionen lange Zeit auf Neubauten und vereinzelte Leuchtturmprojekte fokussierten, wurde der Bestand weitestgehend sich selbst überlassen. Dabei liegt genau hier das größte Risiko, denn niedrige Energieeffizienz, veraltete Technik oder Sanierungsstau drohen für eine Vielzahl von Gebäuden zur Klippe zu werden. Nur wer sein gesamtes Portfolio im Blick hat, kann diese Gefahren rechtzeitig erkennen und gezielt gegensteuern. Zumal neben den finanziellen und regulatorischen Problemfällen hier auch großes Potenzial liegt. Aber welche Objekte lassen sich mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand wieder auf Kurs bringen? Und wo versandet das Investment einfach?

Um diese Fragen zu beantworten, ist eine ganzheitliche Analyse erforderlich, in deren Rahmen die technische und energetische Objektqualität nach standardisierten Kriterien bewertet und mit ESG-Zielwerten abgeglichen wird. Ziel ist ein belastbares Bild davon, welche Immobilien priorisiert saniert werden sollten, und welche Investitionen bei begrenztem Budget maximalen Impact entfalten.

4. Navigieren ohne Seekarte

Einzelne Maßnahmen sind schnell beschlossen, doch ohne Einbindung in eine Gesamtstrategie ist ihr Effekt oft gering. Die aufgewendeten Mittel verpuffen und die CO₂-Einsparungen bleiben hinter den Erwartungen zurück. Welche Maßnahmen sind also zugleich technisch sinnvoll, wirtschaftlich tragfähig und effektiv? Wie gelingt es, Budgets und CO₂-Ziele in Einklang zu bringen?

Ein Maßnahmenfahrplan schafft Klarheit. Dafür werden die Objekte entsprechend ihrer ESG-Performance geclustert, Standardstrategien entwickelt und konkrete Maßnahmenvorschläge erstellt. Deren Priorisierung erfolgt unter Berücksichtigung ihrer CO₂-Einsparpotenziale und Kosten. Ein systematischer Abgleich mit Budgetgrenzen und Fördermöglichkeiten erlaubt es, realistisch zu planen und flexibel auf sich ändernde Rahmenbedingungen zu reagieren. So führen Investitionen tatsächlich ans Ziel.

Abbildung 2: Nur mit einer soliden Datenbasis lassen sich fundierte Entscheidungen treffen – aber genau hier liegt das Problem.

Also: Kurs setzen, statt auf der Sandbank landen

Stranded Assets entstehen nicht über Nacht. Sie sind das Ergebnis jahrelanger Unterlassung. Für institutionelle Investoren bedeutet das: Wer sein Portfolio heute objektiv analysiert und strategisch plant, sichert sowohl die ESG-Performance als auch die Wirtschaftlichkeit seiner Immobilien. In einem von Regulierung und Marktdruck geprägten Umfeld ist das die einzige Möglichkeit, mit klarem Kurs in Richtung Zukunft zu steuern.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2025