Wohnen: Resilient und facettenreich
Ein zentraler Baustein im Portfolio
„Die kleinen Zimmer oder Behausungen lenken den Geist zum Ziel, die großen lenken ihn ab.“
Leonardo da Vinci (1452 bis 1519)
Folgt man Leonardo da Vinci, müsste unser Geist eigentlich auf dem Weg zum Ziel sein und Lösungen für die aktuellen Herausforderungen der Wohnimmobilienmärkte finden. Wohnungen sollen kleiner werden, zudem effizient gebaut und entsprechend moderne Wohnkonzepte ermöglichen. Doch so einfach scheint es nicht zu sein, denn in den vergangenen Jahren sind die Herausforderungen auf den Wohnungsmärkten eher größer als kleiner geworden.
Die Gründe sind vielfältig, bieten Investoren aber gerade deshalb auch eine Vielzahl attraktiver Opportunitäten, wenn die Marktdynamiken richtig verstanden werden. Viele aktuelle Herausforderungen sind pfadabhängig und auf die Entwicklung der Wohnungsmärkte der vergangenen 70 Jahren zurückzuführen.
Der Großteil des Wohnungsbestands in Europa wurde zwischen 1945 bis 1975 neu errichtet. Innerhalb von 30 Jahren wurde der Bestand erneuert und maßgeblich erweitert. Diese Bauten prägen bis heute unser Wohnumfeld.
Der Wohnsektor ist heute größer und vielfältiger als je zuvor. Seit dem Beginn des neuen Millenniums ist ein immer vielfältigeres Investitionsuniversum zu beobachten. Neue Teilsegmente sind entstanden, während Nischen der Vergangenheit sich zunehmend etablieren konnten.
In Folge können institutionelle Anleger und Investoren jetzt auch in weniger regulierte Segmente investieren: Studentenwohnungen, Co-Living oder Serviced Apartments haben eine größere Nähe zur Hotellerie als zum klassischen Mehrfamilienhaus. Zentrale Erfolgsfaktoren sind vor allem der Betreiber und die Gebäudeeffizienz. Diese Entwicklung hat zu einer Vielzahl von Wohnprodukten mit einer signifikant unterschiedlichen Zusammensetzung von laufendem Ertrag und Wertentwicklung, sowie stark variierender Regulierung geführt.
Einschneidend eingetrübt wurde die Stimmung am Markt jedoch durch eine Reihe von Ereignissen, die den Aufwärtstrend der europäischen Bauwirtschaft zu Beginn der laufenden Dekade abrupt unterbrochen haben. Insbesondere steht dabei eine abschließende Bewertung der Folgen des Ukrainekriegs für den Mietmarkt und die Baukosten bisher noch aus.
Chancen für den langfristigen Anlegeerfolg
Wie aber sollten sich institutionelle Investoren für die Zukunft positionieren? Was bedeuten die beschriebenen Entwicklungen konkret für die aktuellen und zukünftigen Investitionsstrategien?
Basierend auf historischen Entwicklungen sowie einer Welt, die zunehmend von Nachhaltigkeit und ESG-Aspekten geprägt ist, bieten die europäischen Wohnungsmärkte vorausschauenden Investoren Opportunitäten in den Bereichen „brown-to-green“ und bezahlbarem Wohnraum: Die Chance im ersten Bereich ist direkt mit dem Ziel der EU verbunden, die Kohlenstoffemissionen bis 2030, um mindestens 55 Prozent zu reduzieren. Der zweite Bereich richtet sich an das zunehmend wichtigere „S“ in ESG.
Der regulatorische Wandel wird eine Herausforderung bleiben, sollte jedoch nicht von den langfristigen Chancen ablenken. Letztendlich werden die Fundamentaldaten den langfristigen Anlageerfolg bestimmen, aber Regulierung kann vorübergehend Unsicherheit und Anpassungsreaktionen hervorrufen. Das Asset Management muss an dieses dynamischere Umfeld angepasst sein.
Politische Eingriffe werden ein zentrales Thema für den Wohnsektor bleiben. Portfolioergänzungen im Bereich Studentenwohnungen, Co-Living oder Serviced Apartments bieten eine Möglichkeit, ein Portfolio widerstandsfähiger gegen regulatorische Herausforderungen zu machen. Eine solche Strategie wird auch durch die steigende Zahl von Einpersonenhaushalten und deren Fokus auf Wohnqualität unterstützt. Diese Zielgruppe wird einen längeren Teil ihres Arbeitslebens mieten, aber während dieser Zeit auch aufgrund von Arbeitsplatzwechseln und Veränderungen in ihrem privaten Umfeld häufiger umziehen.
Insgesamt hat der Wohnungsmarkt seine Widerstandsfähigkeit bewiesen und wird ein Ort für Investoren mit moderatem Risikoprofil bleiben, insbesondere wenn sie Asset-Liability-Management gesteuert sind.
Auf welche Standorte sollte sich ein Investor konzentrieren? Basierend auf dem Megatrend Urbanisierung sind erfolgreiche Anlagestrategien städtebasiert. Das Verständnis, was eine Stadt wettbewerbsfähig und attraktiv macht, ist der Schlüssel zur Entwicklung einer Anlagestrategie. In Kombination mit Informationen über die Marktliquidität, kann eine Stadtauswahl basierend auf Risiko-Rendite-Überlegungen erfolgen. Dies unterstreicht die Notwendigkeit von Werkzeugen wie dem PATRIZIA Living Cities Index oder dem PATRIZIA Student Cities Index bei der Strategieentwicklung.
Schließlich ermöglicht künstliche Intelligenz und maschinelles Lernen in einer Welt, in der wir immer detailliertere, digitale Informationen über Standorte haben, Attraktivitätsanalysen aus Nutzersicht. Der PATRIZIA Amenities Magnet ist ein solches Werkzeug für Investoren, um eine bestmögliche strategische Objektselektion umzusetzen.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von PATRIZIA SE
Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2025
