The Property Post - Das Online-Meinungsportal für die deutsche Immobilienwirtschaft
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Vorteile der Digitalisierung

Auswirkungen auf das Planen, Bauen und Betreiben von Immobilien

Dr. Jochen Keysberg, Vizepräsident des ZIA und Vorstandsmitglied, Bilfinger SE
Dr. Jochen Keysberg

Die Digitalisierung des Planens, Bauens und Betreibens wird zu einer Prozessoptimierung in allen Lebenszyklusphasen der Immobilie führen. Alle Akteure der Immobilienwirtschaft vom Projektentwickler, Planer und Bauausführenden über Finanzierer, Projektsteuerer sowie Immobilienmanager werden hiervon profitieren. Ein augenfälliger Nutzen liegt in der Verfügbarkeit digitaler Daten in einem zentralen Datenmodell. Die Vorteile reichen jedoch viel weiter.

Building Information Modeling (BIM) bezeichnet die durchgängige Digitalisierung aller Bauwerksinformationen in einem virtuellen Bauwerksmodell. Dabei werden alle relevanten Gebäudedaten digital erfasst, kombiniert und vernetzt. Alle Daten vom Durchmesser der Stütze in der Tiefgarage über die Tragfähigkeit der Decke im 4. Obergeschoss, die Wattaufnahme der Treppenhausbeleuchtung bis hin zum Fabrikat der Schranktür der Mieterküche sind direkt abrufbar. BIM schafft eine einheitliche Datenbasis, ermöglicht eine Optimierung von Planung, Ausführung und Bewirtschaftung und erhöht hierdurch die Immobilienqualität.

Die Digitalisierung in der deutschen Bau- und Immobilienwirtschaft liegt im Vergleich zu anderen Wirtschaftszweigen in Deutschland aber auch im internationalen Vergleich zurück. Bei der Nutzung von BIM-Modellen sind Länder wie z.B. UK, USA und die skandinavischen Staaten weiter, die bei öffentlichen Hochbauvorhaben bereits eine verpflichtende Anwendung von BIM-Modellen vorsehen (UK ab 2016).

Um BIM auch in Deutschland zum Durchbruch zu verhelfen, werden die bestehenden Initiativen durch Politik und staatliche Ministerien aktiv unterstützt. Die „Reformkommission Bau von Großprojekten“ des BMUBs hat in seinem Zwischenbericht vom 7.10.2014 die Gründung einer BIM-Plattform in Deutschland vorgeschlagen.

Am 20.02.2015 gründeten führende Verbände und Institutionen aus dem Bereich Planen, Bauen und Betreiben die gemeinsame Gesellschaft „planen-bauen 4.0 – Gesellschaft zur Digitalisierung des Planens, Bauens und Betreibens mbH“. Der Zentrale Immobilien Ausschuss ist ebenfalls Gründungs- und Aufsichtsratsmitglied der Gesellschaft und wird die Entwicklung fachlich begleiten. Die Schaffung einer zentralen digitalen Plattform bietet für alle Akteure der Immobilienwirtschaft viele Vorteile, die im Folgenden exemplarisch skizziert werden sollen:

Zentrale Dokumentation

Alle Projektbeteiligten profitieren von der Summe des zentral verfügbaren und lebenszyklusphasenübergreifenden Wissens. Durch die integrale Datenbasis werden unnötige Redundanzen vermieden und aufwändige Bestandsaufnahmen oder Mengenermittlungen unnötig. Ein Facility Manager kann z.B. die Traglasten von Böden und Decken sowie das Lichtraumprofil der Zugangswege abrufen, um den Austausch schwerer und sperriger Klimageräte zu planen. Ebenso könnte der Vermieter am digitalen Gebäudemodell prüfen, ob der vom Mieter gewünschte zusätzliche Einbau einer Küche über die bestehende Wasserver- und -entsorgungsinfrastruktur technisch überhaupt möglich ist. Für eine Immobilienbewertung könnte man z.B. auf aktuelle Flächen- und Mietdaten zugreifen. Externe Dienstleister könnten zudem z.B. auf Basis der vorhandenen Daten bauphysikalische Nachweise erstellen. Dabei ist das BIM-Modell beliebig erweiterbar und kann neben geometrischen Informationen (3D) auch weitere Komponenten wie Terminplanung (4D), Kostenplanung (5D) und Vertragsmanagement (6D) abbilden. Hierdurch stehen den Akteuren umfassende Informationen über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie in einem bisher ungekannten Ausmaß zur Verfügung.

Interdisziplinäre Zusammenarbeit

Ein zentrales Datenmodell fördert die Kommunikation und interdisziplinäre Zusammenarbeit der Projektbeteiligten. Durch den Abgleich von Daten unterschiedlicher Fachdisziplinen können Konflikte in Form von Schnittstellenproblemen oder Fehlplanungen schneller erkannt werden. Ein lösungsorientierter Dialog wird unterstützt. Zum Beispiel können Fassaden-, Tragwerks- und TGA-Planung zwischen Architekt, Fachplaner und bauausführendem Unternehmen bearbeitet werden, um ein Optimum aus Bau- und Betriebskosten zu erzielen. Durch die zusätzliche Integration des Facility Managers kann z.B. ein abgestimmtes Höhenzugangskonzept für eine kostengünstige Fassadenreinigung festgelegt werden.

Integration eigener digitaler Arbeitsprozesse

Durch die einfache Verfügbarkeit von Stammdaten der Immobilie können diese wesentlich intensiver genutzt und in die eigenen digitalen Prozessabläufe integriert werden. Die Digitalisierung der eigenen Arbeitsprozesse und die Verknüpfung mit dem zentralen Datenmodell bietet den Beteiligten vollkommen neue Möglichkeiten. Ein Generalunternehmer kann z.B. für jedes Gewerk seine Leistungsverzeichnisse digital aufbereiten, um einen einheitlichen Standard bei Ausschreibungen und eine sichere Kalkulation des Projektes auf Grundlage der Einzelkomponenten und Mengen zu gewährleisten. Ein Property Manager wird für die Belegungsplanung die Flächenwünsche seiner Mietinteressenten digital erfassen und mit den Grundrissen und technischen Ausstattungen des Gebäudemodells abgleichen. Der Gebäudeeigentümer könnte z.B. die Mietflächendaten nach gif-Standard für die Kalkulation von marktgerechten Mietpreisen nutzen.

Virtuelle Visualisierung und Simulation

Das BIM-Modell verbessert die Möglichkeiten einer gemeinsamen Projektoptimierung bzw. Problemlösung durch Visualisierung und Simulation. Das Gebäude, einzelne Gewerke, Bauteile sowie technische Komponenten oder Systeme können als Computeranimation visualisiert werden. Dies ermöglicht es z.B. dem Architekten, die verschiedenen Fachplanungen optimal aufeinander abzustimmen und Kollisionen frühzeitig zu erkennen. Zudem können Bauteile auch virtuell ausgetauscht werden, um unterschiedliche Planungsvarianten hinsichtlich Bau- und Betriebskosten zu untersuchen. Auch der Gebäudeeigentümer oder Assetmanager kann zur Überprüfung von Modernisierungskonzepten verschiedene Fassadensysteme auf ihre Kostenauswirkungen hin überprüfen. Ebenfalls könnte ein ausführendes Unternehmen den gesamten Bauablauf virtuell simulieren, um Kapazitäten für Personal und Baulogistik sowie die Bauzeit zu ermitteln. Durch eine 3D-Visualisierung kann ein Projektentwickler z.B. die städtebauliche Integration des Bauvorhabens gegenüber Planungsbehörden und Nachbarn darstellen.

Verbesserung des Risikomanagements

Durch die zentrale Zusammenführung aller projekt- und objektrelevanten Informationen wird insgesamt das Risikomanagement in Bezug auf Qualitäten, Kosten und Fristen verbessert. Digitale Simulationen und Kollisionsprüfungen erhöhen die Plausibilität und Verlässlichkeit von Planungen.

Durch die modellbasierte Mengen- und Kostenermittlungen können verlässliche Kosten- und Terminpläne sowie Wirtschaftlichkeitsvergleiche erstellt werden. Das Risiko von Nachträgen aus Mengendifferenzen oder fehlenden Leistungen sinkt erheblich. Durch die interdisziplinär abgestimmte Planung sowie die Simulation des Bauwerks und des Erstellungsprozesses sind wichtige Grundlagen für einen reibungslosen realen Projektablauf und anschließenden Gebäudebetrieb gelegt.

Fazit

Die Digitalisierung des Planens, Bauens und Betreibens ist eine attraktive Zukunftsvision, die in einigen Teilbereichen bereits Realität geworden ist. Sie bietet große Chancen, Projektrisiken zu minimieren und Immobilienprojekte im Zeit- und Kostenrahmen zu realisieren. Es wird jedoch noch ein mühevoller und kommunikationsintensiver Weg, um auf ein standardisiertes Datenmodell zugreifen zu können, welches für alle Akteure der Immobilienwirtschaft optimal genutzt werden kann.

Nicht unterschätzt werden sollte hierbei die Anpassung und Digitalisierung der eigenen Prozesse. So ist z.B. die Nutzung mobiler Endgeräte für die Bestandsaufnahme von Grundstücks- und Gebäudedaten zwingend notwendig, um Informationen direkt in die zentrale Datenbank speichern zu können. Der Erfolg des Auf- und Ausbaus einer digitalen Wertschöpfungskette hängt also auch davon ab, mit welcher Innovationsbereitschaft die Beteiligten ihre eigenen Prozesse digitalisieren und für das zentrale Datenmodell kompatibel gestalten. Unternehmen, die bereits über eine digitale Strategie verfügen oder sogar erste Pilotprojekte umgesetzt haben, besitzen eine gute Startposition. Unumgänglich ist die Definition eines zentralen Ansprechpartners, der das Thema Digitalisierung innerhalb des Unternehmens koordiniert und alle Prozesse auf das digitale Datenmodell ausrichtet.

Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie hatte in seiner Pressemitteilung vom 20.02.2015 zur Gründung der Gesellschaft planen-bauen 4.0 bereits einen positiven Ausblick gegeben: „Dem digitalen Planen, Bauen und Betreiben gehört die Zukunft“. Die Digitalisierung wird auch auf europäischer Ebene vorangetrieben. Günther Oettinger, EU-Kommissar für Digitale Wirtschaft und Gesellschaft ist sich sicher: „Diese Revolution wird vor der Immobilie nicht Halt machen.“ Dieser Einschätzung ist nichts hinzuzufügen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2014/2015

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