21.02.2024

Wohnimmobilien zeigen hohe Resilienz

Positiver Ausblick dank starker Mieternachfrage

Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy, HIH Invest Real Estate
Prof. Dr. Felix Schindler

Seit 2021 investiert die HIH Invest verstärkt in die Assetklasse Wohnen und hat bereits zwei Strategiefonds mit entsprechendem Fokus aufgelegt: den „HIH Deutschland Wohnen Invest“ und den „HIH Wohninvest Quartiere“. Welche Perspektiven bieten sich Investoren an den deutschen Wohnungsmärkten in den kommenden Monaten und Jahren?

Zuletzt gab es zahlreiche Medienberichte zu Wohnungsmarktthemen mit kritischem oder negativem Tenor. Diese bezogen sich vor allem auf das Verfehlen der von der Politik gesetz- ten Ziele für den Wohnungsneubau in Deutschland, auf steigende Baukosten und auf die weiter wachsende Nachfrage nach Wohnungen in den großen Metropolen und Ballungszentren Deutschlands, mit welcher die Entwicklung des Wohnungsangebots nicht annährend Schritt halten kann. Für Wohnungssuchende ist die Situation tatsächlich nicht einfacher geworden, sondern vielerorts noch deutlich schwieriger. Ein weiterer häufig thematisierter Punkt sind die rückläufigen Transaktionsvolumina und die oft noch zu weit auseinanderliegenden Preisvorstellungen von potenziellen Käufern und Verkäufern von Wohnimmobilien.

Wer die Marktsituation aus Sicht von professionellen Wohnimmobilien-Bestandshaltern – wie beispielsweise Wohnimmobilienfonds – betrachtet, kommt derzeit keineswegs zu einem so negativen Bild, wie es die erwähnten Medienberichte zeichnen. Vielmehr erweisen sich gerade Wohnimmobilien in der aktuellen Situation als bemerkenswert resilient, und mehrere aktuelle Marktanalysen aus unterschiedlichen Perspektiven lassen erwarten, dass das Wohnimmobiliensegment für Investoren aktuell und in Zukunft attraktive Ertrags- und Wertentwicklungschancen bereithält.

Die Hauptargumente, die aus Investorensicht für Engagements am Wohnimmobilienmarkt sprechen, sind die stabilen, gut prognostizierbaren Cashflows und die demografische Entwicklung in den Wachstumsregionen, die zu einer entsprechend stabilen bis steigenden Wohnungsnachfrage führt. Die geringe Neubautätigkeit bewirkt, dass sich der Wohnraummangel weiter verschärft, was das Niveau des Wohnungsleerstands auf ein Minimum sinken lässt und für weiter steigende Mieten sorgt. Der Branchenverband ZIA geht davon aus, dass bis zum Jahr 2027 deutschlandweit bis zu 830.000 Wohnungen fehlen. Andere Institutionen kommen bei ihren Prognosen zu ähnlichen Ergebnissen. Der Mietwohnungsmarkt in Deutschland wird somit auf Jahre hinaus von einer erheblichen Bedarfslücke und dem daraus resultierenden Mietsteigerungspotenzial geprägt sein.

Dass die Kaufpreise für Wohnimmobilien in den vergangenen Monaten nach mehreren Jahren mit enormen Steigerungsraten zurückgegangen sind, steht einer positiven Markteinschätzung nicht entgegen. Wer am Wohnimmobilienmarkt engagiert bleibt oder sein Exposure weiter ausbaut, dürfte perspektivisch davon spürbar profitieren. Die bemerkenswerte Resilienz der Wohnimmobilien wird unter anderem daran deutlich, dass Eigentümer in Deutschland im Fünf-Jahres-Vergleich ungeachtet der Preisrückgänge in den vergangenen Monaten noch durchschnittliche Wertzuwächse von rund 40 Prozent verbuchen können. Dies zeigen aktuelle Untersuchungen der Unternehmen Immowelt, Immoscout24 und Sprengnetter, die sich auf die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in den Jahren 2018 bis 2023 beziehen und die Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise beziehungsweise der tatsächlich erzielten Transaktionspreise betreffen. Letztere lägen zwar etwa sechs bis acht Prozent unter dem Niveau des Angebotspreises, doch ergebe sich für Eigentümer seit 2018 auf Basis der tatsächlich zu erzielenden Preise eine durchschnittliche Wertsteigerung von rund 40 Prozent.

Einen Ausblick auf die kommenden Monate gibt eine Einschätzung der DZ Bank, die nach Preisrückgängen infolge des steilen Anstiegs der Bau- und Finanzierungskosten im Jahr 2023 für 2024 eher mit einer Stagnation der Wertentwicklung rechnet und dies vor allem mit den geringen Neubau-Fertigstellungszahlen begründet. Mit Abschlägen sei vor allem bei Objekten mit „Negativmerkmalen“ wie einem sehr schlechten energetischen Zustand zu rechnen. Sollten die Zinsen schneller zurückgehen als erwartet, wären bereits 2024 wieder steigende Wohnimmobilienpreise möglich. Diese Einschätzungen bestätigen die Strategie der HIH Invest, sich bei Ankäufen für ihre Wohnimmobilienfonds auf energieeffiziente Neubauten beziehungsweise Projektentwicklungen zu fokussieren – und dies in jenen deutschen Städten, deren Wohnungsmärkte auf absehbare Zeit einen deutlichen Nachfrageüberhang aufweisen werden.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Invest Real Estate
Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2024

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