Die neue Mietspiegelverordnung

Nach jahrelangen Diskussionen über eine Reform tritt am 1. Juli die neue Mietspiegelverordnung in Kraft. Die Regelung sieht einen Mietspiegel für alle deutschen Kommunen ab 50.000 Einwohnern vor. Mit der neuen Mietspiegelverordnung sollen vor allem mehr Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter, eine breitere Informationsbasis und mehr Markttransparenz auf den Mietwohnungsmärkten geschaffen werden.

Die neue Mietspiegelverordnung trat Anfang Juli in Kraft. Welche Ziele verfolgt der Gesetzgeber damit?
„Mit der neuen Mietspiegelverordnung ab 1. Juli 2022 sollen mehr Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter und mehr Transparenz für die Mietwohnungsmärkte geschaffen werden. Nach seiner gesetzlichen Definition ist der Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Datengrundlage für alle städtischen Wohnungsmärkte in Deutschland wird mit der Reform deutlich ausgebaut und verbessert.“

Was bedeutet die neue Mietspiegelverordnung für die Branche?
„Immobilienseitig sind natürlich insbesondere Projektentwickler, Banken und Investoren von Wohnimmobilien von der neuen Mietspiegelverordnung betroffen. Der Mietspiegel soll Auskunft darüber geben, wie viel Miete in Wohnungen mit vergleichbarer Ausstattung – die Vergleichbarkeit ist wichtig – tatsächlich bezahlt wird und wie viel Miete vom Vermieter rechtssicher verlangt werden kann. Für Investoren, Finanzierer und Developer ist der neue Mietspiegel also ganz wesentlich für die Kalkulation von erzielbaren Mieteinnahmen auf dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt. Darüber hinaus sind ab Juli sowohl Mieter als auch Vermieter verpflichtet, Auskunft über Miethöhe, Ausstattung, energetischen Zustand usw. der einzelnen Mieteinheiten zu geben.“

Liegen denn bereits alle Mietspiegel vor?
„Die neue Verordnung sieht einen Mietspiegel für alle Kommunen mit mindestens 50.000 Einwohnern vor, was neu ist. Die Kommunen können dabei selbst entscheiden, ob sie einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel erstellen wollen. Der qualifizierte Mietspiegel muss auf einer repräsentativen Stichprobe und wissenschaftlichen Grundsätzen beruhen, der Einfache auf Dokumentation. Die Übergangsfrist für den einfachen Mietspiegel endet 2022, die für den qualifizierten Mietspiegel Ende 2023. Im Moment haben knapp die Hälfte aller etwa 200 Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern in Deutschland einen qualifizierten Mietspiegel.“

Und was bringt die neue Verordnung für Kommunen mit sich?
„In Städten ohne Mietspiegel lief die Mietpreisbremse bislang ins Leere, weil es keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür gab. Daneben müssen auch die Kommunen künftig mehr Daten vorhalten, wenn qualifizierte Mietspiegel erstellt werden. Denn dieser sieht repräsentative Stichproben und wissenschaftliche Grundsätze vor. Grundlage des neuen Mietspiegels sind Stichproben, nicht der gesamte Wohnungsbestand. Ferner müssen Kommunen überhaupt erst in die Lage versetzt werden, sich datenseitig rechtskonform aufstellen zu können. Ob die neue Mietspiegelverordnung insgesamt zu mehr bezahlbarem Wohnraum in den Kommunen beiträgt, steht auf einem anderen Blatt.“

Woher bekommen dann Wohnungsunternehmen die notwendigen Mietspiegel?
„Der Aufwand, alle relevanten Mietspiegel zu erhalten, digital nutzbar zu machen und alle zwei bis vier Jahre zu aktualisieren, sollte von Projektentwicklern, Banken und Investoren im Mietwohnbereich nicht unterschätzt werden. Sie brauchen für jede einzelne Mieteinheit belastbare Daten. Intelligente Software und Künstliche Intelligenz bietet hier natürlich viele Vorteile, erst recht, wenn es um größere Bestände in verschiedenen Kommunen geht. In unser Standort- und Marktanalyse-Tool RELAS beispielsweise sind alle bislang in Deutschland verfügbaren qualifizierten Mietspiegel integriert und digital, standortunabhängig nutzbar.“

Generell steigen die Anforderungen an Immobilienunternehmen, Stichwort ESG. Wie digital müssen denn Wohnungsunternehmen heute sein?
„Nun, die Anforderungen hinsichtlich der notwendigen Daten steigen stetig, sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnbereich. Als Projektentwickler, Bank oder Investor müssen sie über sehr viele Informationen zu ihren Beständen verfügen, also entsprechende Daten vorhalten und laufend aktualisieren. Auch für die Standortsuche sind umfassende und aggregierte Daten unabdingbar. Mit Blick auf ESG, steigende Fremdkapitalkosten und hohe Inflation ist künftig ohne ausreichende und digital verfügbare Datenbasis keine seriöse Kalkulation von Mieteinkünften und damit Cashflows im Wohnimmobilienbereich mehr möglich. RELAS reduziert den Aufwand deutlich.“

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Erstveröffentlichung: TPP, Juli 2022