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07.09.2021

Flexiblere Arbeitsplätze

Bürogebäude folgen dem Trend zu flexiblerem Leben und geben ihn nicht vor, sagt Olaf Drossert.

Reiner Reichel, Redakteur, The Property Post
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Olaf Drossert wurde „The-Property-Post“-Autor Reiner Reichel als kompetenter Gesprächspartner empfohlen, wenn es darum geht, moderne Bürogebäude zu gestalten. Doch zu Beginn des Telefoninterviews hatte Reichel den Eindruck, statt des Geschäftsführers der Becken Estates GmbH einen Naturschützer zu sprechen (s. Kasten). Doch bald stellte sich heraus, dass die Naturliebe für Drossert der inspirierende Ausgleich zum stressigen Alltag als Impulsgeber in einem Projektentwicklungsunternehmen ist.

TPP: Herr Drossert, die Pflicht Büroangestellten Heimarbeit zu ermöglichen ist entfallen. Kehren die Angestellten freiwillig zurück in ihre Büros oder müssen die Arbeitgeber sie zwingen?
Olaf Drossert:
Ganz klar: Die Mitarbeiter kehren zurück ins Büro und sie kommen freiwillig. Das ist auch für die Unternehmen wichtig. Der Austausch im Büro bringt Innovationen hervor. Unternehmen, denen diese Innovationen fehlen, drohen den Anschluss im Wettbewerb zu verlieren. Auch den Menschen fehlen die Gespräche am Arbeitsplatz und die Trennung zwischen Arbeit und Privatleben.
 
TPP: Es gibt auch Studien, die besagen, dass Büroangestellte künftig mehr als bisher zu Hause arbeiten möchten. Mit welchen Büronutzungsquoten rechnen Sie?
OD:
Viele Unternehmen gehen davon aus, dass ihre Mitarbeiter an zwei Tagen in der Woche im Homeoffice arbeiten möchten. In Ihren Anforderungsprofilen an Büroräume geben sie als Zielquoten 65 bis 75 Prozent Anwesenheit am Arbeitsplatz an und schlagen vor, dass sich Mitarbeiter Arbeitsplätze teilen.
   
TPP: Können die Unternehmen nun Büroflächen entsprechend reduzieren?
OD:
Sicher nicht um 25 bis 35 Prozent, wie es die Nutzungsquoten suggerieren. Fragt man Angestellte, denen zwei Tage Heimarbeit angeboten werden, an welchen Tagen sie zu Hause arbeiten möchten, dann antworten fast 100 Prozent „am Freitag“ und 75 Prozent wünschen sich als zweiten Heimarbeitstag den Montag. Würde man die Zahl der Arbeitsplätze um 35 Prozent reduzieren, würden sich rechnerisch von Dienstag bis Donnerstag 100 Personen um 65 Plätze streiten. Ob unter diesen Umständen tatsächlich eine Flächenreduktion möglich ist, bleibt abzuwarten. Sie wird davon abhängen, inwieweit die Unternehmen auf die Wünsche Ihrer Mitarbeiter eingehen.

TPP: Wie stark lässt sich die Fläche tatsächlich reduzieren?
OD:
Wir rechnen temporär mit einem Flächenminderbedarf von zehn Prozent. Entscheidender ist aber, dass sich die Anforderungen an Büroflächen wandeln. Die Quote kommunikativer Fläche wird deutlich wachsen und der Teil der Arbeitsplätze, der für konzentriertes Arbeiten nötig ist, wird in gleichem Maße abnehmen. Gleichzeitig müssen Unternehmen in Zukunft deutlich mehr in Corporate Identity investieren, um Ihre Mitarbeiter stärker an sich zu binden. Unternehmen, die dies in der Vergangenheit versäumt haben, werden nun nach der Pandemie durch hohe Fluktuation abgestraft. Früher lautete die Faustformel: Sieben Achtel der Fläche eines Büros sind Arbeitsflächen, ein Achtel ist Kommunikationszone. Künftig wird ein Büro etwa zur Hälfte aus Arbeits- und Kommunikationsflächen bestehen.

TPP: Projektentwickler bauen aktuell Büros nach Entwürfen, die vor der Pandemie entstanden sind. Werden die Pläne aktualisiert oder wird am Bedarf vorbeigebaut?
OD:
Zum Teil werden die Pläne angepasst. Professionelle Projektentwickler, zu denen wir uns zählen, haben schon vor der Pandemie Büroräume mit flexiblen Strukturen geplant, die unterschiedliche Arbeitsformen zulassen. Sie ermöglichen offene Räume und Rückzugsbereiche für konzentriertes Arbeiten einzurichten.

TPP: Im Neubau können die jüngsten Erkenntnisse umgesetzt werden. Doch was geschieht im Bestand? Beginnt im Bestand nun das große Umbauen?
OD:
Sicherlich bestehen nun große Chancen für Projektentwickler im Umbau. Gebäude aus den 1950er- und 1960er-Jahren werden häufig abgerissen, weil sich in ihnen die neuen Anforderungen nicht verwirklichen lassen. Das lässt sich am Beispiel des Hamburger Büroparks „City Nord“ beobachten. Die Gebäude dort haben teils riesige Raumtiefen und entsprechen vielfach nicht mehr der aktuellen Arbeitsstättenrichtlinie. In den 1990er-Jahren hieß es, tiefer als dreizehn Meter 50 dürfe ein Gebäude nicht sein. Auch diese Ansicht ist inzwischen überholt. Heute wird wegen der Kommunikationsflächen teilweise wieder mit noch mehr Raumtiefe gebaut. Aber diese größeren Tiefen werden nur in Teilbereichen und nicht über 40 Meter Gebäudelänge benötigt.

TPP: Büroflächen werden flexibler gestaltet. Das mag für die Unternehmen gut sein, aber ist es das auch für die Mitarbeiter?
OD:
Den Takt in der Flexibilisierung der Arbeitswelt geben nicht die Entwickler von Bürogebäuden vor, sondern es ist die Art, wie wir leben. Zu dieser Art zu leben gehören etwa permanente Erreichbarkeit und smarte Technologien. Als ich Kind war aß die Familie gemeinsam mit meinem Vater täglich um 18 Uhr 30 zu Abend. Dass mein Vater, obwohl in einer Leitungsposition in einem global agierenden Unternehmen tätig, nach Feierabend zu Hause angerufen wurde, das gab es höchstens einmal im Jahr. Ich sitze, wenn es hochkommt, zwei- bis dreimal in der Woche mit meiner Familie gemeinsam beim Abendessen und dies nicht ohne vom klingelnden Mobiltelefon unterbrochen zu werden. Ich will damit sagen: Nicht die Projektentwickler zwingen zu flexiblem Arbeiten. Sie arbeiten in einem Spannungsfeld, in dem nicht nur die Arbeit flexibler geworden ist, sondern die Gebäude auch weniger Energie verbrauchen und klimaschonender errichtet werden sollen. In dieser Situation wenig flexibel nutzbare Gebäude zu bauen wäre fahrlässig. Nochmal meine These: Die Bürogebäude folgen dem Trend zu flexiblerem Leben und geben ihn nicht vor.

TPP: Doch wie gehen die Betroffenen damit um?
OD:
Wir haben für den Versicherer Axa drei große Standorte in Deutschland von Einzelbüros auf ein Desk-Sharing-System umgebaut. Wenn die Angestellten dort morgens einchecken sagt Ihnen der Computer, an welchem Platz Sie heute arbeiten und wo sich Ihr Team einfindet. Das System berücksichtigt Urlaubszeiten und Krankheitstage, kennt daher die Teamstärke, die variieren kann. Damit kommt tatsächlich nicht jeder sofort klar. Deshalb ist es sehr wichtig, die Mitarbeiter auf diese Veränderung vorzubereiten und diese zu begleiten, was wir unseren Kunden als Service anbieten. Selbstkritisch muss man sich jedoch fragen, ob solche Veränderungen der Arbeitswelt vorteilhaft sind, wenn man gleichzeitig beobachtet, dass die psychischen Erkrankungen bei Angestellten zunehmen. Dabei weiß man nicht, ob dies an den veränderten Büroarbeitsbedingungen liegt oder an der Gesamtsituation, zu der unter anderem permanente Erreichbarkeit gehört oder die permanente Verfügbarkeit von Informationen. Auf jeden Fall geht den Menschen Halt verloren, wenn sie morgens nicht mehr an ihren Schreibtisch mit den Bildern von Partner und Kindern zurückkehren, sondern jeden Tag an einem anderen Platz arbeiten, den sie am Abend aufgeräumt für den nächsten Nutzer hinterlassen müssen.
 
TPP: In Deutschland arbeiten nach unterschiedlichen Schätzungen 15 bis 18 Millionen Menschen in Büros. Wie viele betrifft die neue Bürowelt?
OD:
Das lässt sich nicht beziffern. Tatsächlich sollte zwischen produktiven und rein verwaltenden Bürotätigkeiten entschieden werden. Letztere werden eher klassisch an einem Schreibtisch erbracht. Die Bereitschaft der Unternehmen diese Tätigkeiten aus dem Homeoffice heraus erledigen zu lassen wird größer sein als bei den produktiven Bürotätigkeiten. Flexibilität bedeutet aber auch, Gebäude so zu gestalten, dass darin sowohl klassische Ein-Personen-Büros wie auch Desk-Sharing-Konzepte verwirklicht werden können. Es kann allerdings sein, dass aufgrund von Digitalisierung und Künstlicher Intelligenz die Zahl der klassischen Arbeitsplätze immer geringer wird.

TPP: Betrachten wir aus aktuellem Anlass das Büro der Zukunft statt von innen von außen. Unter den vielen Fehlern in der Bau- und Umweltpolitik, die Flutkatastrophen begünstigen, gehört die Versiegelung von Flächen, etwa durch große Baukomplexe wie Bürogebäude. Baut Becken noch Gebäude, deren Dächer nicht begrünt werden?
OD:
Nein, mit ganz wenigen Ausnahmen. Zu diesen zählt etwa die Installation einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach oder wie aktuell ein Objekt, das wir gerade in Hamburg bauen. Dort entsteht auf dem Dach eine kleine Windkraftanlage. Begrünte Dächer sind ein Baustein, um nachhaltig zu bauen. Als Trader-Developer, der die Objekte nach Fertigstellung und Vermietung am Kapitalmarkt verkauft, spüren wir deutlich die wachsende Zahl der auf Nachhaltigkeit setzenden ESG-Fonds und der Käufer, die ein Mindestmaß an Nachhaltigkeit fordern und anderenfalls unsere Gebäude nur mit so dramatischen Preisabschlägen kaufen würden, dass der Verkauf uns keinen Spaß mehr machen würde. Es ist also Selbstzweck, dass wir die Forderung nach Nachhaltigkeit bei Ausführung und Gestaltung berücksichtigen. Es gibt auch kaum noch Mieter, die nicht ein gewisses Maß an Nachhaltigkeit fordern, insbesondere, wenn sie dem B2C-Sektor zugeordnet werden können.

TPP: Die Ferienzeit neigt sich dem Ende zu, die Angst vor einem vierten Lockdown nimmt zu. Was wird aus dem Büromarkt, wenn dieser kommt?
OD:
Ein weiterer Lockdown wäre für die Gesamtwirtschaft dramatisch und damit auch für den Büromarkt, weil nochmals mehr Unternehmen in Existenznöte geraten würden. Es würden die bekannten Marktanpassungsmechanismen anlaufen, mindestens temporär: steigender Leerstand, sinkende Mieten. Wir erwarten aufgrund der gestiegenen Zahl der Geimpften allerdings eine gewisse Beruhigung im Umgang mit dem Virus. Wir hoffen mit Blick auf das Beispiel mancher Nachbarländer, dass wir es in Deutschland schaffen mit dem Coronas-Virus zu leben, ähnlich wie mit einem Grippe-Virus.  

TPP: Herr Drossert, vielen Dank für das Interview.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Becken Estates GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, September 2021

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Reiner Reichel, Jahrgang 1956, war viele Jahre Immobilienredaktuer des Handelsblatts. Journalismus betreibt er, wie er Fußball spielt: hart aber fair.

Olaf_Drossert-privat.JPGOlaf Drossert (42); Geschäftsführer Becken Estates GmbH, studierte BWL in Hamburg mit Schwerpunkt Steuern und Wirtschaftsprüfung. In der Immobilienbranche machte er sich zunächst einen Namen als Vermarkter von Projekten. Seit 2012 arbeitet er als Projektentwickler und Niederlassungsleiter innerhalb der Hamburger Unternehmensgruppe Becken. Wenn man wie Drossert in der Mittagspause ohne Hast nach drei Minuten an der Binnen- oder Außenalster frische Luft schnappen kann, arbeitet man für Großstadtverhältnisse sehr naturnah. Aber sein Privatleben verbringt der verheiratete Vater von zwei Töchtern lieber direkt in der Natur. Und so fährt er abends nach Haus in die Nordheide. Dort steht demnächst die Erweiterung um einen kleinen Bauernhof an. Mit der Familie leben dann Hühner und Ziegen, die Fisch-Räucherkate bekommt einen neuen Platz und zwei gerade angeschaffte Bienenvölker ihre Kästen. Bald darf sich Drossert nicht nur Diplom-Kaufmann, sondern auch Imker nennen, mit entsprechendem Schein als Nachweis. Wenn es gut läuft, folgen den kleinen Tieren auch noch große. Drossert träumt von einer kleinen Rinderherde. Seine Kollegen fragen sich, wieviel Zeit ihm dann noch für seine Mountainbike-, Wander- und Klettertouren bleiben, die regelmäßig mit einer Nacht im eigenen Campingbus enden. „Darin schlafe ich viel besser als in einem Fünf-Sterne-Hotel“, sagt er.

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