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Es besteht Handlungsbedarf

Herausfordernde Situation für Projektentwickler von Logistikimmobilien

Francisco J. Bähr,
Francisco J. Bähr

Logistik braucht Immobilien. Seit vielen Jahren bewegt sich das Neubauvolumen bei den Logistikimmobilien über 3,5 Millionen Quadratmetern. Digitaler Wandel, E-Commerce und eine hohe, auch internationale Nachfrage seitens des Kapitalmarkts werden die Entwicklung auch weiterhin antreiben.
Davon profitieren wir als Projektentwickler. Doch dem anhaltenden Boom stehen zunehmende Schwierigkeiten und Risiken entgegen, das Wachstum zu bewerkstelligen und die Nachfrage zu befriedigen. Die drei gravierendsten Hemmnisse für die Entwicklung von Logistikimmobilien sind:

  1. Grundstücksmangel
  2. Mangel an Baukapazitäten
  3. Langwierige Genehmigungsverfahren

Zu wenig Logistikfläche
Die Autoren der Logix-Studie „Zukunft der Logistikimmobilien und Standorte aus Nutzersicht“, die im Herbst 2017 erschien, rechnen mit einem Flächenbedarf von etwa 30 Mio. Quadratmetern Logistikfläche bis 2025. Gleichzeitig gilt das Ziel der Bundesregierung, die Flächenversiegelung insgesamt von derzeit 300 Mio. auf 100 Mio. Quadratmeter pro Jahr zu drosseln. Die Logix-Studie schätzt, dass allein für die Versorgung der Ballungszentren in den nächsten Jahren Bedarf für etwa 100 innenstadtnahe Logistikzentren sowie 150 bis 200 neue Umschlagzentren zur Bewältigung der steigenden Paketmengen besteht.

Geeignete Flächen sind jedoch bereits heute in den Städten kaum zu bekommen, selbst für brachliegende ehemalige Industrieareale bevorzugen die Kommunalverantwortlichen andere vermeintlich attraktivere Nutzungsformen.

Wir beschäftigen uns aktuell etwa mit einem Konzept, in dem die Immobilie im Untergeschoss Parkflächen, im Erdgeschoss Läden und im Obergeschoss Logistikflächen vorsieht, inkl. einer Auffahrt für Lkw in den ersten Stock. Darüber hinaus werden wir auch in Deutschland in naher Zukunft eine Reihe multifunktionaler mehrgeschossiger Logistikimmobilien sehen. Diese Immobilien sind flexibel aufteilbar, vereinen Büro-, Logistik- und Serviceflächen und sind als Multi-User-Standorte konzipiert. Damit sind sie ideal für die Anforderungen des E-Commerce- und Multi-Channel-Handels ausgelegt. Doch bezahlbare Grundstücke für solche Projekte zu finden, ist äußerst schwierig.

Wenn wir nicht zu einer von Kommunen und Regionen geplanten und gewollten Logistikinfrastruktur kommen, werden die Folgen dramatisch sein. Es ist notwendig, dass alle Stakeholder gemeinsam Lösungen entwickeln und dass neue Konzepte angedacht und umgesetzt werden.

Verzögerungen und höhere Kosten beim Bau
Der Mangel an Baukapazitäten ist in den gegenwärtigen Boomzeiten eklatant. Der Umsatz im Bauhauptgewerbe steigt kontinuierlich an. Von Januar bis November 2017 legte er um über neun Prozent (Quelle: Die Deutsche Bauindustrie) zu. Der Auftragsbestand pro Mitarbeiter stieg von 37.000 Euro im Jahr 1996 auf 92.000 Euro in 2017. Hier wirkt sich nicht nur die Effizienzsteigerung im Baugewerbe aus, sondern auch der Fachkräftemangel. 83 Prozent der Befragten Unternehmen gaben bei einer Umfrage der Deutschen Bauindustrie im August 2017 an, dass sie in den letzten sechs Monaten unbesetzte Stellen hatten. Die Situation im Innenausbau ist noch gravierender.

Die Engpässe spüren wir als Projektentwickler in Form von höheren Preisen und Verzögerungen bei der Realisierung von Projekten. Bei unserem derzeitigen Großprojekt in Groß-Gerau mit über 110.000 Quadratmetern Logistikfläche mussten wir eine zweite Ausschreibung durchführen, weil der bisherige Generalunternehmer einen Preisaufschlag von 20 Prozent verlangt hat.

Um angesichts dieser Engpässe dennoch leistungsfähig und zuverlässig zu bleiben, haben wir strategische Partnerschaften mit bevorzugten Generalunternehmen geschlossen und errichten unsere Bauten in einer möglichst standardisierten Form mit vorgefertigten Bauteilen.

Mehr Paragraphen – weniger Profis
Was die Projektentwicklungsarbeit besonders gefährdet, sind langwierige Genehmigungsverfahren. Ich spreche hier nicht von dem Risiko, dass eine seltene zu schützende Art von Lebewesen auf dem Baugrund entdeckt wird, die das Projekt torpediert. Ich spreche zum Beispiel davon, dass die Zahl der Paragraphen bei den Bauvorschriften von ca. 5.000 im Jahr 1990 auf gegenwärtig 20.000 gestiegen ist.
Das bedeutet, dass die Anforderungen nicht nur an die Projektentwickler, sondern vor allem auch an die Genehmigungsbehörden massiv angestiegen sind. Doch auf den Bauämtern herrscht Personalmangel. Seit Jahren versuchen die Kommunen, ihre Haushalte durch Personalabbau zu sanieren. Freiwerdende Stellen werden oft nicht mehr besetzt, oder können nicht nachbesetzt werden, denn die Öffentliche Hand ist für junge Ingenieure kein bevorzugter Arbeitgeber mehr. Dies führt dazu, dass Entscheidungskompetenz in den Ämtern fehlt. Statt drei Monaten haben wir nun teilweise Genehmigungszeiten von acht Monaten.

Fazit: Für Projektentwickler und deren Kunden bedeuten diese drei Trends höhere Grundstücks- und Herstellungskosten, größere Terminunsicherheit und einen gestiegenen Aufwand. Four Parx hat seinen Mitarbeiterstab in zwei Jahren auf 21 verdreifacht, um Genehmigungsverfahren, Bauüberwachung und juristische Detailarbeit bewältigen zu können. Gleichzeitig konzentrieren wir uns verstärkt auf Projektmanagement und Monitoring und binden operativ bevorzugte langfristige Partner in allen erforderlichen Gewerken ein.
Mieter bzw. Kunden müssen sich darauf einstellen, dass eine kurzfristige Projektrealisierung mit Termingarantie nicht mehr möglich ist. Projektentwickler können künftig nur dann einen kurzfristigen Nutzungsbeginn garantieren, wenn sie sich sowohl ein Grundstück mit Baugenehmigung als auch die Baukapazität gesichert haben.

Aus diesem Grunde machen für Projektentwickler spekulative Bauvorhaben zur Zeit besonders viel Sinn und werden an guten Standorten schnell vermietet. Es besteht Handlungsbedarf – besonders auf Seiten der Kommunen und Behörden. Es bleibt zu hoffen, dass die Öffentliche Hand die beschriebenen Engpässe Flächenmangel und langwierige Genehmigungsverfahren erkennt und gegensteuert.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Four Parx GmbH
Erstveröffentlichung: DVZ vom 18. 04. 2018

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