Mehr Nachhaltigkeit – selbe Performance

Wenn es um ESG-konforme Investments geht, wird gelegentlich befürchtet, die Erfüllung bestimmter ESG-Kriterien ziehe eine Reduzierung der Rendite gegenüber vergleichbaren Angeboten ohne spezifische ESG-Merkmale nach sich. Zumindest für Immobilienfonds nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung (SFDR) ist diese Sorge jedoch offensichtlich unbegründet. Nachdem bereits im Jahr 2023 eine erste Untersuchung zu diesem Thema durchgeführt worden war, konnten deren Ergebnisse nun – rund zwei Jahre später – durch eine weitere, etwas umfassendere Untersuchung bestätigt werden. Die von Lara Schweitzer im Rahmen ihrer Masterarbeit im Studiengang M.Sc. Real Estate der Hochschule RheinMain durchgeführte Performance-Analyse von Artikel-8- und Artikel-6-Fonds hat gezeigt, dass Investoren keine Renditeeinbußen hinnehmen müssen, wenn sie sich an einem Immobilienfonds mit ökologischen oder sozialen Merkmalen gemäß Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung (Sustainable Finance Disclosure Regulation bzw. SFDR) beteiligen, statt an einem Fonds gemäß Artikel 6 SFDR, der keine entsprechenden Merkmale aufweist.

Gegenstand der Untersuchung, die im Rahmen einer Kooperation zwischen der REAX Advisory GmbH und der Hochschule RheinMain erfolgte, war die Auswertung eines umfangreichen Datensatzes von Immobilienfonds. Dabei wurden neben einer statistischen Querschnittsanalyse auch eine Zeitreihenanalyse über den gesamten Beobachtungszeitraum sowie ein historischer Vergleich mit den Resultaten der Studie von 2023 durchgeführt.

Die auf diese Weise gewonnenen empirischen Ergebnisse fügten sich über alle Auswertungsansätze hinweg zu einem konsistenten Bild zusammen, wobei zwischen den Fonds der beiden unterschiedlichen SFDR-Kategorien keine signifikanten Performanceunterschiede zu erkennen waren. Geprüft wurde dies zum einen – wie bereits 2023 – anhand des internen Zinsfußes (Internal Rate of Return bzw. IRR). Zum anderen wurde in der aktuellen Untersuchung erstmals auch die Ausschüttungsrendite in die Betrachtung einbezogen.

Unterschiede traten lediglich temporär in einzelnen Phasen des Fondslebenszyklus auf, nivellierten sich mit zunehmender Fondslaufzeit immer stärker. Die Artikel-8-Fonds erreichten den Break-Even minimal früher, während bei den Artikel-6-Fonds zunächst etwas höhere Renditen registriert wurden, bevor sich die Renditen beider Fondskategorien im weiteren Verlauf wieder anglichen. Eine Konvergenz der Renditepfade war bereits in der 2023 durchgeführten Untersuchung sichtbar geworden und konnte nunmehr erneut bestätigt werden. Bezüglich der diesmal zusätzlich analysierten Ausschüttungsrendite zeigte sich, dass diese sich bei beiden Fondskategorien mit zunehmender Laufzeit stabilisierte und steigerte. Dabei trat die Stabilisierung bei den Artikel-6-Fonds etwas früher ein. Von der mittleren Fondslaufzeit an wiesen die Artikel-8-Fonds jedoch ähnliche und zu Teil sogar höhere Ausschüttungsrenditen auf.

Die Bestätigung der Erkenntnisse aus der ersten einschlägigen Untersuchung und die zusätzlichen Analysen der Ausschüttungsrenditen zeigen: Für Befürchtungen, dass die Erfüllung von ESG-Kriterien bei einem Immobilienfonds zu Renditeeinbußen führen könnte, finden sich in der Praxis keine Anhaltspunkte. Vielmehr hat die Erfüllung von ESG-Kriterien auf Ebene der Fonds offenbar keinen messbaren Einfluss. Interessant ist in diesem Zusammenhang jedoch auch ein weiterer Aspekt: Möglicherweise ist die Konvergenz der Renditeverläufe – wenigstens zum Teil – auch dadurch bedingt, dass die tatsächliche Ausgestaltung eines Fonds im Hinblick auf ESG-Kriterien sich wohl nicht immer allein in der SFDR-Kategorie widerspiegelt. Denn es kann durchaus sein, dass einige Fonds von ihren Anbietern in einer niedrigeren Kategorie lanciert werden als derjenigen, deren Kriterien sie eigentlich erfüllen. Hauptmotiv dafür dürfte das Bestreben sein, regulatorischen Mehraufwand, strengere Berichtspflichten oder potenzielle Haftungsrisiken zu vermeiden. Im Hinblick auf die hinter den ESG-Kriterien stehenden Ziele, wie etwa die Reduzierung von Treibhausgasemissionen, ist dies jedoch eine positive Nachricht.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von REAX Advisory GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Dezember 2025