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Statement zum Koalitionsvertrag

Der Koalitionsvertrag und seine Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft

Dr. Andreas Mattner, Geschäftsführer ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG und Präsident des ZIA, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Dr. Andreas Mattner

Eine Bruttowertschöpfung von rund 500 Milliarden Euro, die etwa 18 Prozent der Gesamtwertschöpfung entspricht. Circa 2,7 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in knapp 800.000 Unternehmen. Zehn Prozent aller rund 43,65 Millionen Erwerbstätigen. Mit diesen Zahlen beschreibe ich nicht etwa die Automobilindustrie. Nein, diese Zahlen belegen die hohe Bedeutung der Immobilienwirtschaft in der Bundesrepublik Deutschland. Unsere Branche ist eine starke und zentrale Säule der deutschen Volkswirtschaft und ein Anker der Stabilität in politisch unruhigen Zeiten.

Trotz dieser hohen Bedeutung müssen wir ständig gegen unverhältnismäßige Regulierungsvorhaben, Fehlentwicklungen und Versäumnisse der Politik kämpfen. Wir machen dies partnerschaftlich, aber stets bestimmt. Denn weiterhin sehen wir uns mit angespannten Immobilienmärkten in vielen Großstädten und Ballungsregionen konfrontiert. Dies gilt nicht nur für den Wohnungsmarkt, sondern auch für die oftmals von der Politik vernachlässigten Wirtschaftsimmobilien. Beide Segmente müssen im Fokus der Politik stehen, denn beide Segmente bedingen sich gegenseitig. Der eine Teil darf nicht auf Kosten des anderen bevorzugt oder vernachlässigt werden. Eine moderne und nachhaltige Stadtentwicklung kann nur ganzheitlich funktionieren.

Große gesamtgesellschaftliche Fragen hängen eng mit unserer Branche zusammen: Wie gelingt bezahlbares Wohnen und Bauen in Zeiten, in denen die Herstellungskosten immer weiter in die Höhe getrieben werden? Wie können wir unsere Städte ganzheitlich, modern und nachhaltig entwickeln? Wie schaffen wir die Energiewende im Gebäudesektor und erreichen die ambitionierten Klimaschutzziele von Paris? Wie können wir die Chancen und Möglichkeiten der Digitalisierung nutzen? Bei der Beantwortung von Fragen wie diesen ist die Immobilienwirtschaft zweifelsohne gefragt. Aber damit wir die Herausforderungen unserer Zeit meistern, brauchen wir auch die passenden Rahmenbedingungen – auf landes- und bundespolitischer Ebene. Der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD deutet an vielen Stellen daraufhin, dass die Politik die bedeutende Rolle der Immobilienwirtschaft verstanden hat – an einigen Stellen aber auch nicht.

Beim Klimaschutz haben sich die Koalitionäre auf Technologieoffenheit, Wirtschaftlichkeit, Vereinfachung und Freiwilligkeit verständigt. Das ist ebenso der richtige Weg wie die Abkehr von einer weiteren Verschärfung der Energieeinsparverordnung. Denn bereits die EnEV 2016 stellte für mehrere Nutzungsarten der Immobilienwirtschaft die Grenze des heute technisch Möglichen dar. Im Wohnungssektor hat allein diese zu einer Verteuerung von durchschnittlich acht Prozent geführt. Im Koalitionsvertrag stimmen insbesondere die Vereinfachung des Ordnungsrechts und die geplante Bilanzierung von CO2-Einsparungen auf Quartiersebene zuversichtlich. Die geplante steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung ist eine weitere wichtige Triebfeder. Eine solche Abschreibungsmöglichkeit schafft neue Potenziale für die energetische Ertüchtigung von Bestandsgebäuden. Im Themengebiet Klimaschutz/Energiewende fühlen wir uns mit unseren Vorschlägen ernst genommen.

Auch die von der Bundesregierung angekündigte Neubauoffensive ist ein wichtiger Schritt, um die Immobilienmärkte zu entlasten. Ebenso begrüßen wir, dass die Baukostensenkungskommission ihre Arbeit so schnell wieder aufgenommen hat. Damit wurde ein wichtiger Aspekt aus dem Koalitionsvertrag zügig umgesetzt. Alles, was die Planung beschleunigt und die Baukosten senkt, ist gut, um die Immobilienmärkte zu entlasten. Die angekündigte verbesserte Abstimmung zwischen Planungsrecht und immissionsschutzrechtlichen Vorschriften kann darüber hinaus zu einer positiven Entwicklung innerstädtischer Logistik und dem Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe beitragen.

Bei all diesen positiven Erkenntnissen dürfte es im Mietrecht aber wohl die größten Verwerfungen geben. Hier wird die Arbeit vieler Wohnungsunternehmen erschwert. So reduziert die vorgesehene Senkung der Modernisierungsumlage auf acht Prozent künftig Investitionen - insbesondere entfallen energetische Sanierungen. Auch die Kappung von drei Euro der monatlichen Miete auf einen viel zu langen Zeitraum von sechs Jahren ist ein weiterer Modernisierungsblocker. Man kann davon ausgehen, dass in Zukunft bestehende und geplante Vorhaben zur Ertüchtigung von Gebäuden in vielen Fällen kritisch überdacht werden. Der energetischen Modernisierung leisten diese Vorhaben einen Bärendienst. Die Koalitionäre haben leider nicht berücksichtigt, dass nicht alle Kosten umlagefähig sind und professionelle Vermieter ohnehin nicht alle Maßnahmen auch an die Mieter weiterreichen. Die vielbeschriebenen elf Prozent sind in der Realität zumeist eher drei oder vier Prozent.

Außerdem soll der Mietspiegel nicht mehr alle zwei, sondern alle drei Jahre neu aufgestellt werden. Nicht zuletzt streicht man den Wohnungsbauunternehmen auch noch künftige Einnahmen, indem der qualifizierte Mietenspiegel nur noch alle drei Jahre aufgestellt werden muss. Was wie Verwaltungsvereinfachung aussieht, ist jedoch eine zusätzliche Mietpreisbremse durch die Hintertür.
Ein zusätzliches Manko des Koalitionsvertrags liegt darin, dass die Parteien die ursprünglich geplante Erhöhung der linearen AfA nicht weiterverfolgen wollen, dabei wäre dies ein wirklich nachhaltiges Instrument gewesen. Denn diese spiegelt die Realität des Gebäudesektors mit ständig steigenden Instandhaltungsausgaben beispielsweise für die Gebäudetechnik wider.

Für den Wohnungsmarkt von zentraler Bedeutung ist auch die anhaltende Grunderwerbsteuer-Rallye. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache, und das ist der Kern des Problems stetig steigender Steuersätze. Diese verteuern den Immobilienerwerb spürbar und rücken ihn damit – in Kombination mit steigenden Preisen und weiteren Erwerbsnebenkosten – für viele Kaufwillige in weite Ferne. Zur Entlastung der Mietwohnungsmärkte trägt dieser Umstand nicht bei. In den vergangenen zehn Jahren haben 14 von 16 Bundesländern den Grunderwerbsteuersatz von ursprünglich 3,5 auf bis zu 6,5 Prozent angehoben. Ausnahmen bilden nur Bayern und Sachsen. Die Absicht der Regierung, den Weg in das Wohneigentum insbesondere für jüngere Käufergruppen zu erleichtern, ist daher richtig und wichtig. Die beschlossenen Maßnahmen hingegen sind verbesserungswürdig, denn das Baukindergeld etwa setzt an den Kaufpreisen an. Viel wichtiger sind aber die Kaufnebenkosten, die aktuell den größten Stolperstein beim Immobilienkauf ausmachen. Die Koalitionäre hätten sich also vielmehr darauf konzentrieren sollen, wie die Grunderwerbsteuer-Rallye der Länder beendet werden kann. Wir müssen es schaffen, dass die Steuersätze der Länder wieder auf ein gesundes Maß zurückgedreht werden. Eventuelle Freibeträge für einzelne Käufergruppen könnten jedoch das Gegenteil erzeugen und höhere Steuersätze für alle anderen Käufer mit sich bringen. Das dürfen wir nicht zulassen.

Schließlich ist auch die im Koalitionsvertrag geplante Grundsteuer C diskussionswürdig. Sie wurde bereits 1961 eingeführt und nach nur zwei Jahren wieder abgeschafft. Die Evaluation war eindeutig. Insbesondere finanzschwache Grundstückseigentümer waren aufgrund der Sonderbesteuerung gezwungen, ihre Grundstücke zu verkaufen. Aus diesem Fehler sollte auch die Politik lernen.
Was wir jetzt brauchen, um über die angespannten Immobilienmärkte Herr zu werden, sind eine schnelle Umsetzung der Baulandoffensive, schnellere Grundstücksvergaben und Baugenehmigungsverfahren sowie die personelle Aufstockung in den Bau- und Planungsämtern. Insgesamt muss die Richtung lauten: Keine Verkomplizierung bestehender Prozesse und keine Verschärfungen mehr. Stattdessen echte Anreize für den Neubau von Wohn- und Wirtschaftsimmobilien.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss
Erstveröffentlichung: LEG Wohnungsmarktreport NRW 2018

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