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09.03.2022

Bewertung von Hotelimmobilien

Aktuelle Entwicklung angesichts diverser Krisenszenarien

Martin Schaffer, Geschäftsführer, mrp hotels
Martin Schaffer

Hotelimmobilien: Bewertung in weiterhin herausfordernden Zeiten

In aktuell nach wie vor unsicheren Zeiten stellt sich zwangsläufig auch bei Immobilien die Frage ihrer Wertentwicklung. Für die in den letzten beiden Jahren durch Lockdowns und allgemeine wirtschaftliche Herausforderungen stark in Mitleidenschaft gezogene Hotellerie gilt diese Überlegung ganz besonders, auch weil das Hotel- und Gastgewerbe bis Anfang 2020 von einem langjährigen Boom profitiert hatte und die Branche von der Krise zunächst eher unvorbereitet getroffen wurde.

Darüber hinaus darf die aktuelle Lage auf dem europäischen Kontinent als weiteren erheblichen Unsicherheitsfaktor selbstverständlich nicht außen vor gelassen werden. Der zunächst drohende und nun tatsächlich eingetretene Krieg in der Ukraine ist die große Unbekannte, die den Recovery-Weg auch der Tourismus- und Hotelbranche möglicherweise deutlich länger dauern lassen wird als vor einiger Zeit erhofft. Insbesondere die Stadthotellerie trifft es erneut hart. Zur Wahrheit gehört in diesem Zusammenhang auch, dass gerade russische Gäste in ganz Europa viele Jahre lang als zahlungskräftige Klientel galten und nun weiter ausfallen werden, wobei sie in den vergangenen beiden Jahren auch bereits kaum im Land waren, da die Sputnik-Impfung in vielen europäischen Staaten nicht anerkannt war. Auch für Touristen aus Asien dürfte Europa kurz- und mittelfristig insgesamt eher nicht weit oben auf der Liste der Reisedestinationen stehen: Restriktionen bei Überflugrechten über Russland / Ukraine oder bei der Anerkennung beispielsweise des chinesischen Coronavakzins sowie allgemeine, meist subjektive Abwägungen dürften ihre Reisetätigkeit erheblich einschränken. Die Ferienhotellerie in der DACH-Region kann im Gegensatz dazu wieder einen starken Sommer erwarten.

Angesichts dieser Entwicklungen stellen sich für die Frage der (Neu-)Bewertung einer Hotelimmobilie zahlreiche flankierende Kriterien. Das gilt in der Folge auch für die entsprechende Finanzierung eines Ankaufs. Hinzu kommt die volatile Einschätzung der Werthaltigkeit von Pachtverträgen, die die Grundlage eines wirtschaftlich erfolgreichen Betriebes und damit auch für Investitionen legt.

Es bedarf noch immer einer guten Portion Fantasie, Szenarien für Hotelverkäufe zu entwickeln zu Preisen, die den Vorstellungen sowohl der Kauf- als auch der Verkaufsseite entsprechen. Angesichts des Kapitaldrucks und des aufgestauten Nachfragevolumens wird das Kaufinteresse, auch von in den beiden letzten Jahren zurückhaltenden Investoren wieder und zunehmend größer. Die Gebote treffen aber in den meisten Fällen nicht die Preiseerwartungen der Eigentümer, da Käufer immer noch auf einen Corona-Abschlag hoffen. Außerdem bleiben einerseits Kapitalsammelstellen auf der Suche nach passenden Objekten, andererseits sind „Notverkäufe“ rar und durch die noch laufenden staatlichen Hilfen noch nicht in größerem Ausmaß zu erwarten.

Plateaubildung bei Renditen – erste Erholungstendenzen?

Werfen wir einen Blick auf die Entwicklung der Renditen, die sich während der gesamten Corona-Krise volatil zeigten. Im Pandemie-Jahr 2020 verzeichneten Hotelimmobilien den im Vergleich prozentual deutlichsten Renditeanstieg aller Assetklassen. Ende 2020 wurde die 4,0 % - Schwelle deutlich überschritten und damit im Jahresvergleich ein deutlicher Anstieg von bis zu 50 bps gegenüber Ende 2019 notiert.

Zwar präsentiert sich die Stimmung auf dem Investmentmarkt für Hotelimmobilien Ende 2021 bei steigenden Transaktionsvolumina insgesamt positiver als im Vorjahr, das Renditeniveau reicht allerdings noch nicht an das von 2019 heran. 

Europaweit zeigen sich allerdings bei näherer geografischer Betrachtung deutliche Unterschiede einzelner Produktkategorien. Häuser außerhalb großer Metropolen können mit deutlich höheren Renditespannen aufwarten, die noch höher werden, je dezentraler und südlicher der Fokus liegt. So ziehen Zentren wie Wien oder Amsterdam mit 4 – 5 % den Kürzeren gegenüber mediterranen, nicht-urbanen Regionen mit einer um zwei bis drei Prozentpunkte höheren Renditespanne. Dem gegenüber steht entsprechend ein höheres Länderrisiko.

Was ist mein Hotel aktuell wert? - Robustheit entscheidender Faktor der Wertanalyse

Wie kann der aktuelle Wert der Immobilie ermittelt werden? Was sind gültige Vergleichskriterien und aussagekräftige Kennzahlen, die gerade in schwierigen Zeiten als Grundlage dienen und mit deren Hilfe Investoren eine realistische Einschätzung der Wertentwicklung erhalten können?

Bei limitierten Vergleichswerten kann eine individuelle Einschätzung und Betrachtung der Immobilie seitens eines unabhängigen Bewerters die nötige Objektivität gewährleisten. Aktuelle Marktgrundlagen und das Finanzierungs- und Zinsumfeld bilden die Basis, um das einzelne Produkt in seiner Umgebung einzuordnen und bewerten zu können.

Drei Hauptkategorien werden bei einer umfassenden Analyse einer Immobilie identifiziert: Standortfaktoren, Positionierung und Betrieb. Für die Einschätzung einer möglichen Wertbeeinträchtigung fließen unterschiedliche objekt- und marktspezifische Faktoren in die Bewertung ein. Ausschlaggebend dabei ist aus unserer Sicht die Robustheit und die Resilienz gegenüber exogenen und endogenen Einflüssen bei allen zu bewertenden Komponenten.

In die Bewertung des Standortqualität fließen die Beurteilung des Makro- und des Mikrostandortes sowie die Einschätzung der gegebenen Wettbewerbsverhältnisse ein, die für eine geringe Neubau-Pipeline zu einer geringen Wertbeeinträchtigung führen kann und umgekehrt.

Hohe Wertbeeinträchtigungen können aktuell aufgrund von zum Teil anhaltenden pandemiebedingten Einschränkungen beispielsweise für urbane Märkte, für Airport-Hotels und für sogenannte „Fly-to-Resorts“ festgestellt werden, dezentrale Resorts also, die zwingend eine Anreise per Flugzeug voraussetzen. Demgegenüber stehen nach wie vor suburbane Märkte und „Drive-to-Destinationen“, also Standorte, die per Bahn, Bus oder Auto erreichbar sind, deutlich besser in der Beurteilung ihrer Wertbeeinträchtigung da. Die Nachfrage-Resilienz dieser suburbanen Destinationen hat direkten Einfluss auf die Performance und folglich auch auf die Bewertung.

Betrachtet werden u.a. auch die Nachfragequellen. Durch die Pandemie ist gerade der MICE – Bereich (Meetings, Incentives, Conferences and Exhibitions) größtenteils zum Erliegen gekommen, insofern sind unter anderem darauf ausgerichtete Hotelkonzepte nach wie vor beeinträchtigt. Gleiches gilt – wenn auch nur teilweise – für Geschäftsreisende. Wenig oder nur moderat wirkte sich während der Pandemie dieser Einfluss auf sogenannte „system-relevante“ Reisende aus. Dazu gehören Politiker oder Diplomaten, Mitarbeiter der Justiz oder von Behörden. Auch Unterkünfte für Bauarbeiter (Hoch-, Tief- oder Straßenbau) waren allenfalls in der Anfangszeit der Pandemie von einem Nachfragerückgang betroffen. In diesem Bereich bestand allerdings ein nahtloser Übergang zu Short-/Long-Stay-Konzepten / Serviced Apartments, die sich in der Krise deutlich resistenter gezeigt haben.

Bei der Beurteilung der generellen Positionierung eines Hauses spielt neben dem Alter und dem baulichen Zustand bzw. dem Maß der Instandhaltung des Gebäudes vor allem die Qualität des Betreibers eine Rolle. Ein etablierter, bonitäts- bzw. finanzstarker Betreiber wird eine niedrige Wertbeeinträchtigung nach sich ziehen und ist neben der Robustheit des Cashflows entscheidender Faktor bei der Wertermittlung.

Neue Maßstäbe für Bewertungen gesucht

Bewerter stehen neuen Herausforderungen gegenüber: War bis Ende 2019 auf internationale und nationale Benchmarks Verlass und diese entsprechend den Anforderungen auch skalierbar, fehlen sie aktuell durch den nahezu vollständigen Ausfall des Jahres 2020, gefolgt durch den teilweisen Ausfall des Jahres 2021.

Hinzu kommt, dass das Discounted-Cash-Flow-Verfahren, DCF (das internationale Bewertungsverfahren für Hotelimmobilien) durch die auf zukünftige Erwartungen abzielende Methodik gerade in der aktuellen Situation seine Defizite hat, allein schon durch die Unsicherheiten in Bezug auf touristische Entwicklungen und die damit zu erzielenden Umsätze. Aktuell kommt der Einschätzung des Bewerters immer noch die wichtigere Rolle zu.

Auf den Markt bezogen hat dies zur Folge, dass Investoren für die Übernahme der Risiken eine Prämie fordern. Dem Bewerter kommt vor diesem Hintergrund umso mehr die Aufgabe zu, einen objektiven Ausgleich zwischen den Interessen der Käufer und Verkäufer zu schaffen.

Ergänzt mit den oben beschriebenen betrieblichen Parametern (Segment, Herkunftsmärkte und Nachfragequellen, Wettbewerb sowie Qualität und Stärke des Betreibers) lassen sich somit Bewertungen erstellen, die nicht ausschließlich auf finanziellen Aspekten beruhen und dennoch eine entsprechend hohe Aussagekraft aufweisen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von mrp hotels
Erstveröffentlichung: Immobilien & Finanzierung, Dezember 2021

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