Zwischen Markenmacht und Mietdruck

Nach den Krisenjahren gibt es wieder mehr Aktivität auf dem Hotelimmobilienmarkt im DACH-Raum. Die Branche bewegt sich 2025 in einem Spannungsfeld aus makroökonomischer Unsicherheit, geopolitischen Verwerfungen und strukturellem Wandel. Was auf den ersten Blick wie ein Umfeld voller Risiken wirkt, entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als Markt, der aufgrund der kontinuierlichen Nachfrage resilient ist und über dynamisches Anpassungspotenzial verfügt.

Zinsen bleiben bestimmend, die Talsohle scheint erreicht
Zinswende, Pandemieauswirkungen und geopolitische Einflüsse haben die Investmentlandschaft in den letzten Jahren enorm verändert. Hotelimmobilien, die lange Zeit von niedrigen Finanzierungskosten profitierten, mussten sich neu positionieren. Zwar bleibt das Zinsniveau restriktiv, doch die jüngste Marktbeobachtung zeigt: Preise steigen wieder leicht, das Transaktionsvolumen zieht an. Dabei rücken insbesondere Core-Assets in den Fokus internationaler Investoren. Die Zeichen stehen auf selektive Erholung, nicht auf Stagnation.

Repositionierung statt Neubau: M&A-Strategien werden intelligenter
Ein bemerkenswerter Trend in Q2/Q3 2025 ist die strategische Verschiebung von Einzeltransaktionen hin zu marken- und plattformbasierten Deals. Käufer wie Brookfield , Tristan oder Activum investieren nicht mehr nur in die reine Immobilie, sondern in Skalierbarkeit, technologische Plattformen und starke Markenidentitäten. Der Deal um das Mandarin Oriental München oder die Übernahme von Playa Hotels durch Hyatt sind nur zwei Beispiele für diese neue Käuferlogik.

Betreibermarkt im Wandel: Professionalität entscheidet
Nicht nur auf der Investorenseite steigt die Komplexität. Auch Betreiberverträge werden neu gedacht: Performance-Transparenz, Bonitätsnachweise und variable Mietstrukturen gewinnen an Bedeutung. Franchise-Modelle werden verstärkt durch hybride Vertragsformen ergänzt, da Investoren zunehmend auf wirtschaftliche Nachvollziehbarkeit und Exit-Fähigkeit achten. Themen wie ESG, Markenbindung und Digitalvertrieb rücken zeitgleich stärker in den Vordergrund. 

Europäische Wachstumsmärkte
Während in DACH-Märkten, wie München oder Wien die Übernachtungszahlen in Q1/Q2 2025, mit der Ausnahme von Berlin, stagnierten oder rückläufig waren, zeigten andere europäische Metropolen wie Kopenhagen, Lissabon und Stockholm stabile bis steigende Auslastungen. Das Individualgeschäft kompensiert dabei zunehmend den Rückgang des Gruppengeschäfts. Der Markt differenziert sich also stärker nach Segmenten, Standortqualität und Eventdichte. Investoren sollten deshalb nicht mehr nur auf Makrotrends, sondern auch auf mikroökonomische Faktoren setzen.

Fazit: Risiko bleibt, Rendite ist möglich
Hotelimmobilien sind 2025 keine statische Assetklasse mehr. Wer Rendite sucht, braucht Professionalität auf allen Ebenen: operative Expertise, strategische Flexibilität und ein tiefes Verständnis für Markenentwicklung und Betreiberstrukturen. Der Hotelmarkt belohnt diejenigen, die nicht auf das „Ob“, sondern auf das „Wie“ der Investmententscheidung setzen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von mrp Hotels
Erstveröffentlichung: EXXECNEWS - Jahrbuch der Anlageberatung 2025, August 2025