Optimale Ausgangslage

Der europäische Logistikimmobilienmarkt stabilisiert sich und neue Investmentvehikel wie Club-Deals gewinnen an Bedeutung. Im Interview erläutert Jan Philipp Daun, Geschäftsführer von GARBE Industrial Real Estate, welche Trends den Markt 2025 prägen und wo die größten Chancen liegen. 

Herr Daun, der europäische Logistikimmobilienmarkt zieht wieder mehr Investoren an. Was spricht für den Einstieg?
Die Preiskorrektur fand auf dem europäischen Logistikimmobilienmarkt früher statt als bei anderen Immobilienklassen, wodurch sich der Markt schneller stabilisiert hat. Aktuell ziehen die Preise wieder leicht an. Der Tiefpunkt ist also bereits durchschritten und Investoren müssen nicht mehr befürchten, ins „fallende Messer“ zu greifen. Das Preisniveau bewegt sich auf dem Stand von 2016/17, während die Zinsen leicht sinken – eine optimale Ausgangslage für Investitionen. 

Welche Standorte in Europa sind aktuell besonders gefragt?
Westeuropäische Core-Märkte wie Deutschland, die Niederlande, Frankreich, Spanien und Italien sind im Fokus der Investoren. Mieter hingegen priorisieren auch Faktoren wie Lohnkosten und Flächenverfügbarkeit. In unseren Objekten in Tschechien und der Slowakei haben wir daher Vollvermietung, was an den westeuropäischen Standorten nicht immer der Fall ist. Dennoch wird Osteuropa von westeuropäischen Investoren oft kritischer bewertet, da die Märkte kleiner, weniger transparent und aufgrund der Nähe zur Ukraine mit höheren geopolitischen Risiken behaftet sind. 

Wo ist die Nachfrage in Deutschland besonders hoch?
Es wird wieder urbaner. Investoren konzentrieren sich auf die Top-7-Logistikstandorte und das Ruhrgebiet. Während in der Boomphase nahezu jede Immobilie zu hohen Preisen gehandelt wurde, differenzieren sich A- und B-Märkte nun stärker und Standorte außerhalb der Kernregionen verlieren an Attraktivität. 

Welche Standortfaktoren sind mit Blick auf die Mikrolage derzeit entscheidend?
Die Erreichbarkeit für Mitarbeiter gewinnt an Bedeutung. Eine gute ÖPNV-Anbindung wird aufgrund des Fach- und Arbeitskräftemangels immer wichtiger. Zudem ist die Stromverfügbarkeit ein zentraler Faktor: Automatisierung und Elektrifizierung in der Logistik steigern den Energiebedarf enorm, doch vielerorts sind die Stromnetze nicht darauf ausgelegt. Off-Grid-Lösungen wie Batteriespeicher oder lokale Energieerzeugung, die in den Niederlanden bereits genutzt werden, können Engpässe überbrücken. Allerdings sind sie kostspielig, denn der Strom ist deutlich teurer als Netzstrom. 

Wie verändert der E-Commerce die Anforderungen an Logistikflächen und welche Standorte profitieren?
Nach einer kurzen Schwächephase ist der E-Commerce zurück und große Player wie Amazon fragen wieder mehr Flächen nach – jedoch selektiver als noch 2022. Der Fokus liegt auf der Netzwerkoptimierung, vor allem mit Blick auf Same-Day-Delivery. Denn schnellere Lieferzeiten reduzieren Retouren, weshalb Flächen in der Nähe von Ballungszentren mit guter Infrastruktur besonders profitieren. Doch auch hier ist die Stromverfügbarkeit ein limitierender Faktor. 

Zuletzt wurden vor allem Club-Deals bei institutionellen Investoren immer beliebter. Was macht das Vehikel so attraktiv?
Club-Deals bieten Investoren mehr Flexibilität und Kontrolle als große Multi-Investoren-Fonds, weil sie Kapital mit gleichgesinnten Partnern bündeln. Versicherungen, Sparkassen und Pensionskassen haben oft unterschiedliche Anforderungen an Fremdkapitalquoten, Laufzeiten und Risikoprofile. Durch kleinere, homogenere Strukturen lassen sich diese besser berücksichtigen, weshalb viele institutionelle Investoren derzeit Club-Deals bevorzugen. 

Wie kommt GARBE diesem steigenden Interesse nach?
Wir sind flexibel aufgestellt und können sowohl Multi-Investoren-Fonds als auch Club-Deals managen. Dabei setzen wir auf individuelle Lösungen, die auf die spezifischen Bedürfnisse der Investoren zugeschnitten sind. Aktuell haben wir ein neues Produkt in der Pipeline, das sich an eine kleine, spezialisierte Investorengruppe richtet. 

Wie bewerten Sie die aktuelle Finanzierungslage für Logistikimmobilien?
Logistikimmobilien stehen vergleichsweise gut da, doch die Finanzierung ist anspruchsvoller geworden. Besonders spekulative Projektentwicklungen sind schwieriger umzusetzen, da Banken vorsichtiger agieren. Der Trend geht daher wieder stärker in Richtung Built-to-Suit und Eigennutzerprojekte. Während Metropolregionen leichter finanzierbar bleiben, haben es B-Standorte deutlich schwerer, Kreditgeber zu finden. 

Welche Entwicklungen werden den europäischen Logistikimmobilienmarkt in den nächsten Jahren prägen – und was bedeutet das für Investoren?
Eine zentrale Frage ist, wann das Core-Kapital zurückkehrt. Derzeit dominieren die Segmente Core Plus und Value Add. Eine Rückkehr institutioneller Anleger zu Core-Produkten würde den Markt noch stärker stabilisieren. Zudem gewinnt ESG weiter an Bedeutung – nicht mehr nur für Investoren, sondern auch für Mieter. Das liegt einerseits an neuen Berichtspflichten wie dem CSRD-Reporting und andererseits an dem Einsparpotenzial: Je besser die Energieeffizienz, desto niedriger die Betriebskosten und damit die „zweite Miete“. 

Das Interview mit Jan Phillip Daun führte Dr. Juliane Tranacher. 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von GARBE Industrial Real Estate
Erstveröffentlichung: The Property Post INSTITUTIONAL, Mai 2025