Offen und transparent

Ältere Gebäude entpuppen sich oft als Wundertüte, sobald man sie anfasst. Vor allem dann, wenn Bauherren ausführende Unternehmen und technische Experten erst dann ins Projekt holen, wenn die Planung schon weitgehend steht. Timon P. Koch, Geschäftsführer bei Schwitzke Project, erläutert, wie es besser geht.

Ihr beruflicher Werdegang vereint Bankwesen, Bauingenieurwesen und Unternehmensführung. Wie prägt diese Kombination Ihre Sicht auf wirtschaftlich tragfähige Bauprojekte?
TK: Mein Großvater und mein Vater waren in der Baubranche tätig. `Jedes Projekt beginnt und endet mit einer Bank´ war eine ihrer wichtigen Erkenntnisse. Jede Facette und jeder Prozessschritt müssen auch aus der Perspektive ihrer Wirtschaftlichkeit heraus beurteilt werden, wenn Projekte für alle Beteiligten zum Erfolg werden sollen. Das gilt auch und besonders für Nachhaltigkeits-Aspekte. Dieses Wissen hilft mir sehr, und ich gebe es als Lehrkraft an einigen Hochschulen auch gern weiter.

Revitalisierungen im Bestand gelten als besonders anspruchsvoll. Wie gelingt es Ihnen, unter Zeit- und Kostendruck sowie divergierenden Interessen stabile Prozesse zu etablieren?
TK: Das kommt darauf an, wie Bauherren ein Projekt aufsetzen. Häufig lassen sie von Architekten die Planung erstellen und suchen dann erst einen Generalübernehmer oder einzelne ausführende Gewerke – gern ausgewählt anhand des jeweils günstigsten Angebots. Zugleich wissen sie, dass dieses Vorgehen eine Rechnung mit vielen Unbekannten ist und versuchen, daraus resultierende Risiken mit Vollständigkeitsklauseln auf ihre Auftragnehmer abzuwälzen. Die wehren sich dann im Projektverlauf mit Nachträgen – ein konfliktreiches und unnötig kostspieliges und zeitaufwändiges Verfahren. Wir empfehlen eine Preconstruction-Phase mit gründlicher technischer Due Diligence, um Altlasten und andere bauliche Risiken zu identifizieren. Den Rahmen für die Umsetzung setzen wir vorzugsweise mit Open-Book-Verfahren und garantiertem Maximalpreis (GMP). Damit ist gewährleistet, dass das Projekt jederzeit im Vordergrund steht. 

Viele Bauherren entscheiden sich aus Kostendruck für den günstigsten Anbieter. Welche Erfahrungen machen Sie mit Auftraggebern, die diesen Weg später bereuen?
TK: Das ist leider häufig so. Aber wer nach dem ersten Versuch zu uns kommt, hat ja bereits einen Schritt getan. . Um es in Fußballdeutsch zu übersetzen – wir sind die Experten für den zweiten Ball. Das A und O ist wirklich die frühzeitige Bestandsaufnahme. Planer allein können das nicht leisten. Bauherren sollten deshalb mehr in die Preconstruction-Phase investieren. Sind die Risiken identifiziert, lässt sich die Revitalisierung im Vorhinein relativ genau kalkulieren. Auf der Basis kann die Umsetzung viel präziser ausgeschrieben werden. Hat sich der Bauherr aufgrund falscher Annahmen erst einmal an einen Generalunternehmer gebunden, ist er im weiteren Verlauf von diesem abhängig. Das lässt sich vermeiden.

Nachhaltigkeit wird oft aus Kostengründen vermieden. Warum ist das aus Ihrer Sicht ein Trugschluss?
TK: Nachvollziehbar ja, aber trotzdem falsch. Klug geplante und umgesetzte Maßnahmen sind auch wirtschaftlich von Vorteil. Zertifizierungen, ob LEED, DGNB oder andere, sind ein werttreibendes Element. Vor allem Investmentgesellschaften und große Konzerne, die als Bauherren auftreten, verstehen das auch. ESG-Konformität ist für sie ein hohes Gut. Aber auch mittelständische Unternehmen sollten nicht nur auf die Ad-hoc-Kosten, sondern auch auf die Betriebskosten im Lebenszyklus und auf die Zukunftsfähigkeit ihrer Gebäude Wert legen. Nachhaltigkeit zahlt sich doppelt aus – ökologisch und wirtschaftlich – zum Beispiel bei den Betriebskosten und beim Gebäudewert.

Als großes Fernziel schwebt der Baubranche die Kreislaufwirtschaft vor, in der Baustoffe neu verwendet werden können. In der Praxis eher schwierig, oder?
TK: Keineswegs, wenn man Schritt für Schritt vorgeht. Einige große Baustoffhersteller nehmen ausgediente Bauteile zurück, um sie zu überarbeiten und dann erneut anzubieten. Man muss nur fragen und ein Zwischenlager vorhalten. 

Revitalisierung einer modernen Office- und Retail-Immobilie – Transparenz und Teamwork sind Trumpf.
Bildquelle: Schwitzke Project 

Sie sind Partner der PLENBA 2025 – Der Kongress für Planen, Entwickeln und Bauen, der am 13. und 14. November in Berlin stattfindet. Was erwarten Sie von der Veranstaltung?
TK: Ich freue mich über den offenen und intensiven Austausch mit allem am Planungs- und Bauprozess Beteiligen. Die Erkenntnis, dass wir nur in Teamarbeit wirklich vorankommen, muss sich stärker verbreiten. Die PLENBA ist dafür eine wichtige Plattform.

PLENBA – Der Kongress für Planen, Entwickeln und Bauen
Politik und Verwaltung, Bauwirtschaft und Immobilienwirtschaft, Planer und Architekten, Energiewirtschaft und Baustoffhersteller - die PLENBA am 13. und 14. November im Cafe Moskau in Berlin ist der zentrale Kongress für alle, die die Zukunft der Bau- und Immobilienbranche aktiv mitgestalten wollen. Mehr dazu unter www.plenba.de 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Schwitzke Project GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, September 2025