Life Science Real Assets

In einem Marktumfeld, das geprägt ist von geopolitischen Spannungen, ökonomischer Unsicherheit und tiefgreifendem Strukturwandel, suchen institutionelle Anleger nach Investitionen mit Substanz, Zukunftsorientierung und gesellschaftlicher Relevanz. Eine Assetklasse, die genau diese Qualitäten vereint – aber in vielen Portfolios bislang noch unterrepräsentiert ist – rückt zunehmend in den Fokus: Life Science Real Estate (LSRE).

Gemeint sind hochspezialisierte Gebäude, die auf die Bedürfnisse von Akteuren aus den Bereichen Biotechnologie, Pharmazeutik, Medizintechnik und angrenzenden Gesundheitssektoren zugeschnitten sind. Dazu zählen Labore, Produktionsstätten, Forschungszentren oder hybride Büro-Labor-Konzepte in räumlicher Nähe zu Universitäten, Kliniken oder Forschungsinstituten. Auch Logistikflächen mit spezifischen Anforderungen gehören dazu. LSRE unterscheidet sich grundlegend von klassischen Nutzungsarten – nicht nur architektonisch oder technisch, sondern vor allem durch seine strukturellen Wachstumstreiber. Daher überrascht es nicht, dass Europa an den entscheidenden Standorten weiterhin eine Unterversorgung an geeigneten Flächen aufweist.

Life Sciences sind nicht konjunkturgetrieben, sondern megatrendgetrieben. Die Alterung der Bevölkerung, der weltweite Aufstieg der Mittelschicht mit zunehmender Kaufkraft, die Digitalisierung der Medizin, personalisierte Therapien und wachsende Ausgaben für Forschung und Entwicklung sorgen für eine nachhaltige Flächennachfrage – unabhängig von kurzfristigen Zins- oder Börsenschwankungen. Die Assetklasse profitiert davon direkt und dauerhaft. Sie ist nicht Modethema, sondern elementarer Bestandteil der modernen Daseinsvorsorge.

Auch die politische Ebene setzt starke Impulse: Die EU-Kommission, viele Mitgliedsstaaten und regionale Regierungen fördern Life Sciences strategisch – etwa durch Förderprogramme, beschleunigte Genehmigungsverfahren oder den gezielten Ausbau von Clustern. Anders als in manchen Industrien, in denen Europa im globalen Wettbewerb an Boden verloren hat, zählt Life Sciences weiterhin zu den wenigen Feldern, in denen europäische Standorte weltweit Maßstäbe setzen.
Cluster sind dabei der Schlüssel zur Dynamik des Sektors. Sie entstehen, wenn sich Universitätskliniken, öffentliche Forschungseinrichtungen, internationale Pharma- und Biotech-Unternehmen sowie Investoren an einem Standort vernetzen – unterstützt durch politische Rahmenbedingungen und gezielte Förderungen. So entstehen Ökosysteme, die Innovation, Technologietransfer und Unternehmensgründungen gleichermaßen beschleunigen.

Beispiele dafür sind Leiden in den Niederlanden – ein europaweit führendes Life-Science-Zentrum mit enger Verzahnung zwischen Universität, Universitätsklinikum und einem dynamischen Unternehmensumfeld – sowie Barcelona, das sich zu einem mediterranen Hotspot entwickelt hat. Hier arbeiten renommierte Forschungseinrichtungen, internationale Konzerne und spezialisierte Start-ups eng zusammen, getragen von einer aktiven Unterstützung seitens der Stadt und der Region Katalonien. Solche Cluster bündeln Know-how, Infrastruktur und Kapital – und bieten Investoren eine besonders attraktive Standortlogik.

Für institutionelle Investoren ergibt sich daraus eine seltene Gelegenheit: Der Markt befindet sich im Aufbau, ist jedoch längst nicht mehr unentdeckt. Zwar fehlen noch umfassende Benchmarks, und viele Projekte entstehen über forschungsnahe Campusentwicklungen, doch genau darin liegt das Potenzial für Investoren mit Weitblick. Wer sich frühzeitig in führenden Clustern positioniert, kann von einer Entwicklung profitieren, die mittelfristig in die breiten Core-Allokationen der großen Fonds übergehen dürfte.
Auch die Mieterstruktur spricht für LSRE: Langfristige Mietverträge (10–15 Jahre), hohe Standorttreue, massive Investitionen in Gebäudetechnik durch die Nutzer und eine überdurchschnittliche Bonität. Global agierende Pharmakonzerne, forschungsnahe Scale-Ups oder gut finanzierte Biotech-Start-ups sorgen für ein Nutzerprofil mit hoher Krisenfestigkeit.

Ein zusätzlicher Vorteil: Life-Science-Immobilien korrelieren nur gering mit klassischen Immobiliensegmenten. Ihre Nachfrage hängt weder von Konsumverhalten noch von Büroauslastung oder E-Commerce ab. Für Anleger, die auf stabile, schwankungsarme Cashflows setzen, bietet LSRE daher echten Diversifikationseffekt. Gerade für Investoren mit Solvenzanforderungen oder regulatorischen Quoten (z. B. Versicherer, Pensionskassen) ist das ein relevanter Hebel im Portfoliomanagement.
Darüber hinaus eröffnet sich durch die optionale Einordnung von LSRE in die Infrastrukturquote für viele Investoren ein zusätzlicher Allokationspfad – in eine physische Assetklasse, die systemrelevant, zukunftssicher und politisch gewollt ist. Infrastrukturinvestments im Gesundheitsbereich – etwa für Diagnostik, klinische Forschung oder Pharma-Produktion – erfüllen zunehmend dieselben Kriterien wie Verkehrs- oder Energieinfrastruktur.

Auch ESG-Investoren profitieren: LSRE zahlt direkt auf mehrere UN-Nachhaltigkeitsziele (SDGs) ein – darunter SDG 3 (Gesundheit), SDG 9 (Innovation), SDG 11 (nachhaltige Städte) und SDG 13 (Klimaschutz). Moderne Life-Science-Immobilien sind energetisch optimiert, ressourcenschonend und leisten vor allem einen gesellschaftlichen Impact durch ihren Beitrag zur medizinischen Versorgung und Forschung. Dabei soll nicht vergessen werden, dass grüne und blaue Biotechnologie mit nachhaltigen Lösungen in Landwirtschaft, Ernährung (SDG 2, kein Hunger) und marinen Anwendungen (SDG 6, sauberes Wasser; SDG 15, Leben unter Wasser) einen direkten Beitrag für Gesellschaft und Umwelt leisten.

Natürlich bestehen Herausforderungen: Die Assetklasse ist anspruchsvoll – kaufmännisch, technisch und regulatorisch. Erfolgreiches Engagement erfordert spezifisches Know-how, sei es bei Standortentscheidungen, dem Gebäudedesign oder in der Regulierung. Gefragt sind dedizierte Teams mit Erfahrung in Immobilien, technischer Infrastruktur und Life-Science-Ökosystemen.

Fazit:
Life Science Real Estate ist ein zukunftsgerichtetes, strukturell wachsendes Segment von hoher gesellschaftlicher Relevanz. Für institutionelle Investoren, die in Resilienz, Wirkung und Stabilität investieren möchten, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, sich strategisch zu positionieren. Wer die notwendigen Ressourcen, das Know-how und das Commitment mitbringt, profitiert nicht nur von stabilen Erträgen – sondern gestaltet aktiv die Gesundheitsinfrastruktur von morgen mit.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von AperDurus Management- & Real Estate Advisory
Erstveröffentlichung: The Property Post, August 2025