Austausch des Asset Managers

In den Immobilienmedien geistert seit Sommer 2023 das Narrativ einer drohenden „Wechselwelle“ im Asset Management umher. Erwartet wurden zahlreiche Mandatsübernahmen durch neue Asset Manager, ausgelöst durch Performanceprobleme, gestiegene Anforderungen – etwa im ESG-Bereich – oder interne Restrukturierungen. In der Praxis ist diese Entwicklung bislang aber nur auf Einzelfälle beschränkt.

Tatsächlich stellen wir bei HIH Invest in der Praxis fest: Es gibt zahlreiche Anfragen – aber nur wenige tatsächliche Mandatsübernahmen. Der Grund liegt in der Komplexität der zugrundeliegenden Prozesse. Die meisten Asset Management-Verträge sind auf lange Laufzeiten angelegt und sehen nur wenige, rechtlich belastbare Kündigungsgründe vor. Negative Performance oder Unzufriedenheit reichen in der Regel als Kündigungsgrund für die Investorenseite nicht aus.

In der Praxis ist ein Asset Manager in Schieflage oder Insolvenz in vielen Fällen der Ausgangspunkt für einen Wechsel. Wir haben in den vergangenen 12 bis 18 Monaten mehrere solcher Mandate übernommen. Es handelte sich meist um Individualmandate oder kleinere Club-Konstruktionen – weniger um Mehranlegerprodukte, die deutlich komplexer sind.

In diesen Fällen übernehmen wir nicht einfach nur „Assets“, sondern Verantwortung: Wir steigen tief ein in die Anamnese – prüfen Generalübernehmerverträge, kontrollieren Gewährleistungsansprüche, analysieren Exit-Kalkulationen und vieles mehr. In einem  konkreten Fall konnten wir bei einer steckengebliebenen Wohnprojektentwicklung den drohenden Verlust für den Investor massiv reduzieren,  das Projekt stabilisieren und erfolgreich realisieren.

Investoren: Von der Kündigung zur konstruktiven Nachjustierung

Viele Investoren setzen sich heute intensiver mit der Rolle des Asset Managers auseinander. Themen wie ESG, Digitalisierung, transparente Kommunikation oder stringente Aufbauorganisation gewinnen an Bedeutung. Dennoch bleibt der Managerwechsel die Ausnahme. Denn ein Austausch bedeutet nicht nur rechtliche Prozesse, sondern auch operative Übergabe, Ressourceneinsatz, Datenmigration – und am Ende oft ein Stück Unsicherheit.

Gerade bei Mehranlegerfonds kommt ein weiterer Aspekt hinzu: die notwendige Einigkeit unter den Investoren. Ist diese nicht gegeben, steigt die Komplexität exponentiell. Unsere Erfahrung zeigt: Wenn keine Einigkeit auf Investorenseite besteht, lassen sich Mandate auch unter einem neuen Asset Management kaum stabil neu aufstellen.

Und auch das steht fest: Der übernehmende Manager wird selten mit stabilen Bestandsportfolien betraut. Im Gegenteil: Es sind die „Problemfälle“, die in unsere Richtung kommen. Hier braucht es nicht nur Asset Management, sondern echte Sanierungskompetenz – auf technischer, kaufmännischer und oft auch emotionaler Ebene.

Eine aufkommende Welle von Asset Management Wechseln ist  daher nicht in Sicht. Die Hürden sind hoch, die Prozesse langwierig. Aber die Ansprüche der Investoren steigen. Die Auswahlprozesse werden differenzierter, operative Fähigkeiten und Track Records werden detaillierter und kritischer geprüft. In der Praxis zeigt sich daher eine Tendenz zur Neujustierung bestehender Strukturen. Statt Kündigung prüfen Investoren eher, wie bestehende Verträge nachgeschärft, Rollenprofile klarer gefasst oder neue KPIs eingeführt werden können.

Fazit: Ein Managerwechsel kann sinnvoll sein – aber nur dann, wenn die juristischen Voraussetzungen dafür gegeben sind. In der Regel jedoch ist es effizienter, an der Qualität bestehender Beziehungen zu arbeiten. 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Invest Real Estate
Erstveröffentlichung: Institutional Money, Juni 2025