Deutscher Markt: Zunehmende Regulierung

Ende Juni hat die Bundesregierung die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 beschlossen, dies auch ausgeweitet auf möblierte Wohnungen. Zudem kündigte Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) an, einen neuen Gesetzesvorschlag auf den Weg zu bringen, der es weiter erschweren soll Mieter, die in Zahlungsrückstand gefallen sind, zu kündigen. Darüber hinaus plant sie eine Expertenkommission zum Mietrecht einzuberufen. Diese soll darüber beraten, wie man das Mietrecht verschärfen könnte, um Verstöße durch Vermieter stärker und konsequenter zu bestrafen. Die Regulierungsdichte nimmt also weiter zu. Parallel führen auch Genehmigungsprozesse und umfangreiche Bauvorschriften in Deutschland dazu, dass nicht ausreichend Wohnraum gebaut wird. Durch diese Umstände werden Mieterhöhungspotenziale begrenzt und das Segment Wohnen für Investoren weniger attraktiv. Vor diesem Hintergrund lohnt sich ein Blick auf Investitionsmöglichkeiten im US-amerikanischen Mietwohnungsmarkt (US Multifamily), der sich in den meisten Bundesstaaten durch eine liberale und vermieterfreundliche Gesetzgebung auszeichnet.

Befristete Mietverträge mit Laufzeiten von bis zu einem Jahr sind in den USA die Regel. Dies ermöglicht den Vermietern bei einer Neuvermietung, die Miethöhe in relativ kurzen Abständen anzupassen. Neben den mietrechtlichen Aspekten zwischen den USA und Deutschland bestehen auch erhebliche Unterschiede in der Bauausführung, in den soziodemografischen sowie in den volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

US Multifamily Mietwohnanlagen
In den USA werden Mietwohnanlagen zumeist in Holzrahmenbauweise ohne Unterkellerung gebaut. Insbesondere große Apartmentkomplexe verfügen meistens über umfassende Gemeinschaftsanlagen und Ausstattungsmerkmale. Neben Klimageräten, die nahezu in allen Wohneinheiten vorhanden sind, gibt es standardmäßig integrierte Küchen, Swimmingpools, Grill-, Sport-, und Spielplätze, Dog Parks, Business Center, Annahmefächer für Paketsendungen sowie Fitnessstudios. Diese sogenannten Gemeinschaftsanlagen werden auch als „Amenities“ bezeichnet. Diese werden den Mietern zur Verfügung gestellt. Die bereitgestellten Gemeinschaftsanlagen werden daher in der Regel durch eine entsprechende Bruttomiete (Gross Rent) den Mietern belastet. Für die Mieter ist die Nutzung dieser Gemeinschaftsanlagen abgegolten. Für Vermieter sind die Unterhaltungsaufwendungen der Gemeinschaftsanlagen nicht auf die Mieter umlagefähige Betriebskosten. Diese werden als Teil der so genannten Operating Expenses von der Gross Rent subtrahiert, um zur Nettomiete (Net Operating Income) zu gelangen, die dem Vermieter als Ertrag zufließt. Investoren setzen diese Kennzahl zur Ermittlung der so genannten Cap Rate bzw. Anfangsrendite in das Verhältnis zum Kaufpreis.

Investmentchancen im aktuellen Marktzyklus
Der amerikanische Wohnungsmarkt befindet sich nach der drastischen Erhöhung der Kapitalmarktzinsen Anfang 2022 seit etwa 36 Monaten Abschwung an einem zyklischen Tiefpunkt. Für unternehmerisch agierende Investoren ergeben sich dadurch folgende Chancen:

• Attraktive Einstiegspreise: Seit 2022 ist das Transaktionsvolumen im US-Immobilienmarkt deutlich gesunken – von $752 Mrd. im Jahr 2022 auf $413 Mrd. im Jahr 2024. Dieses reduzierte Volumen hat auch im Multifamily-Segment Kaufpreise nach unten korrigiert und eröffnet Investoren nun attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Hinzu kommt, dass Bestandsimmobilien teilweise deutlich unter den Wiederherstellungskosten erworben werden können. Dies sorgt zusätzlich dafür, dass sehr wenige neue Projektentwicklungen gestartet werden.
   
• Verknappung durch Neubaustopp: Der Zinsanstieg führte zu einem drastischen Rückgang der Neubaustarts – im Vergleich zum Höchststand im Jahr 2022 mit über 700.000 Einheiten fiel die Zahl der Bauprojekte auf nur noch 320.000 Einheiten in 2024. Dieser Rückgang mündet in eine „Angebotsklippe“, wodurch das verfügbare Mietangebot mittelfristig voraussichtlich knapper wird.
   

• Wachsender Mietmarkt durch hohe Finanzierungskosten: Die Zinsanstiege der letzten Jahre haben den Zugang zu Wohneigentum massiv erschwert. Die monatlichen Kosten für eine durchschnittliche Immobilie (cost of ownership) liegen 66% über den Kosten einer vergleichbaren Mietwohnung. Diese Differenz treibt mehr Haushalte in den Mietmarkt und erhöht die Nachfrage konstant.
   

• Demografischer Rückenwind in Wachstumsregionen: In den USA leben derzeit rund 345 Millionen Menschen, in Deutschland etwa 84 Millionen. Prognosen des US Census Bureau zufolge soll die US-Bevölkerung bis 2050 auf voraussichtlich 389 Millionen anwachsen, was einem Plus von rund 13% entspricht. Die US-Bevölkerung wächst derzeit um rund 145.000 Menschen pro Monat. Besonders stark profitieren die Sunbelt-Staaten Texas, Florida und Arizona, die seit Jahren überdurchschnittliche Zuwachsraten verzeichnen. Insgesamt sorgt die Bevölkerungsdynamik im Sunbelt für eine konstante Nachfrage nach Wohnraum.

Fazit
Während sich Wohnungsinvestoren in Deutschland mit einer zunehmenden Regulierungsdichte auseinandersetzen müssen, bietet der liberale US-Mietwohnungsmarkt attraktive Chancen und Perspektiven. Die starke Bevölkerungsentwicklung mit wachsenden Haushaltszahlen, ein sinkendes Angebot und die steigende Mietnachfrage bilden ein solides Fundament für erfolgreiche Investitionen.

Hinweiskasten: US Multifamily Monitor
Informationen zum US-Wohnungsmarkt werden von dem Research- und Analysehaus bulwiengesa im Marktbericht US Multifamily Monitor bereitgestellt. Dieser deutschsprachige Marktbericht erscheint halbjährlich und ist hier abrufbar: 
https://bulwiengesa.de/de/publikationen/us-multifamily-monitor-1-halbjahr-2025

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von GAR German American Realty GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Juli 2025