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Hotelimmobilien

Die etablierte Asset Klasse

Olaf Steinhage, Managing Partner, Horwath HTL Germany
Markus Gretenkord, Senior Consultant, Horwath HTL Germany
Olaf Steinhage

Gewerbeimmobilien werden von dem Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) entsprechend ihrer Nutzungsarten grob in 4 Klassen aufgeteilt: Büro, Industrie/Logistik, Handel und Hotelimmobilien. Der Anteil von Büro- und Handelsimmobilien liegt lt. ZIA in Deutschland bei ca. 87%. Verständlich, dass sich ein Großteil der Immobilienbranche der Produktion und dem Handel dieser Asset Klassen verschrieben hat.

Hotels als Asset Klasse zählen zu den Sonderimmobilien. Sie sind in Abstimmung mit dem Hotelbetreiber stets maßgeschneidert errichtet und schon dadurch in ihrer Drittverwendungsfähigkeit eingeschränkt. Als sogenannte Betreiberimmobilie erfordert dies daher von Projektentwicklern, Banken und Käufergruppen ein tiefgreifendes Verständnis für die Besonderheiten dieser Asset Klasse. Belohnt wird dieser Einsatz mit langfristigen Mietverträgen von 20 Jahren und länger. Nach Angaben des Maklerverbands Deutsche Immobilien Partner (DIP) sind bei Hotels in Deutschland Renditeerwartungen von ca. 6% zu erzielen. Vor allem in schwierigen Zeiten für Wohn-  und Gewerbeimmobilien, beflügelt durch Entwicklungen wie z.B. Mietpreisbremsen, Anforderungen für sozialen Wohnungsbau und Auflagen an weitere Umweltzertifizierungen, vertilgen diese Maßnahmen mehr und mehr die erzielbaren Renditen. Der DIP spricht hierbei mittlerweile von Spitzenrenditen (!) für Büro- und Wohnimmobilien von unter 3%.

Doch wie sind höhere Renditen bei Investitionen in Hotelimmobilien und bei erfolgreichen Hotelprojektentwicklungen zu erreichen?

Vor allem auf die ideale Kombination aus Standort, Konzept & Betreiber sollten die Akteure in der Hotelprojektentwicklung achten.

Deutschland als Standort hat sich prächtig entwickelt. Der Deutschland Tourismus vermeldet seit acht Jahren in Folge ein positives Übernachtungsaufkommen. Im abgeschlossenen Jahr wurde mit 459,5 Millionen Übernachtungen, davon 83,9 Millionen (18,3%) ausländische Reisende, erneut ein Rekord aufgestellt. Knapp die Hälfte (47%) dieser Übernachtungen wird lt. der Gesellschaft für Konsumgüterforschung (GfK) in Hotels getätigt. Im Gesamtranking als bestes Reiseland liegt Deutschland auf dem dritten Platz hinter Spanien und Frankreich.

Galten am Hotelinvestmentmarkt früher die Deutschen TOP 7 Standorte Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und München als Garant für hohe Renditen, etablierten sich mittlerweile auch zunehmend Projekte in B- und C-Städten. Der Immobiliendienstleister Colliers International verzeichnete im Jahr 2017 ein Transaktionsvolumen von ca. 4,2 Milliarden; im 1. Quartal 2018 von 560 Millionen Euro, wovon sich mit ca. 320 Millionen Euro nunmehr ca. 57% auf die B- und C-Standorte verteilten. Dieser Shift lässt sich durch die zunehmende Produktknappheit in den TOP 7 erklären, da aktuell nur wenige Transaktionen am Markt getätigt werden.

Erfreulicherweise finden sich zu möglichen Hotelstandorten zunehmend neue Konzepte, die typischerweise maßgeschneidert sind, doch in ihrer Angebotsvielfalt über alle Sterne-Kategorien die individuellen Bedürfnisse der heutigen Reisenden umfänglich abdecken. Die Immobiliengesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken, Union Investment Real Estate, hält beispielsweise Hotelkonzepte von MotelOne, Intercity-Hotels, Steigenberger oder auch Novotel im Portfolio – eine Diversifizierung über die Hotelkategorien von 2-5 Sternen. Ähnliches lässt sich bei der Commerz Real (Commerzbank Gruppe) und der Deka Immobilien (Sparkassen-Finanzgruppe) berichten. Ebenfalls finden noch relativ junge Hotelkonzepte, wie beispielsweise die Ruby Hotels, ein Lifestyle-Hotelkonzept, welches ausschließlich Flächen in Bestandsimmobilien nutzt und betreiberseitig auf personalintensive Restaurantangebote verzichtet, ihren Platz in den Fonds der hotelaffinen nationalen und internationalen Investmentgesellschaften.

Weiter bedarf es bei erfolgreichen Projektenwicklungen noch der passenden Hotelbetreibergesellschaft, die an dem favorisierten Standort und mit dem richtigen Konzept einen langfristigen Miet-/Pachtvertrag, ggf. auch mit zusätzlichen variablen Komponenten, abschließt. Die Auswahl ist groß: Der deutsche Hotelverband (IHA) verzeichnet in seinem aktuellen Jahresbericht 171 Hotelketten mit Markenhotels und 57 Kooperationen. Nach einer Marktanalyse der Hotelberatung Horwath HTL Deutschland verfügen die Hotels der Accor Gruppe mit fast 49.000 Hotelzimmern über 16% der gesamten markengebundenen Betriebe in Deutschland. Der dynamischste Newcomer ist die Novum Gruppe mit ca. 8.300 Hotelzimmern und einem Zuwachs von ca. 34% im Vergleich zum Vorjahr.

Fazit

Der Blick auf neue Geschäftsfelder sei erlaubt; und erschwerte Bedingungen für Wohn- und Gewerbeimmobilien führen wiederum zu Chancen für andere Asset Klassen. Auch weiterhin können sich Projektentwicklungen mit Hotelimmobilien chancenreich abzeichnen, attraktive Renditen erzielen und mit langfristigen Vertragslaufzeiten punkten. Professionelle Marktteilnehmer gibt es auf allen Seiten, die sich der Bedeutung für das Zusammenspiel von Standort, Konzept und Betreiber für diese maßgeschneiderten Immobilien bewusst sind. Für den Exit stehen erfahrene institutionelle Anleger und Fondsgesellschaften zu Verfügung, die verfügbares Kapital sowohl in den deutschen TOP-Standorten, als auch in B- und C-Standorten anlegen und weiterhin ein großes Interesse an Hotelimmobilien haben. Einziger Wermutstropfen: Das Angebot an verfügbaren Hotelimmobilien ist geringer als die Nachfrage – dies spiegelt sich in den Preisen wider und bremst aktuell die Dynamik am Investmentmarkt.

Bildmaterial: Copyright Horwath HTL Germany

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Horwath HTL Deutschland
Erstveröffentlichung: https://horwathhtl.de/blog im Mai 2018

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