Im Süden viel Neues

Der Münchener Immobilienmarkt ist ein Synonym für knapp und teuer, vor allem wenn es um Wohnungen geht. Wer nach einer Investitionsmöglichkeit sucht, sollte sich deshalb auch abseits der bayerischen Landeshauptstadt umsehen. Denn (fast) alle süddeutschen Oberzentren bieten ein attraktives Risiko-Rendite-Profil. Mehr noch: Mit Blick auf das Verhältnis von Risiko zu Rendite weisen einige der von Wüest Partner untersuchten 20 Städte in Bayern und Baden-Württemberg ein für Investoren weitaus günstigeres Verhältnis auf, als München und Stuttgart. In die Analyse sind Faktoren hinsichtlich der Markt- und Nachfragestabilität, der Bedingungen rund um Konsum, Einkommen und Arbeit sowie der Preise und Renditen eingeflossen.

Nürnberg und Heilbronn – geringes Risiko mit guten Renditeaussichten

Nur knapp über dem Risikoniveau der beiden süddeutschen Top-Standorte befinden sich Ingolstadt, Nürnberg und Heilbronn. Alle drei verfügen seit 2013 über einen stärkeren Anstieg der Kaufkraft pro Person als München und Stuttgart. Im Verhältnis zum Haushaltseinkommen ist das Wohnen in allen drei Städten erschwinglicher als in den beiden Metropolen. Dort ist die Belastung der Haushalte durch die Wohnkosten durchschnittlich um rund 4 % geringer – beste Bedingungen also für Investoren in Mietwohnungen. Mit einer Versorgungsquote von 97,9 % ist Heilbronn an Wohnraum unterversorgt. Dies mag ein Grund dafür sein, dass die Mieten in der Stadt am Neckar in den vergangenen Jahren um rund 58,5 % gestiegen sind – ähnlich stark wie in München. Ein noch größeres Mietwachstum weist nur Ingolstadt mit 65,3 % auf.

Bei geringem Risikoniveau bietet Ingolstadt Investoren durchschnittliche Bruttorenditen von 4 %, Nürnberg 4,5 %. Heilbronn lockt dagegen mit Renditen von durchschnittlich 5,2 % – das sind 2,5 Prozentpunkte mehr als in der bayerischen Landeshauptstadt. Ebenfalls gute Aussichten für Wohnbauprojekte bei überschaubarem Risiko bietet Freiburg. Dort liegt die Versorgungsquote an Wohnraum je Haushalt bei lediglich 91,2 %. Aufgrund des bereits recht hohen Mietniveaus von 12,42 EUR/qm wird der Stadt allerdings nur noch ein mäßiges Mietwachstum bescheinigt. Die Renditen liegen mit 4 % auf dem Niveau von Ingolstadt.

Bayreuth lockt mit Renditen von rund 5,8 %

Risikofreudige Investoren werden in Bayreuth, Pforzheim und Kempten fündig. Allen dreien wird eine stabile wirtschaftliche Entwicklung bescheinigt. Die höchsten Renditeaussichten verspricht Bayreuth mit 5,8 %. Allerdings weist die bayerische Universitätsstadt auch das größte Risiko auf. Hier wurde zuletzt viel gebaut, dennoch ist die Stadt für Wohnbautätigkeit weiterhin interessant. Bei etwas geringerem Risiko versprechen auch Pforzheim und Kempten hohe Bruttorenditen von rund 5,5 %. Vor allem Pforzheim werden steigende Miet- und Kaufpreise prognostiziert, während Kempten eine solide Entwicklung zu erwarten hat.

Der Blick in die Glaskugel

Derzeit sprechen die Rahmenbedingungen in den meisten süddeutschen Oberzentren zwar für eine weiterhin steigende Preisentwicklung von Wohninvestments, dennoch sollten Investoren die Märkte und das Risiko einer schleichenden Zinswende gut im Blick behalten.

Spannend bleibt die Frage, inwieweit sich technologische Entwicklungen wie das autonome Fahren, aber auch Homeoffice-Modelle und das Onlineshopping auf die präferierten Wohnlagen auswirken. Laut einer weiteren Studie von Wüest Partner werden vor allem touristische Gemeinden und attraktive Kleinstädte von diesen Entwicklungen profitieren.

Quelle: Wüest Partner Deutschland

Weitere Informationen zu Studie

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Wüest Partner Deutschland
Erstveröffentlichung: Fondsnews, Juni 2018