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25.10.2022

Marktradar Oktober 2022

Druck auf Projektentwickler und Preise ist groß

Francesco Fedele, CEO, BF.direkt AG
Prof. Dr. Steffen Sebastian, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung (Real Estate Finance), IREBS Institut für Immobilienwirtschaft
Francesco Fedele

Die rasch angestiegenen Zinsen stellen die Immobilienwirtschaft zunehmend vor Herausforderungen: Auf dem Wohnungsmarkt brechen Käuferschichten weg, Institutionelle warten erst einmal ab, die Preise gehen erstmals seit langem zurück, gleichzeitig wächst der Druck auf dem Wohnungsmietmarkt. Die sozialen Spannungen werden wachsen.

Die Zinsen erreichen den höchsten Stand seit 2011. Auch die Inflation bleibt bis auf Weiteres auf sehr hohem Niveau. Durch die Kombination von höheren Finanzierungs- und Lebenshaltungskosten ist für viele Haushalte der Erwerb eines Eigenheims unerschwinglich geworden. Jetzt zeigen sich sehr deutlich auch die ersten Reaktionen des Marktes. Die zweitgrößte Plattform für Immobilienfinanzierung meldet einen Umsatzeinbruch. Ein Drittel der Kundenanfragen sind weggefallen. Die Finanzierungsportale sind besonders betroffen. Aber auch von Sparkassen und Volksbanken wird stark zurückgegangene Nachfrage gemeldet. Dies ist ein deutliches Warnsignal, auch wenn sich in den meisten Immobilienindizes noch keine größeren Preisrückgänge abbilden. Nach bisheriger wissenschaftlicher Studienlage kann es je nach Marktsegment bis zu zwei Jahren dauern, bis sich der Zinsanstieg vollständig in den Preisen widerspiegelt.

Bei Wohnungen vermuten wir aber mindestens eine Zweiteilung des Marktes. Das Segment von eher preiswerten Wohnungen wird voraussichtlich am stärksten von Preisreduktionen betroffen sein, da hier die Käufer zu einem großen Teil ganz wegfallen. Bei teureren Lagen werden die Effekte hingegen weniger stark sein, da hier die Käufer zum einen die höheren monatlichen Belastungen leichter verkraften können und zum anderen auch daran interessiert sind, ihr Finanzvermögen vor der Inflation zu schützen.

Da unterm Strich aber viele Käufer wegfallen, wird die Nachfrage nach Mietwohnungen noch größer; entsprechend ist mit noch weiter steigenden Mietspreisen zu rechnen; bei Neuvermietungen wurden im 2. Quartal bereits Mietsteigerungen von 10 Prozent und mehr verzeichnet. Zudem ist durch die Kombination von gestiegenen Baukosten und höheren Zinsen damit zu rechnen, dass auch der Neubau drastisch zurückgehen wird. Von der Angebotsseite wird daher keine Entlastung auf die Mieten ausgehen. Für Zinshäuser bestehen damit zwei gegenläufige Effekte: zum einen geraten die Preise (Renditen) wegen der höheren Zinsen unter Druck, zum andern führen höhere Mieten eher zu steigenden Preisen. Jedoch sind die Zinsen ungewöhnlich schnell gestiegen; im Vergleich hierzu wird der Anstieg der Mieten eher langsam erfolgen. Viele Objekte werden jetzt noch schnell auf den Markt gebracht, aber viele Verkäufer haben die Preisveränderung noch nicht akzeptiert. Die Wissenschaft nennt dies mentale Buchführung: Nur wenige sind bereit, Verluste zu realisieren, selbst wenn dies ökonomisch sinnvoller wäre.

Wir gehen davon aus, dass viele Investoren weiterhin abwarten. Das gilt insbesondere für angestellte Manager: Wer jetzt nicht kauft, kann das vor seinen Gremien gut rechtfertigen. Keiner will der Letzte gewesen sein, der heute noch die Preise von gestern bezahlt. Wer jetzt dennoch die Entscheidung für weitere Ankäufe fällt, geht ein hohes Risiko ein, sich hierfür rechtfertigen zu müssen.

Auch in der Realwirtschaft hat die drohende Rezession bereits Auswirkungen. Expansionspläne werden zurückgestellt, was die Nachfrage nach Büroflächen reduziert. Wer jetzt ein neues Büro anmietet, tut dies vor allem, um den durch Homeoffice reduzierten Flächenbedarf umzusetzen. Auch hier zeigt sich eine Spreizung des Marktes auf: Wer seine Mitarbeiter überhaupt noch ins Büro bekommen möchte, muss hochwertige Flächen in guter Lage anbieten.

Zinsentwicklung
Auch im September sind insbesondere die langfristigen Zinsen erneut stark gestiegen. Am Monatsanfang lag der 10-Jahres-Zinsswap noch bei 2,47 Prozent und stieg im Lauf des Monats bis auf 3,21 Prozent. Gegen Monatsende war nochmals ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen, der sich zwar Anfang Oktober noch fortsetzte, aber nach wenigen Tagen von der steigenden Zinsentwicklung wieder aufgeholt wurde. Auch die kurzfristigen Zinsen haben eine deutliche Steigerung erfahren. Der 3-Monats-Euribor betrug am Monatsanfang noch 0,712 Prozent und stieg im Laufe des Septembers bis auf 1,173 Prozent. Der 6-Monats-Euribor stieg ebenfalls von 1,240 Prozent am Monatsanfang auf 1,809 Prozent am Monatsende.
 

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Ausblick
Die dargestellte Gemengelage hat massive Auswirkungen auf die Projektentwicklung. Der Vertrieb wird sich stark verlangsamen, was allein aufgrund der Zeit höhere Zinskosten verursacht. Entsprechend steigt auch bei Bauträgern der Bedarf nach Zinsbindung. Wir beobachten hier die Renaissance des Zins-Caps – d.i. eine Zinsobergrenze in Form einer Option, die den Darlehensnehmer vor Zinsen oberhalb der gewählten Grenze schützt. Die Preise für Caps sind sehr stark gestiegen. Aus Kostengründen wird daher meist nur die „Schmerzgrenze“ der Bauträger finanziert, d. h. die Zinshöhe, die nicht mehr aus eigenen Mitteln gedeckt werden kann.

Für Prolongationen, vereinzelt auch bei laufenden Finanzierungen, muss Eigenkapital nachgeschossen werden, da der Gewinn sich drastisch reduziert hat und die Risikomarge des Investors aufgebraucht ist. Zwar hat erst die zweite Erhöhung der Leitzinsen um 75 Basispunkte auf 1,25 Prozent am 8. September 2022 Geld gekostet, da der EURIBOR zuvor negativ war. Mit weiteren Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank ist aber zu rechnen. Die Inflation ist noch lange nicht eingedämmt, die Lohn-Preis-Spirale fängt gerade erst an – und die Reaktion der Geldpolitik ist leider sehr langsam. Es ist kein Geheimnis, dass einige Projektentwickler den Umbruch nicht überstehen werden. Das ist nicht nur eine schlechte Nachricht. Eine Normalisierung des Preisniveaus und eine Professionalisierung der Akteure kann die Marktchancen für viele auch verbessern.
Die gestiegenen Lebenshaltungskosten und die noch weiter ansteigenden Mieten werden die sozialen Spannungen noch verstärken. Hier wird die Immobilienwirtschaft gemeinsam mit Politik und gesellschaftlichen Akteuren nach Lösungen suchen müssen, welche die noch wenig konkreten Ergebnisse des „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ einer tatsächlichen Umsetzung näherbringen.

 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BF.direkt AG, IREBS
Erstveröffentlichung: bf-direkt.de, Oktober 2022

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