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Mehrrendite für Investments

Neue Strategien für Core-Immobilien

Aydin Karaduman, CEO, DIC Asset AG
Aydin Karaduman

Immobilieninvestoren reagieren auf die Renditekompression bei Core-Immobilien in den Metropolen mit neuen Strategien. Darunter auch die sogenannte „ABBA-Strategie“. Dabei ist der Ankauf von Objekten in A-Städten in B-Lagen und in B-Städten in A-Lagen nicht alles. Zur Strategie gehören auch die gezielte Modernisierung und Repositionierung sowie Optimierung des Mietermixes einer Immobilie. Diesen umfassenden Ansatz können nicht alle institutionellen Investoren verfolgen. Dafür braucht es umfassendes und lokales Immobilien-Knowhow und eine breite bundesweite Aufstellung.

Ein Ende der seit Jahren anhaltenden Niedrigzinsphase ist nicht in Sicht. Im Gegenteil: Immer mehr Banken verlangen mittlerweile Negativzinsen, die Bundesrepublik Deutschland muss bei der Kreditaufnahme keine Zinsen mehr zahlen, sondern verdient dabei sogar Geld. Diese Entwicklung hat erhebliche Folgen für den Immobilienmarkt. Die Renditen für Core-Büroimmobilien in den Top-Sieben-Städten und in 1A-Lagen beispielsweise sind in den vergangenen Jahren drastisch gesunken. So lagen die Spitzenrenditen von Büroimmobilien laut Jones Lang LaSalle im zweiten Quartal 2016 erstmals unterhalb der Vierprozentmarke. Angeführt wird die Entwicklung von der Region München mit einer Spitzenrendite von 3,4 Prozent. Dies bedeutet einen Kaufpreisfaktor von etwa 30.

Spread zwischen Bundesanleihen und Immobilienrenditen nicht mehr aussagekräftig
Trotz dieses erheblichen Renditerückgangs ist die Renditekompression bei Bundesanleihen bzw. Rentenpapieren noch stärker. Folgende Zahlen sollen dies verdeutlichen. In absoluten Zahlen wurde das Risiko von Bundesanleihen im Jahr 2010 mit etwa drei Prozent eingepreist, heute beträgt es null Prozent oder ist sogar negativ. Das Risiko von Core-Immobilien in deutschen A-Städten lag im Jahr 2010 bei rund fünf Prozent und beträgt heute knapp vier Prozent. Der aktuelle Risikospread zwischen 10-jährigen Bundesanleihen und der durchschnittlichen Rendite für Core-Immobilien liegt also bei rund 400 Basispunkten, während er im Jahr 2010 noch bei rund 200 Basispunkten lag. Die Interpretation, dass aufgrund des zunehmenden Renditeunterschieds die Anlage in Immobilien relativ günstiger geworden ist, ist jedoch nicht richtig. Vielmehr muss in Frage gestellt werden, ob das Immobilienrisiko bei gleicher Lage und gleicher Immobilienqualität aufgrund gesunkener Refinanzierungskosten im genannten Zeitraum um ein Fünftel gesunken ist. Dagegen liegt der Schluss nahe, dass die Spread-Zunahme eher die Folge eines nicht mehr funktionierenden Preismechanismus als Risikoindikator ist, der zudem losgelöst scheint von der fundamentalen Entwicklung des Immobilienmarktes in der Breite.

Institutionelle Investoren erwirtschaften mit Core-Immobilien zu geringe Renditen
Jedenfalls hat diese Entwicklung zu einer immensen Nachfrage nach Premiumimmobilien in den A-Städten seitens nationaler und internationaler Kapitalsammelstellen geführt und damit zu stark gestiegenen Preisen und gesunkenen Mietrenditen. Oft reichen diese Mietrenditen für institutionelle Anleger, wie Versicherungen und Pensionsfonds nicht aus, um die notwendigen Überschüsse zu erwirtschaften, die sie für die Verzinsung ihrer Lebensversicherungen oder für die Auszahlung von Pensions- und Rentenverpflichtungen benötigen.

Mit alternativen Strategien lässt sich eine risikoadjustierte Mietrendite erwirtschaften
Aus meiner Sicht eignen sich daher alternative Investmentstrategien besser, um eine höhere und angemessene, risikojustierte Mietrendite zu erwirtschaften und idealerweise im gleichen Zug Wertschöpfungsspielräume zu identifizieren und zu heben. Mit diesen management-intensiveren Strategien ist es möglich, die benötigten Überschüsse zu erwirtschaften. Voraussetzung für eine erfolgreiche Umsetzung sind umfassende, regionale Marktkenntnisse, eine gute lokale Vernetzung und langjährige Erfahrung und Kompetenz als aktiver Asset- und Property Manager mit technischem und kaufmännischem Immobilien-Knowhow in den verschiedenen Asset-Klassen.
Eine management-intensive Strategie, die auch für Immobilienspezialfonds adäquat ist, ist die so genannte „ABBA-Strategie“. Nach dieser Strategie investiert der Fonds in Büro- und Handelsimmobilien in A-Lagen von B-Städten, die über eine nachhaltige Flächennachfrage verfügen, eine gute regionale Zentralität besitzen und sich damit als starkes Regionalzentrum etabliert haben. Die Mietrenditen liegen hier rund 200 bis 300 Basispunkte über den Mietrenditen von A-Lagen in A-Städten.

Fokus auf B-Lagen, die sich zu A-Lagen entwickeln werden
Daneben erfolgen auch Investitionen in die A-Städte, dabei jedoch in B-Lagen, die das Potenzial aufweisen, sich in den kommenden Jahren zu A-Lagen zu entwickeln. In diesem Zug konzentrieren sich die Investitionen auf Multi-Tenant-Gebäude, um eine Risikodiversifizierung im Mietermix und damit langfristig stabile Mieteinnahmen zu erreichen. Besonders wichtig bei dieser Strategie ist eine detaillierte Kenntnis der Marktgegebenheiten vor Ort und das Antizipieren der künftigen Entwicklung von Städten und Stadtteilen. Neben der Wahl des Investitionsortes sind Aufwertungen durch Modernisierungen und / oder Änderung von Mieterstrukturen Bestandteil der Strategie. Das Ziel dabei: Mietpotenziale sollen mittelfristig gehoben und damit der Immobilienwert gesteigert werden.
Ein weiterer Vorteil der „ABBA-Strategie“ ist die Kombination von Eigenschaften der A- und B-Städte. Gerade der Mix der unterschiedlichen Standorte reduziert das Risiko des Gesamtportfolios, während der Investor in den Genuss der jeweiligen Vorteile kommt: A-Städte haben den Vorteil einer höheren Marktliquidität als die B-Städte, bringen jedoch im Gegenzug eine höhere Volatilität mit. Die B-Standorte zeichnen sich dagegen durch eine hohe Preisstabilität aus, sind aber weniger liquide.


Breite regionale Aufstellung ist wichtige Voraussetzung für „ABBA-Strategie“
Für die Verfolgung der „ABBA-Strategie“ ist ein eigenes und regional verankertes Asset- und Property Management notwendig. Für einen reinen Finanzinvestor, bei dem Immobilien neben Anleihen, Aktien oder Private Equity nur eine von vielen Anlageklassen sind, dürfte die Umsetzung einer derartigen Investitionsstrategie deutlich schwieriger und komplexer sein als für ein aus der Immobilienbranche heraus gewachsenes Unternehmen mit bundesweit eigenen Büros und Immobilienexperten in ganz Deutschland. Die Nähe zum Objekt, die Kenntnisse regionaler Marktentwicklungen und der kontinuierliche Kontakt zu Mietern sind essentiell für die erfolgreiche und nachhaltige Umsetzung dieser Investmentstrategie.

Allerdings verursacht eine managementintensive Struktur auch entsprechende Kosten. Daher ist das Erreichen einer bestimmten Schwelle der „Assets under Management“ für die effiziente Auslastung einer Management Plattform notwendig. Nur so lassen sich über Skaleneffekte die Bewirtschaftungs- und Managementkosten auf Objektebene reduzieren. Eine derartig vertikal an der Wertschöpfungskette ausgerichtete, integrierte Plattform sollte dezentrale Immobilien- und Marktkompetenz beim Ankauf, im Property Management und in der Kundenkommunikation mit zentralen Asset Management-, Finanzierungs- und Reporting Aufgaben kombinieren. Unter diesen Voraussetzungen bietet die „ABBA-Investmentstrategie“ einem rendite- und wertorientierten Asset Management sichere und höhere Mietüberschüsse als mit scheinbar sicheren Core-Investments in A-Lagen erzielt werden. Über entsprechende, nutzungsartenspezifische Spezialfonds können institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionsfonds und Versorgungswerke von einer derartigen Investmentstrategie profitieren.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von DIC Asset AG
Erstveröffentlichung: Börsen-Zeitung, September 2016