The Property Post - Das Online-Meinungsportal für die deutsche Immobilienwirtschaft
Das Online-Meinungsportal für die deutsche Immobilienwirtschaft

Mit Schlaf Rendite generieren

Deutscher Hotelimmobilienmarkt

Andreas Ewald, Geschäftsführer, Engel & Völkers Hotel Consulting GmbH
Andreas Ewald

Europa ist weltweit das beliebteste Reiseziel ausländischer Touristen. Gerade aus den USA und Asien zieht es immer mehr Reisende in europäische Metropolen. Die zunehmende Vernetzung der Reiseziele mittels Schiff und Flugstrecken, das globale Entstehen einer Mittelschicht – insbesondere in Asien – verleihen dem Wirtschaftszweig Tourismus einen Schub. Gleichzeitig sorgen politische Krisen wie der Putschversuch in der Türkei und terroristische Anschläge kurzfristig zu starken Verschiebungen zwischen den Zieldestinationen. Diese Effekte sorgen dafür, dass die Zahlen der Besucher sowie der Übernachtungen in Europa jedes Jahr weiter ansteigen, sich allerdings immer wieder Veränderungen zwischen den Ländern ergeben. Vor allem von Terrorismus betroffene Städte wie Paris, Brüssel oder auch Istanbul verzeichnen kurzfristig rückläufige Werte bei den Besucherzahlen, während sich Mittelmeer-Destinationen wie Spanien, Portugal und Italien einer steigenden Beliebtheit erfreuen. Insgesamt wächst aber der Hotelsektor gerade in den letzten Jahren in fast allen europäischen Ländern.

Asiatische Investoren drängen auf den Markt
Das zeigt sich auch auf dem Investmentmarkt. Die sich verstärkt etablierende Asset-Klasse Hotel bildet in dem wachsenden Gesamtmarkt einen zunehmend wichtigeren Bestandteil der Portfolio-Diversifikation und gerät so immer stärker in den Investitionsfokus. Die Investitionen im europäischen Hotelmarkt betrugen im vergangenen Jahr rund 18,6 Milliarden Euro. Deutschland hat sich 2016 als größten Markt an die Spitze gehoben und Großbritannien zwischenzeitlich auf den zweiten Platz verdrängt. 2017 setzt sich die insgesamt positive Stimmung am Transaktionsmarkt fort, jedoch liegt Großbritannien lt. aktuellen Dealmeldungen für die ersten drei Quartale mit 4,8 Milliarden Euro wieder vor Deutschland mit 2,9 Milliarden. Auf dem dritten Platz hinter Deutschland folgt Spanien mit 2,3 Milliarden Euro.  Neben Großbritannien gilt Deutschland aus geografischen wie auch wirtschaftlichen und politischen Gründen als besonders attraktiv für außereuropäische Investoren: Mit seiner Lage im Herzen Europas scheint es der geeignete Ausgangspunkt für die weitere Expansion auf dem Kontinent.

2016 generierten in Deutschland rund 49.000 Hotels mit 1,75 Millionen Betten einen Umsatz von rund 29 Milliarden Euro. Zudem gab es mit 447,2 Millionen Übernachtungen einen neuen Rekordwert.  Das ist damit das siebte Rekordjahr in Folge. Aus dem ehemaligen Nischenprodukt ist in den vergangenen Jahren eine begehrte Assetklasse geworden. Ein Grund dafür sind die weiterhin attraktiven Renditen obwohl die Spitzenrenditen in den letzten ebenso deutlich gesunken sind und derzeit auf einem Niveau von 4,0 – 4,5 Prozent für Stadthotels in den Top-Standorten liegen. Doch auch die Spitzenrenditen bei Hotels sinken. Zudem zeichnet den deutschen Markt eine Besonderheit aus: Mittelständische Hotels haben einen deutlich größeren Marktanteil als im übrigen Europa. Das macht den deutschen Markt – neben seiner Dezentralität – auf dem europäischen Kontinent einzigartig und so interessant für ausländische Investoren.

Insbesondere asiatische Investoren drängen nach Europa. Angesichts der steigenden Nachfrage von asiatischen Gästen wittern sie hier attraktive Investmentgelegenheiten. Nachdem der Konjunkturzyklus nach der Finanzkrise 2008/2009 in den USA schon weiter fortgeschritten ist, erhoffen sich Investoren von europäischen Anlageobjekten zudem mehr Aufwärtspotential. Der relativ schwache Euro bei einer gleichzeitig erstarkenden Volkswirtschaft in Europa begünstigt diese Entwicklung zusätzlich. Hinzu kommt, dass die Regierungen in China, Südkorea, Taiwan und anderen asiatischen Ländern die Bestimmungen für Auslandsinvestitionen gelockert haben, weshalb sich asiatische Investoren immer stärker auch bei Immobilien im Ausland engagieren. Dabei bevorzugen die neuen Marktteilnehmer in der Regel die Strategie, Hotelimmobilien mit etablierten Pächtern zu erwerben.

Digitalisierung erhöht Wettbewerbsdruck
Der Megatrend Digitalisierung wirkt sich massiv auf das Hotelgewerbe aus. Noch bevor der Gast das Hotel betritt, erfolgen die meisten Vorgänge überwiegend online. Es beginnt mit der Suche nach einem geeigneten Hotel und endet mit einer Bewertung nach dem Aufenthalt. Buchungsportale zählen mittlerweile zu einem festen Bestandteil der Hotelbranche. In Europa wird der Markt der Online-Hotel-Buchungsportale von einem großen Player dominiert: Booking.com mit einem Marktanteil von über 60 Prozent. Traditionelle Vertriebskanäle wie E-Mail, Telefon oder das klassische Reisebüro geraten dadurch zunehmend unter Druck. Die Online-Buchungsportale leisten einerseits einen großen Beitrag zur Erschließung neuer Märkte sowie Zielgruppen für die Partnerhotels, insbesondere für vertriebsschwache kleine und familiengeführte Hotels.
Andererseits geraten diese dadurch schnell in eine hohe Abhängigkeit. Dabei sind die Buchungsportale nicht die einzige Folge der Digitalisierung im Hotelsektor. Die neuesten Akteure auf dem Markt sind so genannte „Sharing-Portale“, zu denen unter anderem Unternehmen wie „Airbnb“ oder „Wimdu“ gehören. Diese sind für die Hotels eine große Herausforderung. Durch die gestiegene Flexibilität und Individualität der Bevölkerung können diese gewachsenen Start-Ups als eine Art Antwort auf die Bedürfnisse der Millenials gesehen werden. Aber die Faktoren „Sicherheit“ und „Service“ werden weiterhin eine große Rolle bei Kunden spielen, mit denen die Sharing-Portale bisher nicht in großem Umfang dienen können. Hier haben Hotels Vorteile. Vor allem die Zielgruppe der Geschäftsreisenden ist eine sichere Einnahmequelle, da gerade diese Gruppe während ihrer eher kürzeren Aufenthalte auf Komfort, allgemeinen und gastronomischen Service angewiesen ist.

Ausblick
Der Boom des europäischen Hotelimmobilienmarktes zeigt sich sowohl in den steigenden Kennzahlen als auch in der Anzahl der Hotelentwicklungen, die sich aktuell in der Developmentpipeline befinden. Generell ist ein positives Wachstum in fast alle Ländern festzuhalten. Besonders davon profitieren werden Spanien, Deutschland, Österreich, Irland und Schweden.

Insgesamt zeichnet sich der europäische Markt aus Investorenperspektive aber noch immer durch sehr heterogene Marktstrukturen aus. Der Wert der Immobilie hängt maßgeblich vom Betreiber ab, der sich zusätzlich zum Betrieb des Hotels mit Marktdynamiken wie der Digitalisierung auseinandersetzen muss. Der Online-Markt wird versuchen seine Position weiter ausbauen und für bestehende Hotels ein Kostenfaktor bleiben. Ein weiterer Trend ist der steigende Anteil von Kurzreisen sowie Städtetrips. Hier muss die Nachfrage nach Hotels durch einen weiteren Ausbau von leistungsfähigen Angeboten abgedeckt werden, wodurch sich zahlreiche Investitionschancen eröffnen

Quellen: Europe Hotel Investment MarketView Snapshot Q3 2017 (CBRE),  Süddeutsche Zeitung

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Engel & Völkers Hotel Consulting GmbH
Erstveröffentlichung: Institutional Real Estate, März 2018

Konversation wird geladen

Schriftzug TPP Homepage_Empfehlung der Redaktion.jpg
 



#
#