Neue Auswertung

Nach wie vor ist der Trend zu größeren Kooperationen ungebrochen. Damit einher geht auch die Konzentration unterschiedlicher ärztlicher Fachgebiete an einem zentralen Standort. Die Vorteile liegen auf der Hand: kurze Wege für die Patienten zwischen den unterschiedlichen Praxen; meist liegen sie zentral und sind gut mit PKW und ÖPNV erreichbar. Das führt dazu, dass viele ambulante Gesundheitsimmobilien in zentralen Innenstadt- oder Lauflagen entwickelt werden. Für berufstätige Patienten stellt sich bei Arztbesuchen immer die Frage, ob die Praxis eher am Wohnort oder nahe am Arbeitsplatz liegt. Vielfach wird ein Standort in der Nähe des Arbeitsplatzes bevorzugt.

Für Arztpraxen bietet ein Standort in einer ambulanten Gesundheitsimmobilie Vorteile. So werden Patienten auf alle Fachgebiete am Standort aufmerksam, wenn sie nur eine der Praxen aufsuchen. Andere Fachgebiete, beispielsweise bei einer Überweisung, werden dann häufig in derselben Gesundheitsimmobilie aufgesucht. Standorte in der Nähe zu größeren Arbeitgebern, Innenstadt- oder Lauflagen heißen für Praxen in der Regel auch viele Patienten. Kein Wunder also, dass sich dort auch die meisten ambulanten Gesundheitsimmobilien befinden.

Aufgrund der räumlichen Nähe von größeren Gesundheitseinrichtungen ist aber eher auch eine Konkurrenz unter den Akteuren um das lokale Patientenpotenzial (inkl. Privatpatienten und Selbstzahler) zu vermuten. Deshalb können sich „fernab der Metropolen“ und damit auch „fernab vom Wettbewerb“ Chancen vor allem für sogenannte Grundversorgungseinrichtungen ergeben. Denn die Ansiedlungsdynamik der ambulanten Gesundheitsimmobilien verläuft oft parallel zur räumlichen Ansiedlung von Medizinischen Versorgungszentren (MVZ), die sich ebenfalls bevorzugt in urbanen Regionen niederlassen. Deshalb finden sich im Gegensatz zu anderen Assetklassen auch viele solcher Objekte außerhalb der Metropolen. Dort können Investoren aber bei ähnlichem Versorgungsbedarf i. d. R. attraktivere Renditen erzielen.

Aktualisierung der Anzahl ambulanter Gesundheitsimmobilien
Rebmann Research hat in Kooperation mit den auf ambulante Gesundheitsimmobilien spezialisierten Assetmanagern von Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank im Jahr 2025 eine erste Annäherung zur Einschätzung des Marktpotenzials für ambulante Gesundheitsimmobilien vorgenommen. Dazu wurden auf Basis des Marktinformationssystems „Atlas Medicus“ von Rebmann Research ambulante Gesundheitsimmobilien als solche Standorte definiert, die an einer gemeinsamen Adresse mindestens fünf gleiche (z. B. fünf autarke Arztpraxen) oder unterschiedliche Heilberufe-Einrichtungen aus den Bereichen Humanmedizin, Zahnmedizin, nichtärztliche Heilberufe (z. B. Physiotherapie, Ergotherapie, Logopädie, Podologie etc.), Apotheken und/oder ambulante Pflegedienste vereinen – also ein typischer Mietermix in einer ambulanten Gesundheitsimmobilie wie z. B. einem Ärztehaus oder Gesundheitszentrum. Es sei an dieser Stelle noch einmal darauf hingewiesen, dass es sich im Folgenden beim Begriff „ambulante Gesundheitsimmobilien“ nicht um eine allgemeingültige Definition handelt, sondern um eine für diese Auswertung festgelegte Begriffsbestimmung.

Die Zahl fünf wurde als Untergrenze gewählt, da für die jeweiligen Einrichtungen bzw. Praxen eine durchschnittliche Nutzfläche von mindestens 200 Quadratmetern je Einheit angenommen wird. Insgesamt beträgt die für die Gesundheitsversorgung genutzte Gesamtfläche der betrachteten Standorte also voraussichtlich mehr als 1.000 Quadratmeter. Da ambulante Gesundheitsimmobilien nicht immer „sortenrein“ hinsichtlich ihrer Nutzung sind (es können z. B. zusätzlich auch noch Einzelhandelsflächen, Büros oder [betreute] Wohneinheiten etc. im Gebäude vorhanden sein), dürfte die gesamte Nutzfläche der Immobilie oft höher ausfallen und damit in vielen Fällen auch relevant für Investitionen von institutionellen Anlegern sein.

Erweiterung der Betrachtung um Augenoptiker, Hörakustiker und Sanitätshäuser
Mit dieser Ausgabe des HAL-Marktreports wurde der Marktüberblick erweitert, und zusätzliche gesundheitsaffine Leistungserbringer, die vorher nicht berücksichtigt waren, aber grundsätzlich ebenfalls öfter Mieter in ambulanten Gesundheitsimmobilien sind, wurden in die Betrachtung mit aufgenommen. Dabei handelt es sich um Augenoptiker, Hörakustiker und Sanitätshäuser, die nun ebenfalls als Mieter in den Gesundheitsimmobilien Berücksichtigung finden. Da es sich um insgesamt sehr stark fragmentierte Teilbranchen des Gesundheitssystems handelt, bezieht sich diese Erweiterung auf rund 20.000 Medizinbetriebe, welche die Grundgesamtheit der betrachteten Einrichtungen in dieser Auswertung entsprechend erhöhen.

Der Gesamtbestand liegt jetzt bei 4.336 „ambulanten Gesundheitsimmobilien“
Die aktualisierte Analyse auf Basis des erweiterten Datenmodells von Rebmann Research ergibt einen Gesamtbestand von 4.336 ambulanten Gesundheitsimmobilien in Deutschland, nach 3.441 im Vorjahr. Dabei handelt es sich, wie ausgeführt, nicht um ein Wachstum an Gesundheitsimmobilien, sondern vielmehr wurde die Grundgesamtheit der ausgewerteten Standorte erweitert, woraus sich eine höhere „Trefferquote“ ergibt. Innerhalb Deutschlands zeigt sich auch im Rahmen der größeren Grundgesamtheit eine uneinheitliche Verteilung. Insgesamt kommen im Bundesdurchschnitt nach der angepassten Betrachtung 19.527 Einwohner auf eine ambulante Gesundheitsimmobilie (2025 waren es 24.141 Einwohner). Dieser Durchschnittswert dient gleichzeitig als Referenzwert für die Einordnung der Einwohner-Gesundheitsimmobilien-Relation sowie für die Identifikation entsprechender „Hotspots“ (rot markiert). Ferner gibt es mit ambulanten Gesundheitsimmobilien weniger dicht besiedelte Regionen – sogenannte „grüne Wiesen“ –, in denen es bislang laut Untersuchung relativ wenige solcher Immobilien gibt. Das heißt nicht automatisch, dass dort eine „schlechtere“ Patientenversorgung erfolgt, sondern nur, dass es in diesen Regionen offensichtlich eine weniger ausgeprägte Agglomeration von gesundheitsaffinen Dienstleistern in Spezialimmobilien gibt und diese sich eher ohne oder mit geringeren räumlichen Kooperationsstrukturen auf kleinere Immobilien verteilen. Gerade diese „grünen Wiesen“ können für Projektentwickler und die Gesundheitsmarktakteure vor Ort Regionen sein, in denen sich die Ansiedlung einer neuen ambulanten Gesundheitsimmobilie „lohnt“.

Die Deutschlandkarte zeigt die Verteilung der untersuchten ambulanten Gesundheitsimmobilien über alle KV-Regionen hinweg. „Grüne Wiesen“ bieten sich für Gesundheitsimmobilien insbesondere noch im Saarland, in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Westfalen-Lippe oder Baden-Württemberg. Selbst im überwiegend urban geprägten Nordrhein ist die Dichte an Gesundheitsimmobilien mit 20.895 Einwohnern je Standort (EW/St.) im Vergleich zum Bundesgebiet noch unterdurchschnittlich, sodass sich hier vor allem fernab der Metropolen gute Projektentwicklungschancen ergeben.

Die grundsätzlich bereits 2025 abgeleiteten Trends werden auch im Rahmen dieser verfeinerten 2026er-Studie bestätigt:

• Trend 1: Ost-West-Gefälle bei ambulanten Gesundheitsimmobilien
  Es gibt historisch bedingt und mutmaßlich aufgrund der Poliklinikstruktur in der ehemaligen DDR eine signifikant höhere Dichte an Gesundheitsimmobilien pro Einwohner. Spitzenreiter der Flächenbundesländer in Deutschland ist Mecklenburg-Vorpommern, das mit insgesamt 122 ambulanten Gesundheitsimmobilien auf eine Dichte von 13.335 EW/St. kommt, gefolgt von Sachsen, das mit 259 ambulanten Gesundheitsimmobilien eine Dichte von 15.790 EW/St. hat.
• Trend 2: Hohe Dichte in den Stadtstaaten
  Hamburg ist jetzt mit 209 Gesundheitsimmobilien absoluter Hotspot an ambulanten Gesundheitsimmobilien in Deutschland, mit einer Dichte von 9.238 EW/St., gefolgt von Berlin, wo es 334 solcher Gesundheitsimmobilien gibt, bei einer Dichte von 11.324 EW/St.
• Trend 3: Auch in Flächenländern Konzentration in urbanen Regionen
  Schaut man in die einzelnen KV-Regionen hinein, so ergibt sich auch diesbezüglich eine unveränderte, starke Konzentration in den Landeshauptstädten bzw. Großstädten. München (Stadtkreis) kommt mit 153 Gesundheitsimmobilien (9.872 EW/St.) fast an Hamburg heran und selbst Mainz, im eigentlich „dunkelgrünen“ Rheinland-Pfalz, ist mit 16 ambulanten Gesundheitsimmobilien ein Hotspot und kommt auf 13.931 EW/St.
• Trend 4: Urbane Regionen in Flächenländern mit teilweise höherer Dichte als in den Stadtstaaten
  Betrachtet man die Gesundheitsimmobilien-Dichte in den aktuellen Hotspots in den Bundesländern, so fällt auf, dass diese noch höher ist als in den Stadtstaaten. Wie auch auf Bundesebene wächst die Dichte mit der Urbanität, was sich z. B. auch im eigentlich ebenfalls „dunkelgrünen“ Baden-Württemberg in den Städten zeigt: Freiburg im Breisgau hat allein im Stadtkreis 36 ambulante Gesundheitsimmobilien bei einer Dichte von 6.590 EW/St. und Heidelberg mit 24 ambulanten Gesundheitsimmobilien im Stadtkreis hat 6.790 EW/St. Dies sind freilich universitäre medizinische Hochburgen und die Ansiedelung von ambulanten Gesundheitsimmobilien ist hier – ähnlich wie im Osten – ebenfalls historisch bedingt.
• Trend 5: Größere Verdichtung an ambulanten Gesundheitsimmobilien in den Innenstadtlagen
  Wie stark ambulante Gesundheitsimmobilien auch von einpendelnden Patienten und nicht nur von den örtlichen Bewohnerinnen und Bewohnern abhängig sind, hatten wir bereits bei der letzten Analyse gezeigt. Dieser Trend bestätigt sich auch bei der diesjährigen Analyse. So zeigt sich exemplarisch in der Kölner Altstadt (PLZ-Region: 50667), dass gerade einmal 839 EW auf eine der dort ansässigen sieben Gesundheitsimmobilien kommen und in Frankfurt am Main rund um Zeil, Römer und Dom (PLZ: 60313) sind es in neun solcher Gesundheitsimmobilien sogar nur 489 EW/St.

Von der regionalen Konzentration her betrachtet, befindet sich das Zentrum der ambulanten Gesundheitsimmobilien in Niedersachsen eindeutig in den eher kaufkraftstarken Regionen rund um Hannover sowie in Richtung Braunschweig und Wolfsburg.

Chancen in ländlichen Regionen
In einigen Regionen auf dem Land wie den Landkreisen Cloppenburg, Aurich, Wittmund, Leer und auch im Stadtkreis Salzgitter gibt es relativ wenige ambulante Gesundheitsimmobilien im Verhältnis zur Einwohnerzahl. Hier und in vielen weiteren Regionen in Deutschland, wo die Zahl der ambulanten Gesundheitsimmobilien zum Teil gravierend unterdurchschnittlich ist, gilt es zu prüfen, ob ein Standort angesichts der sich hier bietenden Wettbewerbsvorteile investiv lohnenswert erscheint. Erste Anhaltspunkte dafür bietet die gezielte Analyse der Grundversorgung in diesen Regionen anhand der Bedarfsplanung oder mithilfe der Wettbewerbsanalyse in Atlas Medicus.

Fazit
Die neue Auswertung zeigt anhand der Anpassung der Suchkriterien unter Hinzunahme von Sanitätshäusern, Hörakustikern und Optikern eine erwartbare Zunahme an ambulanten Gesundheitsimmobilien auf bundesweit etwa 4.330 Objekte. Dadurch hat sich bei etwa gleichbleibender Bevölkerungszahl die Dichte der ambulanten Gesundheitsimmobilien je Einwohner verändert. Durchschnittlich kommen etwa 20.000 Einwohner auf einen solchen Standort. Dabei ist ein Ost-West-Gefälle erkennbar, das – aufgrund der Poliklinikstruktur in der ehemaligen DDR – mutmaßlich historisch bedingt sein könnte. Des Weiteren ist eine relativ hohe Dichte solcher Objekte in Stadtstaaten und urbanen Regionen zu beobachten. Aber auch abseits der Top-7-Metropolen und sonstiger Großstädte sind solche Ärzte- und Gesundheitszentren zu finden, weil die ambulante Gesundheitsversorgung relativ wohnortnah erfolgen muss. Dies eröffnet gerade in ländlichen Gebieten Chancen für kleine Städte und Gemeinden (ggf. auch im Verbund), anhand von Projektentwicklungen für solche Spezialimmobilien insbesondere die hausärztliche und allgemeine fachärztliche Versorgung in der Region sicherzustellen und zudem auch weitere gesundheitsaffine Dienstleister langfristig an den Standort zu binden.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Rebmann Research
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2026