Reformen im Gesundheitswesen

Das deutsche Gesundheitswesen befindet sich in einer Phase umfassender und notwendiger Reformen sowie grundlegender Transformationsprozesse, deren Auswirkungen auf Versorgung, Finanzierung und Infrastruktur in Zukunft spürbar sein werden. Mit Blick auf die folgenden Jahre steht das Bundesgesundheitsministerium (BMG) vor der Herausforderung, eine zukunftsfähige, effiziente und patientenorientierte Gesundheitslandschaft zu gestalten – und zwar im ambulanten, stationären und auch im pflegerischen Bereich. Insbesondere der ambulante Bereich wird dabei zunehmend im Mittelpunkt gesundheitspolitischer Strategien stehen, weil er im Vergleich zu den stationären Sektoren viele Leistungen günstiger erbringen kann, was auch erhebliche Folgen für die Immobilienwirtschaft und alle beteiligten Akteure haben dürfte.

Noch konsequentere Ambulantisierung notwendig
Ein zentrales gesundheitspolitisches Leitmotiv bleibt die gewollte und notwendige stetige Ambulantisierung der Versorgungsstrukturen. In den letzten Jahren hat das BMG unabhängig von der politischen Couleur den Grundsatz „ambulant vor stationär“ immer wieder bekräftigt und Anreize für eine sektorenübergreifende Versorgung sowie die Verlagerung medizinischer Leistungen aus dem Krankenhaus in ambulante Einrichtungen in die Wege geleitet. Dementsprechend wird zukünftig der Bedarf an ambulanter immobiliarer Infrastruktur wie beispielsweise Ärztehäusern, Gesundheitszentren sowie ambulanten OP- und Reha-Zentren steigen – mitunter auch anhand intersektoraler Modelle in oder an Krankenhäusern. Ziel solcher niedrigschwelliger Versorgungsangebote ist es, Patienten wohnortnah und effizient zu versorgen und gleichzeitig die Krankenhauslandschaft zu entlasten bzw. Kosten zu senken. Denn die Kosten in der Gesetzlichen Krankenversicherung (GKV) steigen schneller als die Einnahmen – insbesondere im stationären Bereich, der mittlerweile schon fast ein Drittel der gesamten Leistungsausgaben ausmacht.

Laut dem Verband der Ersatzkassen (vdek) lag der Anteil der ambulanten ärztlichen Versorgung an den GKV-Leistungsausgaben im Jahr 2024 bei ca. 16,1 % (50,3 Mrd. Euro), während der stationäre Bereich mit etwa 32,7 % (102,2 Mrd. Euro) mehr als doppelt so viele Kosten verursacht hat. Dabei entfielen im Jahr 2024 nach Angaben der Kassenärztlichen Bundesvereinigung (KBV) aber 97 Prozent aller Behandlungsfälle auf die niedergelassenen Vertragsärzte. In den bundesweit rund 99.000 Praxen gibt es täglich etwa 3,8 Millionen Arzt-Patienten-Kontakte. Niedergelassene Ärztinnen und Ärzte, aber auch andere Berufsgruppen aus dem ambulanten Bereich, haben also einen signifikant hohen Anteil an täglichen Patientenkontakten und bestimmen so in hohem Maße die Gesundheitsversorgung der Bürger in Deutschland. Allerdings wird in öffentlichen Debatten noch zu wenig über die Potenziale ambulanter Versorgungsformen diskutiert und vor allem auch über die Immobilien, in denen diese Leistungserbringung erfolgt.

Natürlich wird auch weiterhin eine leistungsfähige stationäre Versorgung benötigt, denn schließlich kann nicht jeder Behandlungsfall in das ambulante Setting überführt werden. Dennoch gibt es momentan nach Meinung vieler Experten in Deutschland noch zu viele Krankenhäuser, die zu ineffizient und auch qualitativ nicht auf dem höchstmöglichen Niveau arbeiten. Das soll sich in Zukunft durch die sogenannte Krankenhausreform (Krankenhausversorgungsverbesserungsgesetz) ändern. Man hat sich zwar Anfang März im Bundestag auf eine Reform der Reform geeinigt und somit auch einen gangbareren Weg für die Bundesländer eröffnet, der eine flexiblere Umsetzung bei der Krankenhausplanung ermöglicht, besonders in ländlichen Gebieten. Das wird aber voraussichtlich das Versorgungsproblem in den betroffenen Regionen nicht lösen, sondern nur weiter verzögern.

Transformationsfonds gilt nur für stationäre Versorgung
Es wäre sehr wichtig, die Zukunft der Gesundheitsversorgung ganzheitlich zu denken und alle Bereiche der Patientenversorgung zu berücksichtigen – auch bei den Fördermitteln. Gerade ambulante Immobilienformen können dazu beitragen, die gesundheitliche Grundversorgung der Menschen dauerhaft wohnortnah sicherzustellen. Stattdessen wird einseitig auf die Krankenhausbetreiber geschaut. So wurde mit der Krankenhausreform die Implementierung eines Transformationsfonds zur „Modernisierung der Krankenhausstrukturen“ beschlossen. Der Fonds wird vom Bundesamt für Soziale Sicherung (BAS) verwaltet und stellt den Ländern nach einem bestimmten Schlüssel in den Jahren 2026 bis 2035 über 50 Milliarden Euro für den Umbau der Krankenhauslandschaft zur Verfügung.

Ambulante Strukturen könnten innerhalb intersektoraler Versorgungsformen von Fördermitteln profitieren
Beim Förderzweck „Umstrukturierung von Standorten mit dem Ziel, sektorenübergreifende Versorgungseinrichtungen zu bilden“ könnten auch ambulante Strukturen von Fördermitteln aus dem Transformationsfonds profitieren. Denn sektorenübergreifende Einrichtungen sind hybride Einrichtungen, die sowohl stationäre als auch ambulante Leistungen erbringen und eine Art Bindeglied zwischen den eher strikt getrennten Sektoren sein sollen, insbesondere in Form der sogenannten „Level-1i-Versorger“. Das Konzept ist jedoch noch sehr lückenhaft und weder aus Immobiliensicht noch von der Vergütung her zu Ende gedacht.

Momentan werden Tagessätze für solche Einrichtungen als Vergütungsform diskutiert. Die Betreiber von Level-1i-Häusern müssten dann voraussichtlich sowohl im ambulanten als auch im stationären Bereich „zu Hause“ sein – am ehesten würden dann beispielsweise Krankenhäuser mit klinikeigenen MVZ als Betreiber infrage kommen. Es könnte aber auch ein Ansatz sein, das Konzept von der Immobilie her zu denken. Denn ambulante und stationäre Leistungen unterscheiden sich nun mal grundlegend bei den räumlichen Anforderungen. Außerdem sind die einzelnen sektoralen Vergütungsformen unterschiedlich aufgebaut. Deshalb könnte man überlegen, je nach Versorgungsbedarf vor Ort, verschiedene, autarke Leistungserbringer aus dem ambulanten und stationären Bereich in einer solchen Gesundheitsimmobilie zusammenzuführen. Jeder Mieter hätte sein eigenes Leistungsspektrum, auf das er spezialisiert ist, mit bekannten Raumkonzepten und Vergütungsformen.
Ein solches Konzept mit einem diversifizierten Mietermix und Einzelmietverträgen könnte auch für spezialisierte Immobilieninvestoren interessant sein. Dafür müssten aber auch entsprechende Fördermittel aus dem Transformationsfonds für die Umwidmung solcher Standorte zur Verfügung gestellt werden. Dann hätten diese stationär-ambulanten Immobilienkonzepte das Potenzial, mehrwertige Synergien zu schaffen sowie diverse regionale Leistungserbringer aus dem Gesundheitswesen an einen Standort zusammenzubringen und dort langfristig zu binden. Hier müssten sich dann aber auch die Länder und Kommunen klarer positionieren, wenn sie es mit dem Erhalt der wohnortnahen Gesundheitsversorgung tatsächlich ernst meinen.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2026