Logistikimmobilienmarkt Europa

Die letzten Jahre waren von starken geopolitischen Verschiebungen geprägt, die europäische Lieferketten nachhaltig beeinflussen. Handelskonflikte zwischen China und den USA, die COVID 19 Pandemie sowie der Krieg in der Ukraine haben globale Produktions- und Logistiknetzwerke stark unter Druck gesetzt. Viele Unternehmen erhöhen mittlerweile die Resilienz ihrer Lieferketten und prüfen, wie sie ihre Produktion und Logistik regional einschließlich des nahegelegenen Auslands strategisch diversifizieren, um Abhängigkeiten von einzelnen Märkten zu reduzieren. Zuletzt hat sich das unter anderem durch zunehmende Investitionsströme innerhalb Europas gezeigt. Laut Statistischem Bundesamt nahmen beispielsweise die Ausfuhren aus Deutschland in andere EU-Länder zu, während sie in andere wirtschaftlich bedeutende außereuropäische Länder teils deutlich zurückgingen. Vor allem Unternehmen im Maschinenbau und in der Automobilindustrie setzen vermehrt auf Nearshoring innerhalb Europas. 

Deutscher Logistikmarkt robust
Ein Blick auf die aktuellen Marktdaten des deutschen Logistikmarktes zeigt, dass Deutschland als Logistikstandort weiterhin gefragt bleibt, sich aber die Nachfrage nach Logistik- und Produktionsflächen nach Branche und Nutzungsprofil ausdifferenziert. Energie  und produktionsintensive Unternehmen beginnen, verstärkt Standorte im Ausland nachzufragen, während hoch spezialisierte und auf Absatzmarktnähe angewiesene Segmente die etablierten Standorte stabilisieren.

Der Flächenumsatz stieg laut CBRE im Jahresverlauf 2025 erneut an, auf rund 5,2 Millionen Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von etwa 6 Prozent gegenüber 2024. Vor dem Hintergrund der weiterhin schwächelnden Konjunktur kann das als Zeichen struktureller Resilienz gewertet werden. In den klassischen Hubs, die sich nahe an den Endkunden befinden, besteht weiterhin nahezu Vollvermietung, und auch die Spitzenmieten legten in einigen Märkten erneut zu. 

Daten aus dem Markt zeigen zudem, dass Logistikdienstleister und kleinere Nutzergruppen im deutschen Markt relativ stark vertreten sind, während große Industrieunternehmen eher selektiv und vielfach im Ausland Flächen anmieten. Die Marktbeobachter von Colliers stellten fest, dass Logistikdienstleister 2025 rund 39 Prozent des Flächenumsatzes in Deutschland ausmachten. Großabschlüsse mit mehr als 30.000 Quadratmetern gab es nur außerhalb der der größten 8 Standorte. 
Hoch spezialisierte Segmente wie Medizintechnik, Life Sciences oder Defence verbleiben eher in Deutschland, gerade wenn es um spezifische Sicherheitsanforderungen und hohe Nähe zu Endmärkten geht. Im Markt wird erwartet, dass durch die sicherheitspolitische Neuausrichtung Europas zusätzliche Nachfrage entstehen wird, die sich direkt in konkreten Flächenanforderungen niederschlägt. Durch Verteidigungsinvestitionen ist zwischen 2024 und 2030 von einem zusätzlichen Bedarf die Rede, der etwa 20 Millionen Quadratmeter an Industrie  und Logistikflächen umfasst, wobei über 80 Prozent davon unter Eigennutzung fällt, die nicht leicht ins Ausland verlagert werden kann. 

Dieser sektorale Unterschied deckt sich mit der Erfahrung aus der Marktpraxis: Produktion, insbesondere große, energie  und flächenintensive Prozesse, sowie Standard Distribution tendieren stärker zu günstigeren, entwicklungsfähigen Standorten im zentral osteuropäischen Raum. Strukturell anspruchsvolle und sicherheitsrelevante Logistikanforderungen konzentrieren sich weiter auf die Nähe zu Endmärkten, spezialisierten Zulieferketten und dichter Infrastruktur in den etablierten deutschen Logistikregionen.

Situation in Mittel- und Osteuropa
Länder wie Polen, Tschechien, die Slowakei und Rumänien profitieren von den geopolitisch bedingten Verschiebungen, die die Risiken von Offshoring-Strategien offengelegt und zu einer Nearshoring-Tendenz geführt haben. Es sind vor allem deutsche Unternehmen, die mittel- und osteuropäische Länder mit guter Anbindung an Deutschland als Nearshoring-Standorte in Erwägung ziehen. 

Zu den Faktoren die diese Länder attraktiv machen, zählen eine meist eine freundlichere Haltung der lokalen Verwaltung gegenüber Investitionen in Industrie, Produktion, Logistik, Gewerbe und letztendlich Arbeitsplätze, oft in Verbindung mit einfacheren und schnelleren Genehmigungsprozessen. Bei der Ermittlung der Total Cost of Ownership (TCO) schlagen sich zudem deutlich geringere Arbeits- und Energiekosten -die je nach Land und Region teils weniger als die Hälfte der Kosten in Deutschland erreichen - sowie eine bessere Fördersituation und geringere Steuerbelastungen positiv nieder. Hinzu kommt ein Fachkräfteangebot mit einem Bildungs- und Qualifikationsniveau, das an das Niveau in Deutschland heranreicht. Viele osteuropäische Länder haben zudem in den letzten Jahren gezielt Flächen bereitgestellt und Industrieparks und Logistikzentren mit moderner Infrastruktur aufgebaut.

Branchenspezifische Nachfrage
Die Nachfrage nach Logistik- und Industrieimmobilien richtet sich nicht nur nach länderspezifischen Vor- und Nachteilen. Sie ist auch stark branchenabhängig. Von der Automobilindustrie ist 2026 in Deutschland eine eher schwache Nachfrage zu erwarten. Der VDA geht für das laufende Jahr von einem leichten Rückgang der Inlandsproduktion aus. Zu einer ähnlichen Einschätzung kommt der VDMA für den Maschinen- und Anlagenbau. In beiden Branchen ist der Trend zum Nearshoring deutlich spürbar. 

Nearshoring ist ein komplexer, risikobehafteter und kapitalintensiver Prozess, der über eine reine Produktionsverlagerung deutlich hinausgeht und bei dem zusätzliche Standorte über fünf bis zehn Jahre entwickelt werden. Die bisherigen und neuen Standorte müssen zumindest übergangsweise parallel betrieben werden und Maschinen, Personal und Materialien müssen auf die Standorte koordiniert verteilt werden, um Produktionsunterbrechungen zu vermeiden. Logistik ist dabei von der Produktion nicht zu trennen. Jede Produktionsverlagerung erfordert integrierte Logistikflächen, sei es für zentrale Distributionslager oder direkt in der Produktion integrierte Lager. 

In den Bereichen E-Commerce und Konsumgüter setzen etablierte europäische Anbieter, aber auch zunehmend große asiatische Investoren, auf große Distributionszentren um ihre Endkunden effizient zu erreichen. Durch den weiter wachsenden Onlinehandel werden weitere neue Lager- und Umschlagsflächen benötigt. Vor allem asiatische Unternehmen und Investoren verfolgen heute eine strategische, langfristige Standortplanung, die weit über kurzfristige Mietentscheidungen hinausgeht. Aus ihrer Perspektive ist Europa ein einheitlicher Absatzmarkt, in dem die Investitionen für die Produktion und gleichzeitig auch für die Verwaltungs-, Vertriebs- und Logistikinfrastruktur vorgesehen ist. Deutschland ist für sie trotz der zentralen Lage nicht mehr automatisch die erste Wahl, da es aufgrund höherer Standort- und Betriebskosten im Vergleich zu anderen, insbesondere mittel- und osteuropäischen Ländern an Wettbewerbsfähigkeit verloren hat.

Etwas anders ist es in den Bereichen Medizintechnik und Defence: Die Nachfrage aus diesen Branchen ist durch regulatorische und sicherheitsrelevante Rahmenbedingungen sehr spezifisch. Logistikflächen werden hier nur nach klar definierten Vorgaben angemietet, insbesondere wenn es um die Handhabung sensibler Gegenstände wie Munition oder hochspezialisierte Komponenten geht.

Energieinfrastruktur entscheidet über Zukunftsfähigkeit
Branchenübergreifend gilt für Logistik- und Industrieimmobilien, dass die Verfügbarkeit und Kosten von Energie zu einem entscheidenden Standortfaktor geworden sind. Zur Versorgung von Hallen, Produktionsprozessen, Kühlprozessen und dergleichen kommt heute eine leistungsfähige Ladeinfrastruktur für Elektromobilität, der Energiebedarf einer automatisierten Fördertechnik und dergleichen hinzu. Die Stromversorgung wird zu einem potenziell limitierenden Faktor und muss unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder ein Bestandsobjekt handelt, stets mitgedacht werden. Einige peripherere Standorte in Deutschland verfügen nicht über eine ausreichende Netzkapazität, um die Umstellung der LKW-Flotte auf Elektrobetrieb zu ermöglichen und den Mitarbeiter eine Ladeinfrastruktur für ihre Fahrzeuge bereitzustellen. Oft sind sie nur unter unverhältnismäßig hohem finanziellen und zeitlichen Aufwand nachrüstbar. 

Fazit
Die Entwicklungen auf den europäischen Logistikmärkten zeigen eine zunehmende Differenzierung der Standortentscheidungen. Nearshoring, Energiepreise, regulatorische Rahmenbedingungen und branchenspezifische Anforderungen wirken dabei je nach Unternehmen sehr unterschiedlich. Marktentwicklungen und Trends können zwar wichtige Hinweise geben, ersetzen aber keine individuelle Standortanalyse. In der Praxis hängt die Wahl eines geeigneten Standorts immer von einer Vielzahl unternehmens-, branchen- und prozessspezifischer Faktoren ab, die im Einzelfall gegeneinander abgewogen werden müssen – und letztendlich auch von den Erfahrungen im Umgang mit den potenziellen Partnern vor Ort. 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Metroplan
Erstveröffentlichung: Immobilien & Finanzierung, März 2026