Real Estate Private Debt

Real Estate Private Debt (REPD) gewinnt auch in Deutschland zunehmend an Bedeutung – und an Marktanteilen. Seit einigen Jahren wächst der Markt für alternative Finanzierungen. Durch REPD werden eine Vielzahl von Transaktionen, Refinanzierungen sowie Redevelopments erst ermöglicht, die trotz ihrer Qualitäten keine Bankenfinanzierung mehr finden. Investoren eröffnen sich Zugänge zu Debt Fonds-Engagements mit attraktiven Rendite-Risiko-Profilen und mit – insbesondere im Segment der Whole Loans – stabilen Ausschüttungen. 

Refinanzierungslücke pusht REPD  

Der Zinsanstieg, die aktuelle Marktlage, aber auch die sich weiter verschärfende Regulatorik für Banken führt zu einer wachsenden Refinanzierungslücke. Von AEW wurde das Funding Gap bei europäischen Immobilienkrediten für den Zeitraum 2025 bis 2027 auf 87 Milliarden Euro beziffert. Banken können diese Lücke nicht schließen. Die Bereitschaft der Kreditwirtschaft, in Schieflage geratene Kredite zu verlängern, geht zurück. Zudem ist die Quote von innerhalb eines Jahres auslaufender Kredite laut German Debt Project „historisch hoch“. Laut PTXRE-Analyse wird die (Re-)Finanzierungslücke am deutschen Immobilienmarkt 2026 auf rund 8,5 Milliarden Euro ansteigen. Real Estate Debt Fonds werden hier – in Abhängigkeit von realistischen Immobilienbewertungen, Businessplänen und Zinstragfähigkeiten – signifikante Beiträge leisten. Verluste, die aus rückwirkend betrachtet zu hohen Einstandspreisen resultieren, werden aber auch Real Estate Debt-Fonds weder finanzieren noch kompensieren. 

Capex-Maßnahmen und neue Transaktionen 

Das bestehende Funding Gap behindert auch die Transformation von Immobilienbeständen durch Redevelopments und Capex-Maßnahmen. Selbst für neue Transaktionen, die früher problemlos eine Finanzierung erhalten hätten, lässt sich das notwendige Fremdkapital häufig nicht mehr auf den klassischen Wegen beschaffen. Unter bestimmten Bedingungen bietet REPD hier die passenden Alternativen. In angelsächsischen Ländern halten alternative Finanzierer bereits erhebliche Marktanteile, in Großbritannien sind es derzeit mehr als 40 Prozent, während es in der EU erst rund 20 Prozent sind (Quelle: INREV). Aber auch in Kontinentaleuropa ist REPD ein etabliertes Segment und hat sich als Anlageprodukt bei institutionellen Investoren etabliert.  

Aus Sicht der kapitalgebenden Investoren bieten Anlagen in entsprechende Fonds eine Reihe von Vorteilen. Die Anlageklasse ist stabil, weist kaum Korrelationen zu Aktien oder aktienähnlichen Produkten auf und generiert bei einem Schwerpunkt der Ausreichung von Senior- sowie Whole-Loans regelmäßige Cashflows. Die von Darlehensnehmern zu zahlenden Zinsen können sowohl fix als auch variabel sein. Fondsinvestments bieten gegenüber der Vergabe von Einzeldarlehen zudem die Möglichkeit, Risiken auf eine größere Zahl von Finanzierungen zu streuen. Typische Zielrenditen im Whole-Loan-Segment betragen 5,5 bis 6,0 Prozent. Gute REPD-Fonds schaffen zudem Transparenz auf Objektebene, so dass die Entwicklung des eigenen Investments jederzeit überprüfbar wird.  

Investments belasten nicht die Immobilienquote  

Debt-Fonds beteiligen Anleger indirekt über die vereinnahmten Finanzierungszinsen an den laufenden Erträgen von Immobilien. Entsprechende Investments gehen jedoch regulatorisch nicht zu Lasten der Immobilienquote. 

Die im Vergleich zur Bankenfinanzierung etwas höheren Konditionen gleichen sich für Darlehensnehmer mitunter rasch aus: REPD erlaubt unter stimmigen Bedingungen Ausläufe von in der Regel 75 bis 80 Prozent des Immobilienwertes. Senior-Tranchen der Banken enden meist bei 55 Prozent. In diesen Situationen kommen vor allem Whole Loans zum Einsatz: Der Darlehensnehmer erhält die gesamte Finanzierung aus einer Hand. Für ihn entfallen aufwändige Abstimmungen mit mehreren Kreditgebern.  

Comeback von Hotelimmobilien 

Selbstverständlich sind die wirtschaftlichen Perspektiven der den Finanzierungen zugrunde liegenden Immobilien ausschlaggebend, sowohl für die Gewährung als auch für die Ausgestaltung von Darlehen. Es kommt auf die spezifischen Objekte und deren Standorte an. Geeignet sind vor allem die derzeit gefragten Nutzungsarten Wohnen, Serviced Apartments inklusive studentischem Wohnen, und Logistik. Hotels erleben ein bemerkenswertes Comeback. Aber auch Einzelhandelsimmobilien oder Büroobjekte können zur Finanzierung durch einen Debt-Fonds infrage kommen. Entscheidend ist aus Sicht des Fremdkapitalgebers immer das finanzierungsspezifische Risiko-/Ertragsprofil, bestehend aus Sicherheiten, Cashflow, Debt Yield und Exit-Alternativen.  

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die steigende Regulierung der Kreditvergabe Banken keine andere Wahl lassen als sich auf ihren Standards entsprechende Engagements zu fokussieren. Zudem wollen einer Umfrage von Nuveen Global zufolge wieder mehr Anleger in Immobilien investieren. Die Nachfrage nach Fremdkapital nimmt zu. Zugleich zeigen die Banken eine zunehmende Zurückhaltung. Deshalb und wegen des oftmals attraktiven Rendite-Risiko-Profils wird neben dem allgemeinen Appetit auf Debt-Produkte die Verbreitung von REPD erhöhen. 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von CAERUS Debt Investments AG
Erstveröffentlichung: Immobilien & Finanzierung, 2. März 2026