Europa im Realitätscheck 2026

Steigende Zinsen, geringere Liquidität, höhere Anforderungen an Manager und mehr Zurückhaltung bei neuen Investments: Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren spürbar verändert. Im Beiratstalk der INVESTMENTexpo diskutierten Anna-Lena Budde, Geschäftsführerin der Norddeutschen Kirchlichen Versorgungskasse, Karin Diedrich, Senior Investment Manager Real Estate bei ARAG SE, Carsten Demmler, Geschäftsführer von HIH Invest Real Estate, und Gerhard Lehner, Managing Director und Head of Germany von Savills Investment Management, unter der Moderation von Prof. Dr. Steffen Sebastian, was institutionelle Investoren aus der vergangenen Marktphase gelernt haben – und worauf es 2026 ankommt. 

Frau Budde, was würden Sie sagen: Was hat sich verändert? Welche Fehler wurden gemacht?
Ich würde gar nicht so sehr von Fehlern sprechen, sondern eher davon, dass wir heute genauer hinschauen müssen. In Zukunft werden wir uns noch klarer und verbindlicher mit Managern auseinandersetzen, stärker datenbasiert arbeiten und prüfen, an welcher Stelle im Zyklus wir stehen. Vor allem das Zinsumfeld und seine Auswirkungen auf einzelne Investments müssen noch präziser in Szenarien gedacht werden. 

Frau Diedrich, war das in der Vergangenheit zu wenig der Fall?
Zumindest wurden viele dieser Punkte aufgrund der positiven Wertentwicklungen etwas vernachlässigt. Solange die Total Returns gestimmt haben, war die Zufriedenheit groß. Rückblickend muss man sagen: Wir haben uns an manchen Stellen mit zu oberflächlichem Reporting zufriedengegeben. Heute verlangen wir deutlich mehr Transparenz, sind näher an den Managern, näher an der Performance und näher an den Assets selbst. 

Herr Demmler, ist damit die Zeit der Wertsteigerungsfantasie vorbei?
Zumindest ist diese Wertsteigerungsfantasie nicht mehr die tragende Investmentthese. Viele Investoren schauen heute – und einige auch schon vorher – stärker auf Cash-on-Cash-Renditen als auf IRR-getriebene Wertsteigerungserwartungen. Entscheidend ist die Frage: Ist der Cashflow stabil, ist die Objektqualität hoch, ist die Lage tragfähig? Die Performance muss wieder aus dem laufenden Ertrag und aus dem Management kommen. 

Herr Lehner, warum ist so vielen der Ausstieg vor dem Ende des Superzyklus nicht gelungen?
Weil Immobilien über Jahre als alternativlos galten. Im Niedrigzinsumfeld bestand enormer Anlagedruck. Je länger der Zyklus dauerte, desto mehr wurde investiert – oft auch aus Mangel an Alternativen. Rückblickend zeigt sich: Nicht nur Manager, auch Investoren waren Teil dieser Marktmechanik. Hinzu kommt, dass regulatorische Rahmenbedingungen schnelle strategische Anpassungen und antizyklisches Handeln nur sehr begrenzt zulassen. Umso entscheidender ist eine disziplinierte, langfristig ausgerichtete und risikoadäquate Investmentstrategie über alle Zyklen hinweg. 

Was bedeutet das konkret für neue Investments? 
Karin Diedrich: Die Märkte haben sich noch nicht wirklich erholt, viele Portfolios bewegen sich eher seitwärts. Deshalb schauen wir heute vor allem auf Cashflow-Stabilität. Wertsteigerung ist nicht der erste Hebel. Wir konzentrieren uns auf Segmente und Märkte mit stabiler Nachfrage und belastbaren Mieteinnahmen. 

Anna-Lena Budde: Und wir betrachten Immobilien immer im Kontext der Gesamtallokation. Sie stehen im Wettbewerb mit anderen Assetklassen. Deshalb muss sehr genau geprüft werden, ob das Risiko adäquat bepreist ist und welche Rolle Immobilien im Portfolio überhaupt spielen sollen. 

Welche Rolle spielt dabei der Manager?
Anna-Lena Budde: Eine sehr große. Die Anforderungen an Managerselektion, Datenqualität und Asset-Management-Kompetenz steigen deutlich. 

Karin Diedrich: Genau. Heute stellt sich sehr konkret die Frage: Wer kann mit Komplexität umgehen? Wer berichtet sauber? Wer schafft operative Wertschöpfung? Das trennt sich inzwischen viel deutlicher als früher. 

Wie wichtig ist die Zusammensetzung der Investoren in einem Vehikel?
Anna-Lena Budde: Sehr wichtig. Unterschiedliche Laufzeit-, Liquiditäts- und Renditeerwartungen können in schwierigen Marktphasen schnell zu Spannungen führen. 

Gerhard Lehner: Wenn dagegen langfristig orientierte Investoren mit ähnlichem Verständnis von Cashflow, Haltedauer und Risiko zusammenarbeiten, lassen sich Marktphasen deutlich stabiler durchstehen. 

Welche Märkte in Europa sind 2026 aus Ihrer Sicht investierbar? 
Carsten Demmler: Wir denken weniger in Ländern als in Kombinationen aus Markt, Standort und Nutzung. Europa ist grundsätzlich investierbar, wenn die strukturellen Treiber stimmen. Das gilt für Wohnen, Logistik und in Teilen auch für sehr gute Büroobjekte in ausgewählten Metropolen. 

Gerhard Lehner: Was sich verändert hat: Einige Märkte in Mittel- und Osteuropa werden deutlich vorsichtiger gesehen. Dagegen stehen Skandinavien, Spanien, Norditalien, die Niederlande und Teile von Zentral-Europe stärker im Fokus. Wichtig ist aber immer: Man braucht lokale Teams und echte Marktkenntnis vor Ort. 

Zum Schluss: Was ist Ihre wichtigste Lehre für 2026? 
Anna-Lena Budde: Tiefergreifende Managerprüfung, klarere Zyklusbeobachtung und mehr Präzision in der Risikobetrachtung. 

Karin Diedrich: Die Performance muss aus dem Cashflow kommen – nicht aus Marktbewegungen. 

Carsten Demmler: Noch höhere Qualitätsstandards bei Lage, Objekt und Risikobetrachtung. 

Gerhard Lehner: Fokus auf Sektoren mit belastbaren Daten und strukturell gutem Fundament – und danach ist aktives Asset Management entscheidend. 

Die Investmentexpo findet vom 20.-21. Mai 2026 im Zoo Palast, Berlin statt. Nähere Infos unter: https://www.investmentexpo.de/

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Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2026