Schneller bauen

Wie lang dauert das längste Planungsverfahren, das Sie aktuell in Berlin begleiten? Und warum geht das nicht schneller? 
Sieben Jahre - und kein Ende in Sicht. Es handelt sich um ein großes Bebauungsplanverfahrenen in Berlin, das vom Eigentümer und vom Bezirk kooperativ mit einem gemeinsamen Ziel betrieben wurde. Die lange Dauer beruht auf einer Problematik, die eine ganze Reihe von Vorhaben in ähnlicher Form betrifft:  
Auf Grund der hohen gesetzlichen Anforderungen und der gelebten Behördenpraxis gilt es als schnell, wenn ein Bebauungsplan innerhalb von vier Jahren festgesetzt wird. Das konkrete Bebauungsplanverfahren wurde Ende 2019 eingeleitet. Bis 2024 hatte sich die Welt jedoch stark verändert. Die aus 2019/2020 stammende Planung passte nicht mehr zu den neuen Bedürfnissen und den gestiegenen Baukosten und war damit nicht mehr wirtschaftlich realisierbar. Es musste umgeplant werden. Das bedeutet konkret, dass auch alle bisher erstellten Gutachten (Schallschutz, Umwelt, Verkehr etc.) erneut angefertigt und mit den Behörden abgestimmt werden müssen. Faktisch beginnt damit das Verfahren also von vorn. Während all dieser Jahre passiert auf dem Baugrundstück nichts. 

In einer sich immer schneller verändernden Welt sind solche Verfahrensdauern nicht mehr tragbar. Der Gesetzgeber hat dies erkannt und steuert mit dem sogenannten „Bauturbo“ zumindest im Bereich des Wohnungsbaus dagegen - Bebauungsplanverfahren werden hier entbehrlich. Natürlich müssen trotzdem die Belange der Nachbarn, der Umwelt und der Stadtentwicklung berücksichtigt werden. Eine Baugenehmigung innerhalb von zwei Monaten – wie dies teilweise in Aussicht gestellt wurde – ist daher auch mit dem Bauturbo unrealistisch. Ich glaube jedoch, dass wir es schaffen können, auch bei größeren Projekten innerhalb von einem oder anderthalb Jahren eine Baugenehmigung zu erlangen, ohne dass die Qualität der Planung oder der Umweltschutz darunter leidet.

Was denken Sie, wenn Sie "Anwohnerinitiative" hören? 
Mein erster Gedanke gilt den medienwirksamen Veranstaltungen, die in Berlin regelmäßig stattfinden, wenn ein Mehrfamilienhaus in der Innenstadt an ein Immobilienunternehmen veräußert wird. Unter der Beteiligung von lokalen Politikern wird dann die Ausübung eines Vorkaufsrechts gefordert, um die Bewohner von dem Verkauf zu „retten“. Aber wovor müssen die Mieter gerettet werden?

Kauf bricht in Deutschland nicht Miete. Der neue Eigentümer tritt automatisch in den alten Mietvertrag ein. Wenn der Käufer ein Immobilienunternehmen ist, so ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen, da diese grundsätzlich nur Privatpersonen möglich ist. Eine Erhöhung der Miete ist nur in einem durch das Gesetz streng begrenzten Umfang möglich. Eine Aufteilung von Bestandsgebäuden in Eigentumswohnungen ist seit ein paar Jahren in Berlin verboten. Der Mieterschutz in Deutschland ist durchaus stark und wirksam.

Ich würde mir von der Politik wünschen, dass sie die Mieter beruhigt und über ihre Rechte aufklärt, statt sich an einer aus meiner Sicht vollkommen verfehlten Panikmache zu beteiligen. 

Ihr Eindruck: Was in der jüngsten Zeit der banalste Grund, warum ein Planungsverfahren nicht zur Baugenehmigung geführt hat? 
Banal ist ein schwieriges Wort an dieser Stelle. Wie oben bereits geschildert, ist es derzeit keine Seltenheit, dass der Antragsteller die Baugenehmigung gar nicht mehr haben möchte. Zu dem Zeitpunkt, an dem die Genehmigung nach einem jahrelangen Verfahren endlich erteilt werden könnte, gibt es für das beantragte Vorhaben teilweise gar keine Nachfrage mehr. 

Aber natürlich gibt es auch viele kuriose Einzelfälle. Ich habe gerade ein Projekt in einer mittelgroßen deutschen Stadt auf dem Tisch, bei dem für ein völlig verfallenes denkmalgeschütztes Gebäude eine Abrissgenehmigung erteilt wurde. Anschließend wurde eine Baugenehmigung für einen Neubau beantragt und – nach einem langwierigen Genehmigungsverfahren – auch erteilt. Als der Bau starten sollte, teilte die neue Sachbearbeiterin aus dem Denkmalamt jedoch mit, dass der Abriss nicht vorgenommen werden dürfe. Die Abrissgenehmigung war zeitlich befristet und die Frist auf Grund der Dauer des Baugenehmigungsverfahrens verstrichen. Eine neue Abrissgenehmigung könne nicht in Aussicht gestellt werden, da die Behörde Ihre Ansicht geändert habe und nun davon ausgehe, dass das denkmalgeschützte Gebäude doch noch „gerettet“ werden könne. Neu gebaut werden sollen übrigens Wohnungen. 

Schneller-Bauen-Gesetz, Einfacher-Bauen-Gesetz, Bauturbo - die Bundes- und Landespolitik tut derzeit eine ganze Menge, um Bauen zu beschleunigen und vor allem zu vereinfachen. Kommen Sie bei der Gesetzeslage überhaupt noch mit? 
Ja. Ich gebe aber gerne zu, dass ich derzeit immer zweimal ins Gesetz schaue, um sicher zu gehen, dass dort wirklich (noch oder schon) das steht, was ich denke. 
Wir konzentrieren uns in Deutschland ja gerne auf das, was nicht so gut läuft. Ich möchte an dieser Stelle daher sowohl dem Landes- als auch dem Bundesgesetzgeber ausdrücklich meinen Dank aussprechen. Das öffentliche Baurecht war nicht mehr zeitgemäß. Durch die bereits erfolgten und die geplanten Änderungen der Bauordnung Berlin und des Baugesetzbuches wurden viele kleine und größere Probleme behoben, die wir seit längerer Zeit bemängelt haben. Baugenehmigungsverfahren können so schneller und effizienter durchgeführt werden. Dies ist keine Selbstverständlichkeit. 

Gibt es einen schöneren Beruf als Baurechtsanwalt in Berlin?  
Als Jurist gibt es definitiv keinen schöneren Beruf als Anwalt für das öffentlichen Bau- und Planungsrecht zu sein. Sonst würde ich das ja nicht machen. Man hat die Möglichkeit an der Stadtentwicklung deutschlandweit mitzuarbeiten und diese selbst zu beeinflussen. Als Bindeglied und Vermittler zwischen den Projektentwicklern und den Behörden wird einem nie langweilig. Ich habe viele spannende Personen durch meinen Beruf kennengelernt.
Das gilt aber natürlich nur für schnöde Juristen, wie ich es einer bin. Sollte man auf Grund höherer Begabung die Möglichkeit haben, Tierdokumentationen zu filmen oder fürs Surfen bezahlt zu werden, dann sollte man das natürlich machen.  

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Knauthe Rechtsanwälte
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2026