Mehr Nachfrage Gesundheitsimmos
Zu Beginn des Jahres 2026 zeigt sich deutlich, dass das Interesse institutioneller Investoren an alternativen Assetklassen weiter zunimmt. Neben den bereits etablierten Segmenten wie Gesundheits- und Pflegeimmobilien rücken zunehmend weitere Bereiche der sozialen Infrastruktur in den Fokus, darunter insbesondere Bildungsimmobilien und öffentliche Einrichtungen wie Polizeiwachen. Dieser Trend wird vor allem durch die stabilen Fundamentaldaten gestützt, die sich aus der demografischen Entwicklung in Deutschland ergeben, sowie durch die hohe Resilienz dieser Sektoren gegenüber konjunkturellen Schwankungen.
Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt setzt Erholungskurs fort
Der Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt setzte seinen Erholungskurs im Jahr 2025 fort und erzielte ein Transaktionsvolumen von insgesamt 1,2 Mrd. €. Damit lag der Markt rund 18 % über dem Vorjahresniveau und bestätigte die leichte, aber stabile Belebung der Investitionsdynamik. Das mit Abstand stärkste Segment blieben Pflegeheime, die ein Volumen von 630 Mio. € erreichten. Wesentlichen Einfluss hatte dabei die Übernahme des Pflegen & Wohnen-Portfolios durch die Stadt Hamburg, die das Marktgeschehen im vergangenen Jahr deutlich prägte.
Nahezu gleichauf lag das Transaktionsvolumen von Betreutem Wohnen mit 212 Mio. € und ambulanten Gesundheitsimmobilien mit 200 Mio. €. Besonders das Segment der ambulanten Gesundheitsimmobilien zeigte mit einem Anstieg von 121 % gegenüber dem Vorjahr ein bemerkenswertes Wachstum. Kliniken und Rehakliniken kamen gemeinsam auf ein Volumen von 170 Mio. €.
Durch Nachmeldungen erreichten ambulante Gesundheitsimmobilien im Jahr 2024 nachträglich ein Volumen von rund 91 Mio. €. Im Jahr 2025 setzte sich die Wachstumsdynamik fort und führte zu einem deutlichen Sprung auf 200 Mio. €, womit sich die Transaktionsaktivität mehr als verdoppelte und die Nutzungsart so einen Anteil von 17 % am Gesamtvolumen der Assetklasse erzielte.
Ein Blick auf das Jahr 2026
Nachdem die Assetklasse Healthcare in den vergangenen Jahren infolge mehrerer Betreiberinsolvenzen, insbesondere im Pflegesektor, an Attraktivität eingebüßt hatte, ist inzwischen wieder ein spürbar steigendes Interesse institutioneller Investoren zu verzeichnen. Die Marktteilnehmer agieren jedoch deutlich differenzierter als in der Vergangenheit und verfolgen selektivere Ankaufsstrategien. Zentral dabei sind umfassende Due-Diligence-Prozesse, die insbesondere die bauliche Qualität der Immobilien, die langfristige Standortperspektive sowie die wirtschaftliche Stabilität und Reputation der Betreiber in den Fokus nehmen.
Trotz der gestiegenen Nachfrage bleibt die Marktdynamik weiterhin durch eine begrenzte Produktverfügbarkeit begrenzt. Sowohl im Bestand als auch im Neubausegment ist das Angebot knapp. Im Neubau wirken vor allem umfassende regulatorische Anforderungen, steigende Baukosten und langwierige Genehmigungsprozesse limitierend. Bei Bestandsobjekten haben sich die Ankaufsfaktoren zuletzt zwar stabilisiert, doch die weiterhin deutliche Differenz zum Preisniveau der Boomjahre 2020 und 2021 verhindert, dass viele Eigentümer einen Verkauf in Erwägung ziehen.
Die Risikowahrnehmung der Investoren unterscheidet sich weiterhin deutlich zwischen den einzelnen Nutzungsarten. In der stationären Pflege wird nach wie vor ein erhöhtes Betreiberrisiko gesehen, verstärkt durch den zunehmenden Fachkräftemangel sowie die weiterhin ausstehende Strukturreform des Pflegesektors. Ambulante Konzepte gelten insgesamt als deutlich attraktiver, sowohl im Bereich Pflege und Betreutem Wohnen als auch in der medizinischen Versorgung. Das Interesse an ambulanten Gesundheitsimmobilien, insbesondere an Ärztehäusern und Gesundheitszentren, ist entsprechend hoch, und eine wachsende Zahl von Investoren setzt sich intensiver mit diesem Segment auseinander.
Die Stärkung des ambulanten Sektors im Gesundheitssystem wird auch im Jahr 2026 ein zentraler Treiber der Marktentwicklung sein. Die fortschreitende Ambulantisierung der medizinischen Versorgung erhöht den Bedarf an modernen, integrierten Versorgungsstrukturen kontinuierlich. Ärztehäuser und Gesundheitszentren übernehmen zunehmend zentrale Funktionen innerhalb der Grund- und Regelversorgung und bieten langfristig orientierten Investoren stabile, nachfragegetriebene Cashflows. Aber auch für geschlossene oder von der Schließung bedrohte Kliniken gibt es Perspektiven, beispielsweise durch die Transformation bestehender Klinikstandorte zu intersektoralen Versorgungseinrichtungen wie beispielsweise Level-1i-Kliniken.
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Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2026
