Wohninvestments in Berlin

Herr Hetzer, in Berlin sind Mieten und deren Regulierung ein zentrales Thema im Wahlkampf. Beunruhigt Sie das? 
Die andauernde Politisierung des Wohnens und der Mieten ist auf die Dauer natürlich etwas anstrengend, vor allem für Menschen, die nicht aus Berlin kommen. Berliner kennen das ja nicht anders. Für die Parteien sind Wohnen und Mieten als Dauerthema allerdings ein echtes Problem. Denn damit die großstädtischen Wähler wohnungspolitische Bemühungen überhaupt noch zur Kenntnis nehmen, müssen immer neue Anreize gesetzt werden. Insofern darf man sich schon heute fragen, was nach dem Enteignen-Volksentscheid an Aufregung noch kommen soll. Auf der anderen Seite ist Wohnen aber auch ein dankbares Thema, gerade in einer Stadt mit einer historisch niedrigen Eigentumsquote. Vor allem in Berlin vermitteln Politiker Mietern leicht das Gefühl, dass sie sich kümmern würden. Inwieweit sie dabei auf die hierzulande verbreitete Grundskepsis stoßen, ist natürlich von Fall zu Fall verschieden. Man muss Optimist sein, um sich in Berlin mit praxisnaher und lösungsorientierter sowie ideologiefreier Wohnungspolitik zu befassen. 

Warum sollten Anleger ausgerechnet jetzt und in Berlin ein Mehrfamilienhaus kaufen? 
Im Grunde ist es eine ganz einfache Rechnung. Aktuell kann man in Berlin für ca. 2.000 Euro je Quadratmeter Wohn- und Geschäftshäuser kaufen, deren Neubau wenigstens ca. 4.000 Euro je Quadratmeter kosten würde – plus Erwerb des Grundstücks. Der Kauf von Bestandsobjekten ist somit rein mathematisch und langfristig gesehen ein gutes Geschäft. Die teils mühsamen politischen Rahmenbedingungen dürften das mögliche langfristige Ergebnis nur kurzfristig beeinflussen. Denn letztendlich ist der Bund für das Mietrecht verantwortlich und das Verfassungsgericht hat mit seinem jüngsten Urteil dem Urteil zur Mietpreisbremse einen unverrückbaren Rahmen zur Mietpreisgestaltung gesetzt. Die Mieten auf einem regulierten Markt dürften sich nicht vollständig von den auf einem unregulierten Markt erzielbaren Mieten entkoppeln. Das heißt, auch im Bestand müssen die Mieten wenigstens in Sichtweite der Neubaumieten bleiben.  

Wirkt sich der weit verbreitete Milieuschutz auf die Investitionsbereitschaft privater Anleger aus? 
Ganz klar, ja. Für viele private Käufer ist der Milieuschutz ein Ausschlusskriterium. Denn für sie lohnt sich eine Investition unter ESG- Gesichtspunkten nur, wenn sie ihre Häuser über Jahre systematisch entwickeln und immer markttauglich halten können. Das ist in Milieuschutzgebieten nicht möglich. Denn dort soll gezielt ein teils katastrophaler Substandard zementiert werden. Das mag mit Blick auf die kontinuierlichen Mieteinnahmen interessant sein, ist aber mit Blick einen inflationsbereinigten Nachsteuerertrag und Erreichung der Klimaziele nicht wirklich attraktiv. Und schon gar nicht taugt es für die langfristige Vermögenssicherung. 

Gibt es in Bezug auf die Investitionssicherheit Unterschiede zwischen den Bezirken? 
Berlin sind im Grunde zwölf Städte. Das zeigt sich schon in der unterschiedlichen Verteilung der Milieuschutzgebiete und im Wahlverhalten. Der Berlin-Donut, außen Schwarz, innen Grün mit Einsprengseln von Dunkelrot dürfte sich in den kommenden Jahren verfestigen. Vor allem in der östlichen Innenstadt dürfte dies das Leben für Vermieter örtlich anspruchsvoller machen. In Charlottenburg-Wilmersdorf sowie in den Außenbezirken ist dagegen kaum mit zusätzlicher Aufregung zu rechnen. Dort sind Konflikte mit Mietern und Auseinandersetzungen mit Behörden so selten wie im Rest der Republik, weil sich die Menschen eher über das Miteinander als über den Klassenkampf definieren.

Mit dem bundesweiten Bauturbo und dem Berliner Schneller-Bauen-Gesetz gibt es gleich zwei Initiativen zur Beschleunigung des Wohnungsbaus in Berlin. Sehen Sie die Möglichkeit, dass das Wohnungsangebot in mittlerer Zukunft stark anwächst? 
Der Berliner Senat feiert sich gerade für einen seltsamen Erfolg. Zwischen 2022 und Ende 2026 würden 80.000 Wohnungen errichtet werden. Da das Ziel bei eigentlich 20.000 p.a. neuen Wohnungen liegt, ergibt das ein Defizit von 20.000 Wohnungen in fünf Jahren. Hinzu kommt, dass wir durch die im internationalen Vergleich sehr günstigen Bestandsmieten einen höheren Flächenverbrauch haben als in vergleichbaren Metropolen. Da Bestandmieter in Berlin auch weiter von der Politik privilegiert werden, werden viele Menschen auch zukünftig in eigentlich zu großen Wohnungen bleiben. Dieser Lock-in-Effekt führt im Ergebnis zu einem kaum realisierbaren Neubaubedarf. Im Ergebnis heißt dies: Selbst wenn gegen den Widerstand der zahlreichen Bürgerinitiativen größere Wohnprojekte in Berlin realisiert werden können, wird das die Miet- und Immobilienwertentwicklung in der Stadt allenfalls dämpfen, zumal der Neubau mindestens doppelt so teuer wie der Bestand ist.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Dahler Invest
Erstveröffentlichung: The Property Post, März 2026