Senior Living im Strategiefokus

Nach Zinsschock, Transaktionsstopp und Preisbereinigung sortieren sich die Immobilienmärkte neu. Während viele Segmente noch mit Unsicherheit kämpfen, gewinnen soziale Infrastrukturen – allen voran Senior Living – deutlich an Bedeutung. Im Gespräch mit The Property Post erläutert Michael Eisenmann, Geschäftsführer von Real Blue, warum sich der Markt aktuell in einer Phase der Transformation befindet, wo Investoren wieder Chancen sehen und weshalb moderne, serviceorientierte Wohnkonzepte für Senioren künftig eine zentralere Rolle in institutionellen Portfolios spielen.

The Property Post: Herr Eisenmann, viele Marktteilnehmer fragen sich: Befinden wir uns aktuell noch in der Krise, mitten in der Transformation oder bereits am Beginn eines neuen Immobilienzyklus?
Michael Eisenmann: Ich würde von einer Transformationsphase sprechen. Die letzten zweieinhalb bis drei Jahre waren außergewöhnlich, vor allem wegen der Geschwindigkeit, mit der sich die Rahmenbedingungen verändert haben. Energiepreisschock, Inflation, Zinserhöhungen: Das hat die Kapitalmärkte und damit auch die Immobilienmärkte quasi über Nacht ausgebremst. Inzwischen sehen wir aber eine gewisse Normalisierung. Inflation und Zinsen haben sich stabilisiert, Transaktionsvolumina ziehen langsam wieder an und bei den Renditen erkennen wir eine Bodenbildung. Das Umfeld ist noch nicht durchweg stabil, aber wieder deutlich planbarer.

The Property Post: Welche Faktoren prägen den Markt derzeit am stärksten?
Eisenmann: Über allem steht der Kapitalmarkt, er ist das Benzin für jede Investitionsdynamik. Hinzu kommen geopolitische Unsicherheiten, Baukosten und regulatorische Anforderungen. Gerade die Baukosten setzen nach unten eine harte Grenze bei der Preisfindung. Politische Initiativen wie der „Bauturbo“ sind sinnvoll, greifen aber nur, wenn die ökonomischen Rahmenbedingungen insgesamt passen.

The Property Post: Ist der viel zitierte Value Reset aus Ihrer Sicht abgeschlossen?
Eisenmann: Wir haben in den meisten Segmenten eine deutliche Preisbereinigung gesehen. Seit mehreren Quartalen beobachten wir eher Seitwärtsbewegungen – das spricht für eine Stabilisierung auf einem neuen Niveau. Käufer und Verkäufer finden wieder zueinander. Das ist ein entscheidender Punkt für funktionierende Märkte, auch wenn übergeordnete Risiken natürlich bleiben.

The Property Post: Wer investiert aktuell – und wer hält sich noch zurück?
Eisenmann: Auffällig ist das Comeback ausländischer Investoren in Deutschland. Das Vertrauen wächst wieder, auch vor dem Hintergrund leicht verbesserter gesamtwirtschaftlicher Perspektiven. Gleichzeitig sehen wir inländische, eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices und Value-Add-Player, die gezielt Chancen nutzen. Bei klassischen institutionellen Investoren ist die Aktivität noch selektiv, die breite Rückkehr an den Markt steht vielerorts noch aus.

The Property Post: Welche Assetklassen gelten derzeit als besonders resilient?
Eisenmann: Neben klassischen Segmenten rücken soziale und teilweise auch digitale Infrastrukturen stärker in den Fokus. Senior Living und Gesundheitsimmobilien profitieren von langfristigen Treibern wie Demografie und steigendem Versorgungsbedarf. Diese Nutzungen sind weniger anfällig für konjunkturelle Schwankungen, wassie für Investoren  attraktiv macht.

The Property Post: Bleiben wir beim Senior Living Markt. Was spricht neben der Demografie für dieses Segment?
Eisenmann: Wir haben in Deutschland eine massive Angebotslücke,sowohl im Pflege- als auch im betreuten Wohnsegment. Gleichzeitig verändern sich die Vorstellungen vom Leben im Alter deutlich. Selbstbestimmtes Wohnen, abgestufte Serviceangebote und ambulante Konzepte gewinnen an Bedeutung. Das klassische Schwarz-Weiß-Denken inPflegeheim hier und Wohnen dort funktioniert nicht mehr.

The Property Post: Betreiberinsolvenzen sorgen dennoch immer wieder für Verunsicherung. Wo liegt aus Ihrer Sicht die größte Stabilität?
Eisenmann: Nicht im Teilsegment, sondern im Konzept. Entscheidend ist, dass Standort, Nachfrage, Konzept und Betreiber zusammenpassen. Bei Betreiberimmobilien sprechen wir von Managementimmobilien – hier reicht kein Blick auf Mietverträge. Die Miete muss dauerhaft aus dem Betrieb erwirtschaftet werden können. Genau deshalb steht bei unseren Investitionsprozessen das Gespräch mit den Betreibern ganz am Anfang.

The Property Post: Welche Rolle spielt ESG heute und in Zukunft?
Eisenmann: Nachhaltigkeit ist gesetzt und bleibt eine zentrale Dimension der Wertentwicklung. Energieeffizienz, CO₂-Performance und Green Capex beeinflussen Businesspläne und Exit-Werte massiv. Eine Immobilie, die diesen Pfad verlässt, wird beim Verkauf schnell mit deutlichen Abschlägen konfrontiert. Auch in der Finanzierung – Stichwort Green Asset Ratio – ist ESG längst ein Muss.

The Property Post: Abschließend der Blick nach vorn: Wo sehen Sie in den nächsten 12 bis 18 Monaten die größten Chancen im Senior Living Markt?
Eisenmann: Ganz klar bei modernen, service- und digitalorientierten Konzepten, oft verbunden mit ambulanten Strukturen und teilweise sogar ohne klassischen Betreiber. Diese Modelle müssen weiter institutionalisiert und klar definiert werden, auch gegenüber Genehmigungsbehörden. Hier liegt enormes Potenzial, sowohl gesellschaftlich als auch für Investoren.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Real Blue
Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2026