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24.08.2021

Nicht jede Miethöhe ist zulässig

Trotz Ende des Berliner Mietendeckels müssen Begrenzungen beachtet werden

Matthias Dols, Rechtsanwalt und Notar,
Matthias Dols

Das vom Berliner Senat geschaffene Gesetz zur Begrenzung der Mietenexplosion in der Bundeshauptstadt ist gescheitert. Wie das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss vom 25. März 2021 klargestellt hat, verstößt die landesgesetzliche Regelung zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt gegen geltendes Recht. Unbegrenzt erhöht werden darf die Miete trotzdem nicht.

Große Unsicherheit unter betroffenen Mietern

Für viele tausend Mieter in Berlin ergeben sich aus der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts erhebliche Konsequenzen. So sind teilweise hohe Nachforderungen für bislang zu niedrig gezahlte Miete fällig. In vielen Stadtbezirken breitet sich unter Betroffenen daher große Unsicherheit aus. Das Interesse an einer Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Notar in Charlottenburg  und anderen Teilen Berlins ist immens. Meist drehen sich die Fragen betroffener Mieter um Möglichkeiten zur Abwendung drohender Nachzahlungen sowie um die nun tatsächlich zulässige Mietobergrenze. Da es eine Reihe von weiterhin geltenden Bestimmungen zur Festlegung maximaler Mieterhöhungsbeträge gibt, sind unbegrenzte Forderungen grundsätzlich ausgeschlossen. Je nach Wohnlage und Qualität des Mietobjekts ist ein merklicher Anstieg des zu zahlenden Mietpreises jedoch nicht immer zu vermeiden.

Unmittelbare Rückforderungen drohen

Mit dem Inkrafttreten des jetzt aufgehobenen Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung waren Mieterhöhungen in Berlin ab dem Stichtag 18. Juni 2019 unzulässig. Zudem waren Mietobergrenzen vorgesehen, die neun Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes gelten sollten. Diese Mietobergrenzen lagen zwischen 3,92 EUR und 9,80 EUR je m², waren jeweils abhängig vom Baujahr, der örtlichen Lage sowie den Ausstattungsmerkmalen der betroffenen Wohnungen und betrafen sowohl Bestandsverträge als auch neu abgeschlossene Mietvereinbarungen. Sofern die aktuelle Miete die nach dem Gesetz zulässigen Höchstgrenzen um mehr als 20 Prozent überstieg, konnten Betroffene die Zahlbeträge kürzen - eine Möglichkeit, von der nicht wenige Mieter Gebrauch machten. Das Problem: Mit der jetzt vom Bundesverfassungsgericht veröffentlichten Entscheidung über die Unzulässigkeit des Mietendeckels ergeben sich vermieterseitig unmittelbare Rückforderungsansprüche, die unter Umständen in der Summe vierstellige Euro-Beträge ausmachen können.

Der Erhöhungswut des Vermieters sind Grenzen gesetzt

Auch wenn die Mietobergrenzen nach dem Mietendeckel vom Tisch sind und gegebenenfalls zurückbehaltene Mietzins-Teile nachgezahlt werden müssen, bleibt für betroffene Mieter in der Hauptstadt eine wichtige Tatsache von Belang: Auch jetzt sind der Erhöhungswut des Vermieters Grenzen gesetzt. So ist bei einer Nachforderung unbedingt daran zu denken, dass die weiterhin geltenden Bestimmungen der Mietpreisbremse sowie die sogenannte Kappungsgrenze beachtet werden. Wie in anderen Bundesländern gelten diese beiden rechtlichen Vorgaben nämlich auch in der Hauptstadt und legen überzogenen Mietsteigerungen einen Riegel vor. Als Rechtsgrundlage zur Begrenzung der Miethöhe sind hier zum einen das am 31. Mai 2015 in Berlin in Kraft getretene Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) sowie die Regelung des § 558 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu nennen, wonach der Vermieter eine Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur dann verlangen kann, wenn es seit 15 Monaten keine Steigerung gegeben hat. Ferner begrenzt die sich aus § 558 Abs. 3 BGB ergebende Kappungsgrenze die Mieterhöhung in Berlin auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.

Mieter sind nicht schutzlos

Trotz der festgestellten Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels sind die Mieter in der Bundeshauptstadt keineswegs schutzlos. Vielmehr gelten wirkungsvolle Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe auch jetzt noch. In Zweifelsfällen sollten sich Betroffene an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden und eine kompetente Beratung in Anspruch nehmen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Rechtsanwalt und Notar Matthias Dols
Erstveröffentlichung: The Property Post, August 2021

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