Life Science
Eine neue Assetklasse für Investoren?
Institutionelle Investoren richten derzeit ihre Investmentportfolios neu aus. Dabei rücken auch neue Segmente in den Fokus: u.a Immobilien im Bereich Life Sciences. Insbesondere die Megatrends Demografie, personalisierte Medizin und ein erhöhtes Gesundheitsbewusstsein werden die Nachfrage steigen lassen. Welche Vorteile bietet diese Nische Investoren und worauf gilt es zu achten?
The Property Post: Herr Wegener, die DEUTSCHE FINANCE GROUP beschäftigt sich seit mehr als 17 Jahren mit Investments für institutionelle Investoren in den Bereichen Private Equity Real Estate, Immobilien und Infrastruktur. In diesem Zusammenhang analysieren Sie mit Ihrem Team kontinuierlich unterschiedliche Marktsegmente. Wo sehen Sie aktuell besonders attraktive Investmentopportunitäten?
Bernd Wegener: Das Ende der Niedrigzinsphase und die aktuellen inflationären Entwicklungen sorgen dafür, dass institutionelle Investoren ihre Investmentportfolios derzeit neu ausrichten. Auch wenn festverzinsliche Investments nominal wieder höhere Zinsen abwerfen, bestätigen Immobilien weiterhin ihre stabilisierende und inflationsschützende Aufgabe innerhalb des Portfolios. Neben der Diversifikation stellte die Immobilie in den letzten Jahren zudem eine wesentliche Quelle für die Anlagerendite institutioneller Portfolios dar. Aktuell zeichnen sich zudem neue interessante Immobilienarten ab, die künftig besonders im Interesse von institutionellen Investoren stehen. Dazu zählen so genannte Lab-Offices, also Labor- und Verwaltungsflächen, die aufgrund der weltweit steigenden Forschungsaktivitäten für Impfstoffe und Arzneimittel derzeit eine besondere hohe Nachfrage erfahren.
TPP: Warum ist gerade dieser Bereich für Sie so interessant? Auf welchen Megatrends, aber auch auf welche kurzfristigen Marktentwicklungen basiert Ihre Einschätzung?
BW: Der Sektor Life Sciences hat sich sowohl als Wissenschaftsfeld und auch als wirtschaftlicher Sektor über die letzten Jahre mit einer enormen Dynamik weiterentwickelt. Megatrends wie die Demografie, die personalisierte Medizin sowie des erhöhte Gesundheitsbewusstsein beschleunigen die Entwicklung und Produktion von innovativen Medizin- und Pharmaprodukten derzeit stark. Allein in Nordamerika und Europa wird die Zahl, der über 65-Jährigen von aktuell circa 200 Millionen innerhalb von 30 Jahren auf rund 300 Millionen ansteigen. Dabei wird in diesen Regionen der Anteil der über 65-Jährigen bis 2050 kontinuierlich auf über 25 Prozent der Gesamtbevölkerung wachsen. Auch die Anzahl der Beschäftigten in der Life Sciences-Branche wächst seit mehr als einem Jahrzehnt kontinuierlich, in den USA beispielsweise weit stärker als der allgemeine Arbeitsmarkt. Zudem sind die öffentlichen und privaten Mittel, die in den Life Sciences-Sektor fließen, in den letzten Jahren stark gewachsen. Weltweit herrscht ein Trend zu höheren Gesundheitsausgaben, denn insbesondere die fortschreitende Alterung der Gesellschaft sorgt in den nächsten Dekaden für eine steigende Inanspruchnahme der Gesundheitsversorgung. Hinzu kommt, dass sich die Biotechnologie neben der Digitalisierung zu einer der Schlüsseltechnologien des 21. Jahrhunderts entwickelt hat.
TPP: Welche Investmentvehikel und Investmentansätze haben sich bislang am besten bewährt, um an der Entwicklung des Marktsegments Life Science zu partizipieren?
BW: Mit der Assetklasse Life Science wurde eine Anlageklasse im Immobiliensektor etabliert, die über eine große Krisen-Resilienz und Robustheit verfügt und zukunftsorientierte Immobilieninvestments ermöglicht. Insbesondere die anhaltende hohe Nachfrage nach Forschungs- und Entwicklungsflächen als auch Diagnosezentren und Gesundheitseinrichtungen stehen laut Experteneinschätzung im direkten Zusammenhang zu den weltweit steigenden Ausgaben für Erzeugnisse der Pharmaindustrie, die sich in den vergangenen 20 Jahren verdreifacht haben. Die Deutsche Finance Group als internationale Investmentgesellschaft hat den sich abzeichnenden Trend dieser wachsenden alternativen Anlageklasse der Life Science-Immobilien schon früh erkannt. Mit der Deutsche Finance Group investieren Privatanleger:innen beispielsweise bereits seit 2019 gemeinsam mit finanzstarken institutionellen Investoren in die Entwicklung eines innovativen Life Science-Campus am Standort Somerville/Boston in Massachusetts. Das Projektvolumen der Projektentwicklung „Boynton Yards“ umfasst bis zu 4 Milliarden US-Dollar.
TPP: Wo sehen Sie Risiken, die Investoren bei dieser Assetklasse beziehungsweise diesem Investmentmarkt besonders im Blick behalten sollten?
BW: Während der Corona-Pandemie zeigte sich die Assetklasse der Life-Science Immobilie als sehr stabil, während traditionelle Büroflächen stärker unter Druck gerieten. Trotz des Homeoffice-Trends zeichnete der Sektor Life Science gegenüber herkömmlichen Büroflächen eine ungebrochen hohe Mietauslastung, da die Wissenschaftler nur vor Ort die Forschungs- und Entwicklungsprozesse vorantreiben können. Lab-Offices verfügen über komplexe technische Anlagen wie leistungsfähige Filtersysteme, ausfallsichere Stromversorgung und Lager für chemische Hilfsstoffe und Gase. Des Weiteren sind Lab-Offices auf anspruchsvollste Anforderungen zugeschnitten und erwirtschaften folglich im Vergleich zu klassischen Büroflächen eine höhere Performance. Ihre Beimischung ins Portfolio sorgt für eine höhere Rendite, bei größerer Diversifikation.
TPP:Wie beurteilen Sie das Entwicklungspotenzial im Bereich Life Science in Deutschland, verglichen mit anderen europäischen Nachbarländern und wichtigen außereuropäischen Märkten?
BW: Aufgrund der herausragenden wirtschaftlichen und medizinischen Bedeutung setzen viele Industrieländer darauf, die Biotechnologiebranche am heimischen Standort zu stärken – so auch Deutschland. Denn erfolgreiche Cluster wie die Hochburg am Standort Boston-Cambridge in den USA verdeutlichen, dass die Biotechbranche zum stabilen Wirtschaftsmotor für ganze Regionen – und damit auch für gesamte Volkswirtschaften werden kann. Daher sind regionale Cluster der Schlüssel zum Erfolg. Dass in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern bisher verhältnismäßig wenig privates Kapital in junge Biotechnologieunternehmen fließt, muss kein Nachteil sein – schließlich ist das Aufholpotenzial dann umso größer - denn die Voraussetzungen für den Ausbau regionaler Cluster, ist auch in Deutschland vorhanden.
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Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2023
