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Auf Herz und Nieren

Wie sieht die Transaktionsprüfung einer Service-KVG aus?

Camille Dufieux, Leiterin Portfolio Supervision, INTREAL International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Camille Dufieux

Immobilientransaktionen müssen immer schneller abgewickelt werden. Der hohe Nachfrageüberhang auf dem Immobilienmarkt erhöht den Zeitdruck auf alle Parteien, die an einer Transaktion beteiligt sind. Trotzdem muss eine Service-KVG ihre umfassenden Kontroll- und Prüfpflichten erfüllen. Denn schließlich ist sie de facto Eigentümerin der Immobilie und haftet für Fehler im Zusammenhang mit der Transaktion.

Welche Prüfungen nimmt eine Service-KVG bei einem Immobilienankauf durch einen Fondspartner vor?
Der erste Bereich, den sie abdecken muss, ist das Aufsichtsrecht. Bei Immobilienfonds sind das im Wesentlichen die Vorgaben des KAGB. Beispielsweise muss die KVG sicherstellen, dass es im Kaufvertrag keine Vertragsstrafen gibt. Auch Vorauszahlungen an den Verkäufer ohne Gegenleistung sind nicht zulässig. Dies kommt insbesondere beim Ankauf von Projektentwicklungen zum Tragen. Hier muss die Service-KVG darauf achten, dass die Zahlungen nur analog zum Baufortschritt erfolgen und nicht etwa der Projektentwickler vorfinanziert wird. Das Gesetz schützt mit diesen Regeln die Anleger vor finanziellen Nachteilen aus der Transaktion.

Zum aufsichtsrechtlichen Teil zählen auch alle Prüfungen, die das Risikomanagement einer Service-KVG vornimmt. Dazu gehört insbesondere die Anlagegrenzprüfung. In diesem Rahmen muss verifiziert werden, ob ein Fonds auch nach einem Ankauf die gesetzlichen Anlagegrenzen einhält. Dazu zählt beispielsweise bei Spezialfonds die Fremdkapitalobergrenze von 50 Prozent oder die Obergrenze für einzelne Objekte im Verhältnis zum Gesamtportfolio.

Bedingungen müssen marktgerecht sein
Neben den aufsichtsrechtlichen Aspekten spielt die Prüfung auf Marktgerechtigkeit eine wichtige Rolle. Die Service-KVG prüft alle Klauseln in den Verträgen. Bei nicht-marktüblichen Bedingungen würde sie einschreiten. Ein klassisches Beispiel aus dem Bereich Finanzierung sind bei offenen Immobilien-Spezialfonds hohe laufende Tilgungsraten des Fremdkapitals. Da die Finanzierungsquote bei den Fonds gesetzlich auf relativ niedrige 50 Prozent begrenzt ist, arbeiten die Fonds meistens mit endfälligen Darlehen. Hohe Tilgungen sind daher nicht marktüblich und wären zum Nachteil der Anleger, da sie die laufende Performance beeinträchtigen würden.

Der dritte inhaltliche Schwerpunkt der Prüfung liegt auf dem Thema Transparenz gegenüber den Anlegern. Dieser Prüfungsteil hat auf dem derzeitigen Verkäufermarkt an Bedeutung gewonnen, da die Verhandlungsposition der Verkäufer von Immobilien in den letzten Jahren immer stärker geworden ist. Daher können diese in den Kaufvertragsverhandlungen unterm Strich immer mehr Risiken auf den Erwerber abwälzen. Nicht immer gelingt es dem Käufer dafür eine adäquate Kompensation zu erreichen – etwa in Form eines Kaufpreiseinbehalts. In einem solchen Fall ist es Aufgabe einer Service-KVG, ihren Fondspartner/ Akquisiteur anzuhalten, alle Risiken in der Investitionsvorlage für die Anleger transparent darzustellen. Die Service-KVG muss sicherstellen, dass die Anleger alle Informationen haben, um ihre Investitionsentscheidung optimal treffen zu können.

Wie sehen die Prüfungen einer Service-KVG am Beispiel der INTREAL im Zeitablauf aus?
Grundsätzlich steigt die INTREAL immer erst in die Transaktion ein, wenn der Fondspartner, der die Immobilie ankaufen möchte, Exklusivität erreicht hat. Zu diesem Zeitpunkt beginnen alle Prüfprozesse zu laufen. Obwohl es rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben ist, bindet die INTREAL auch die Verwahrstelle in die Prüfungen ein, da diese schließlich die Kaufpreiszahlung freigeben muß. Am Ende des Prüfprozesses geht eine Ankaufsbeschlussvorlage an die Geschäftsführung der Service-KVG. Wird der Ankauf von den Anlegern befürwortet und von der Geschäftsführung beschlossen, kann die Immobilie tatsächlich gekauft werden.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Erstveröffentlichung: IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Oktober 2018

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