Aus Geschichte lernen

Anleihe-Gläubiger sind – Ausnahmen mögen die Regel bestätigen – keine Philosophen. Wären die Zeichner von Eyemaxx- Anleihen es, würden Sie sich vielleicht daran erinnern, dass Karl Marx der Meinung war, dass sich Geschichte wiederholt – immer zweimal, das erste Mal als Tragödie, das zweite Mal als Farce. Marx‘ Erkenntnis übertragen auf den Markt für Immobilien-Anleihen: Die Verluste mit WGF-Anleihen waren eine Tragödie, die nun drohenden Verluste mit Eyemaxx-Anleihen muten an wie eine Farce. Denn der Projektentwickler mit Sitz in Aschaffenburg am Main hat es fertig gebracht, seine Insolvenz in Österreich anzumelden, dort Sanierungsverfahren genannt. Die Anleger verstehen die Welt nicht mehr und Gläubigervertreter wittern einerseits einen Trick von CEO und Großaktionär Michael Müller, um den eigenen Schaden möglichst gering zu halten. Andererseits versuchen sie herauszufinden, unter welchen Umständen das österreichische Sanierungsverfahren gegenüber einer Insolvenzabwicklung in Deutschland Vorteile für die Gläubiger bringen könnte.

Marx wurde von einem anderen großen deutschen Philosophen beeinflusst: Georg Wilhelm Friedrich Hegel. Er kam zu der Erkenntnis, dass die Völker niemals etwas aus der Geschichte lernen. Nennen wir die Völker in diesem Fall Anleger. Was hätten sie gelernt haben können: Das Zinsen das Risiko spiegeln. Die WGF war und die Eyemaxx ist ein Projektenwickler. Projektentwickler finanzieren ihre Aktivitäten mit wenig Eigen- und viel Fremdkapital, so dass allein deshalb das Risiko für Anleger höher ist als bei einem Immobilienbestandshalter. Um Fremdkapital zu bekommen, müssen Projektentwickler überdurchschnittliche Zinsen bieten. Ob die Projekte die Anleihen direkt besichern oder indirekt über die Gesellschaft wird zur Nebensache, wenn die Projekte nicht realisiert werden oder die Verkaufserlöse die Kosten nicht decken. Dann geraten Zins- und Tilgungszahlungen in Gefahr. Bei der WGF, die Bestandsprojekte weiterentwickelte, stellte sich in zwei Insolvenzverfahren heraus, dass die Immobilien weniger wert waren als die Schulden. Ob das bei Eyemaxx auch der Fall ist, lässt sich im Moment nicht sagen. Der Eyemaxx-Vorstand beantragte die Sanierung, nachdem das Unternehmen die am 26. Oktober 2021 fälligen Zinsen für die Anleihe 2018/23 nicht zahlen konnte.

Hätten auch die vielen wenig erfahrenen Zeichner von Eyemaxx-Anleihen anhand der Zinshöhe das Risiko einschätzen können? Durchaus, etwa in dem sie verglichen hätte, zu welchen Konditionen sich andere Immobilienunternehmen finanzieren. Als Eyemaxx im Jahr 2018 ihre 5,5 Prozent-Anleihe emittierte, gab Vonovia ein Papier mit einem Kupon von 0,875 Prozent heraus. Mit ein paar Zusatzrecherchen hätte der unbedarfte Anleger herausgefunden, warum Vonovia so wenig Zinsen zahlen muss – nämlich, weil die Mieten für die Jedermann-Wohnungen des größten deutschen Immobilienkonzerns auch in schlechten Zeiten fließen und das Risiko, dass seine Wohnungen leer stehen, gering ist. Projekte finden aber längst nicht zu jeder Zeit Käufer, die kostendeckende Preise bezahlen.

Die Geschichte lehrt noch mehr – etwa, dass man den Empfehlungen von Anleger-Informationsdiensten nicht uneingeschränkt trauen sollte. WGF-Anleihen wurden seinerzeit vielfach positiv beurteilt. Als Eyemaxx im September 2019 die nächste Anleihe mit einem Kupon von 5,5 Prozent auflegte schrieb etwa „Der Aktionär“: „Eyemaxx hat sich in den letzten Jahren einen hervorragenden Ruf als Anleiheemittent erworben. Ein Kupon von 5,5 Prozent pro Jahr ist sehr attraktiv, zumal bald bei allen Banken Strafzinsen zu befürchten sind. Wer eine Alternative zum Festgeld sucht, kann bei Eyemaxx vorbeischauen.“ Wer die Anleihe eines Projektenwicklers als Alternative zu Festgeld anpreist kann froh sein, dass man ihn für die Verluste naiver Eyemaxx-Anleihegläubiger nicht mithaftbar machen kann. 

Wie wäre es, wenn Anleger aus Geschichte lernen würden? Sie würden sich das Risiko bewusst machen, wenn sie Projektenentwicklern über Crowdfinanzierungen Geld zu 5,5 Prozent Zinsen leihen. Wie? Wieder ganz einfach durch Zinsvergleich. Vonovia hat in diesem Jahr eine Null-Kupon-Anleihe platziert. Wenn sie dann in Kenntnis des Risikos ihr Geld zu 5,5 Prozent verleihen wollen, sollen sie das gerne tun. Und die Zeichner von Eyemaxx-Anleihen, die seinerzeit wussten, was sie taten, sollten heute nicht über ihre Verluste jammern.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, November 2021