Immobiliendarlehen

Der 1,5 Billionen Euro schwere europäische Markt für Immobiliendarlehen hat sich in den letzten 15 Jahren erheblich verändert. Neben den Banken sehen wir immer mehr Engagement alternativer Kreditgeber. Diese sind heute eine etablierte Finanzierungsquelle für Kreditnehmer, insbesondere in Großbritannien und zunehmend auch in Kontinentaleuropa. Im Vereinigten Königreich entfielen im ersten Halbjahr 2023 rund 30 Prozent des Neugeschäftsvolumens auf bankfremde Kreditgeber, die ihren Anteil am Markt seit 2012 schrittweise erhöht haben. In Europa ist der Marktanteil der Nicht-Banken mit rund 10 Prozent noch deutlich geringer. In den USA machen Nicht-Bank-Kreditgeber bereits etwa 45–55 Prozent des Marktes aus.

Es wird erwartet, dass alternative Kreditgeber auf dem europäischen Markt eine größere Rolle spielen werden, da die zunehmende Bankenregulierung die Möglichkeiten der Bankkreditgeber einschränken wird, Darlehen mit höherem Fremdkapitalanteil zu halten. So werden die Beleihungsquoten (LTV) wohl konservativ bleiben, während die Darlehensmargen das Potenzial haben, attraktive Renditen zu bieten. Die Finanzierungslücke für die Refinanzierung von gewerblichen Immobiliendarlehen in den wichtigsten europäischen Immobilienmärkten wird für den Zeitraum 2023 bis 2026 auf etwa 93 Milliarden Euro geschätzt.

Höheres Zinsumfeld bietet Chancen

Commercial Real Estate (CRE) Debt bietet Investoren ein attraktives Renditepotenzial mit einer beträchtlichen Absicherung vor Rückgängen durch eine Kombination aus Eigenkapitalpolstern und ausgehandelten strukturellen Aspekten. Im Umfeld höherer Zinssätze haben wir einen erheblichen Druck auf die Immobilienrenditen erlebt, was zu einem Rückgang der Immobilienbewertungen um etwa 22 Prozent bzw. 15 Prozent gegenüber den jüngsten Höchstwerten in Großbritannien und Kontinentaleuropa geführt hat. Dies hat zu negativen Wertentwicklungen bei Immobilien und einem erheblichen Rückgang der Transaktionen in den letzten 12-24 Monaten beigetragen.

Angesichts anhaltender Bewertungsunsicherheit sind CRE-Debt-Investoren gut vor Bewertungsrückgängen geschützt, da sie nur einen Teil des Gebäudewerts finanzieren, was einen Puffer gegen Wertverluste schafft. Darüber hinaus können Anleger, die in gewerbliche Immobilienfinanzierungen investieren heute auch davon profitieren, dass die aktuellen und vielfach niedrigeren Immobilienbewertungen einen zusätzlichen Schutz vor Abwärtsrisiken bieten. Aufgrund des höheren Zinsumfeldes und des verringerten Fremdkapitalangebots  besteht jetzt die  Chance für Debt-Investoren CRE-Equity-ähnliche Renditen zu erzielen, wobei das Risikoniveau dem von Fremdkapital entspricht.  

Senior, Junior oder Blended Debt-Strategien nutzen 

Investoren können sich über erstrangige Darlehen, nachrangige Darlehen oder Whole-Loan-Strukturen an dieser Anlageklasse beteiligen. Erstrangige CRE-Darlehen bieten ihnen Zugang zum risikoärmsten Teil der Kapitalstruktur. Diese werden mit einem konservativen Beleihungsmaß von 50 bis 60 Prozent vergeben. Konservative Beleihungssätze bedeuten, dass erhebliche Wertverluste der zugrunde liegenden Immobilien verkraftet werden können, bevor die Fremdkapitalinvestition einem Verlustrisiko unterliegt. Erstrangige Darlehensgeber profitieren außerdem von der erstrangigen Sicherheit der zugrunde liegenden Immobilien und dem vorrangigen Zugriff auf deren Cashflow. Darlehen können so strukturiert werden, dass sie ein Risikoprofil im Investment-Grade-Stil aufweisen und einen Spread-Aufschlag gegenüber ähnlich bewerteten Unternehmensanleihen bieten.  

Nachrangige CRE-Darlehen ordnen sich vor dem Eigenkapital, aber hinter erstrangigen Darlehen, ein. Die Renditen sind absolut betrachtet höher als bei erstrangigen Darlehen, um diese nachrangige Position widerzuspiegeln. Da nachrangige Darlehen in der Regel einen Beleihungsauslauf von 60 bis 80 Prozent haben, profitieren die Renditen auch von einem erheblichen Schutz vor Verlusten. Bei einem Blended-Ansatz sind Investoren nicht auf eine Strategie festgelegt. Ein Blended-Ansatz ermöglicht es Investoren, auf Portfolioebene Renditen zu erzielen, die über einer reinen Senior Strategie liegen, bei gleichzeitig niedrigerem Risiko als bei einer dezidierten Nachrang-Strategie.  

M&G: eine etablierte Plattform für Immobiliendarlehen mit nachgewiesener Erfolgsbilanz 

M&G hat sich zu einem der größten Anbieter von Fremdkapital außerhalb des Bankensektors in Europa entwickelt und war einer der ersten Anbieter gewerblicher Immobiliendarlehen. Das Real-Estate-Finance-Team hat in mehr als 130 Transaktionen in Großbritannien und Europa gewerbliche Immobiliendarlehen im Wert von mehr als 15,6 Milliarden Euro vergeben. M&G hat im Auftrag von mehr als 100 globalen institutionellen Investoren Kapital für vorrangige und nachrangige CRE-Debt-Strategien beschafft und investiert. M&G kann auf eine mehr als zehnjährige Erfolgsgeschichte bei der Bereitstellung großer Kapitalvolumina zur Erreichung attraktiver Zielrenditen zurückblicken. In enger Zusammenarbeit mit M&Gs weiteren Immobilien-Experten arbeitet das Real Estate Finance-Team an einer umfangreichen Pipeline von Opportunitäten und der Weiterentwicklung seines Angebots, um den Anforderungen von Investoren und Darlehensnehmern gerecht zu werden.