Buy and hold war gestern

Angesichts anhaltend niedriger Zinsen und weltweit hochkompetitiver Investmentmärkte stehen Immobilienmanager vor neuen Herausforderungen. Mit dem klassischen Ansatz, z.B. Bürogebäude in guter Lage zu kaufen und im Bestand zu halten, können weder institutionelle noch private Anleger die erforderlichen Renditen erzielen. Es stellt sich die Frage, was Immobilienmanager in diesem Umfeld leisten und wie sie aufgestellt sein müssen, um erfolgreich zu sein.

Die Antwort auf diese Frage ist mehrdimensional und orientiert sich an der Wertschöpfungskette im Immobiliengeschäft. Rendite wird im Ankauf, im Bestandsmanagement und beim Verkauf erzielt. Spiegelbildlich gilt das auch für Risiken. Um beides in einem ausgewogenen Verhältnis zu halten, bedarf es einer übergeordneten Klammer. Diese wird heutzutage bei Unternehmen, die Kundengelder treuhänderisch betreuen, durch die jeweiligen Fondsmanager dargestellt.

Im Ankauf reicht es angesichts niedriger Anfangsrenditen nicht mehr, sich im Wettbewerb mit vielen anderen auf die sogenannten Core-Immobilien zu stürzen. Basierend auf fundierter Marktanalyse müssen alternative Strategien entwickelt und durch ein cleveres und in den Märkten sehr präsentes Investment-Team umgesetzt werden. Eine davon lautet "Projektankauf". Hierbei sucht sich der Investor Projektentwicklungen Dritter, die er in einer frühen Entwicklungs- oder Bauphase ankauft und entweder nach Baufortschritt ("Forward Funding") oder nach Fertigstellung ("Forward Purchase") bezahlt. Gegenüber dem Erwerb fertiger Objekte bietet dieser Ansatz mehrere Vorteile. Der Investor kann die Qualität der Immobilie beeinflussen, er partizipiert üblicherweise an Vermietungserfolgen und er kann den Preis mit dem Entwickler exklusiv verhandeln. Die Rendite kann dann bis zu einem Prozent über derjenigen von vergleichbaren Bestandsankäufen liegen. Natürlich birgt der Projektankauf auch Risiken. Projektentwickler können insolvent, prognostizierte Mieterträge verfehlt werden. Hier kommt entscheidend die Kompetenz des Immobilienmanagers ins Spiel. Er muss die Bonität des Projektpartners einschätzen können. Er muss in der Lage sein, im Worst Case in dessen Rolle zu schlüpfen und das Projekt fertigzustellen. Und er muss durch eigene Aktivitäten so tief in den jeweiligen Märkten verankert sein, dass er die Vermietungschancen und Miethöhen auf Sicht von zwei bis drei Jahren prognostizieren kann.

Daneben sind in der aktuellen Marktverfassung auch andere Strategien wie z.B. das Sourcing von Topobjekten in B-Standorten möglich, ohne das Risikoprofil zu starken Belastungen auszusetzen. Die im Vergleich zu den Metropolregionen geringere Breite solcher Märkte wie etwa Hannover oder Nürnberg stellt allerdings die Ankäufer, aber insbesondere auch die Verkäufer und Assetmanager vor zusätzliche Herausforderungen. Nach- und Anschlussvermietungen und Verkauf brauchen mehr Zeit und sind nur mit guter lokaler Vernetzung möglich.

Und damit sind wir bei einem zweiten wesentlichen Erfolgsfaktor für Immobilienmanager: dem aktiven Assetmanagement in der Haltephase. Kürzere Konjunkturzyklen und neue Technologien verändern die Anforderungen der Nutzer von Immobilien in einem immer schnelleren Rhythmus. Dem müssen Assetmanager durch flexible Anpassung der Immobilien und effiziente Dienstleistung begegnen. Es genügt nicht mehr, kurz vor Auslaufen eines Mietvertrages externe Makler auf die Suche nach neuen Mietern zu schicken. Stattdessen benötigen Immobilienmanager eigene Assetmanager und Mieterbetreuer, die sich proaktiv um die Belange ihrer Mieter kümmern, Revitalisierungen in Gang setzen und auch alle anderen Werttreiber einer Immobilie auf der Ertrags - und Kostenseite beherrschen.

Schließlich bleibt als wesentlicher Erfolgsfaktor das übergeordnete Fondsmanagement, das die strategischen Vorgaben macht und das gesamte Portfolio aussteuert. Gerade bei Investitionen über Länder und Nutzungsarten hinweg ist das eine hochkomplexe Aufgabe, zu der neben immobilienwirtschaftlichem Knowhow auch Erfahrung in der Strukturierung von Investments sowie im Management von Währungsrisiken und von Liquiditätsanlagen gehört. Unternehmen sind gut beraten, in die Ausbildung und Motivation dieser Schlüsselpositionen zu investieren.

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Erstveröffentlichung: April 2014, Handelsblatt