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Handelsimmobilien in B-Städten

Auch in schwächeren Marktphasen konstante Mietrenditen erwirtschaften und Ruhe ins Portfolio bringen

Hans Richard Schmitz, Sprecher des ZIA-Regionalvorstandes West und Vorstand, HAMBORNER REIT AG
Hans Richard Schmitz

Handelsimmobilien in B-Städten versprechen auch in schwächeren Marktphasen konstante Mietrenditen. Zusätzlich bringen sie Ruhe ins Investmentportfolio, da sie sich weitgehend unabhängig von der Konjunktur und den Immobilienmarktzyklen der Top-Immobilienstandorte entwickeln. Unter Berücksichtigung einiger Besonderheiten lassen sich mit ihnen Renditen erzielen, die deutlich über denen der Core-Immobilien in den Zentren der A-Standorte liegen – ohne dafür ein signifikant höheres Risiko eingehen zu müssen.

Vor Ausbruch der Finanzkrise waren Handelsimmobilien aus der zweiten Reihe regelrechte Ladenhüter. Nachdem Investoren ihr Augenmerk ab dem Konjunktureinbruch 2009 zunehmend auf die „risikoärmere“ Immobilienwirtschaft und dabei insbesondere die Handelsimmobilien richteten, stieg auch das Interesse an dieser Assetklasse deutlich an. Und noch heute ist die Nachfrage ungebrochen. Unsichere Zeiten sind gute Zeiten für Handelsimmobilien in B-Städten, also Städten abseits der sogenannten Big Five oder Big Seven.

Die Ursachen für den Nachfrageschub seit 2009 sind vielschichtig. Da der Markt für risikoarme Immobilien (sowohl Büro als auch Handel) in den Top- Lagen der A-Standorte klein ist und stark nachgefragt wurde, stiegen die Kaufpreise dieser klassischen Core- Immobilien im Zuge der Krise schnell an und die Renditen kamen erheblich unter Druck. Die Nachfrage wuchs zusätzlich durch Lebensversicherungen und Versorgungswerke, die ihre in Altverträgen garantierte Mindestverzinsung durch Anlagen auf dem Anleihemarkt alleine nicht mehr gewährleisten konnten. Sichere Alternativen waren und sind nach wie vor gefragt. Büroimmobilien an B-Standorten oder in weniger guten Lagen der A-Standorte kommen kaum in die engere Auswahl. An B-Standorten werden Büros häufig individuell für einen Nutzer entwickelt und langfristig an ihn vermietet. Nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit bergen sie ein signifikantes Anschlussvermietungsrisiko. In weniger guten Lagen von A-Standorten steht ein hoher Anteil spekulativer Projektentwicklungen einer vor allem in schwierigen Zeiten begrenzten Nachfrage gegenüber. Zudem schlagen sich Konjunktureinbrüche stets am schnellsten und am deutlichsten innerhalb der Immobilienwirtschaft im Bürosegment nieder. All diese Faktoren begünstigen den Markt für Handelsimmobilien in B-Städten.

Handel nur wenig konjunkturanfällig

Der Handel, mit einem Umsatz von rund 400 Milliarden Euro drittgrößter Wirtschaftszweig in Deutschland, erwies sich schon immer als ein Bereich, der sehr träge auf Konjunkturabkühlungen reagiert. Im Krisenjahr 2009 gingen die Umsätze zwar auch dort zurück, allerdings nur um 3,9 Prozent. Das ist eine Größenordnung, von der andere Wirtschaftszweige nur träumen konnten. Im Folgejahr 2010 erholten sich die Handelsumsätze wieder und stiegen um 2,2 Prozent. Diese geringe Schwankungsanfälligkeit des Handels stellt den Cashflow von Handelsimmobilien auf ein stabiles Fundament und erlaubt den Abschluss sehr langfristiger Mietverträge. Die daraus resultierenden konstanten Erträge ließen Handelsimmobilien im Vergleich zum Bürobereich fast unbehelligt durch den Konjunktureinbruch 2009 kommen.

Besonderheiten von Handelsimmobilien an B-Standorten

Als Faustregel für Investitionen in Handelsimmobilien an B-Standorten gilt: “gesicherter Cashflow vor Wertsteigerungspotenzial.“ Die Märkte für Handelsflächen sind dort auch in guten Zeiten eng und die Neuvermietungsquote ist im Vergleich zu den großen Zentren deutlich geringer. Das Vermietungsrisiko ist durch die geringeren Flächenumsätze höher als an A-Standorten. In schwierigen Zeiten kann es an B-Standorten temporär zu einem vollständigen Nachfrageausfall kommen, während hoch liquide A-Standorte zur gleichen Zeit lediglich eine Abwärtsbewegung mit sinkenden Preisen innerhalb eines Marktzyklus’ vollziehen. Neue Einzelhandelsflächen entstehen aus diesen Gründen an B-Standorten fast ausschließlich nach Bedarf, mit hohen Vorvermietungsquoten und Mietvertragslaufzeiten von zehn Jahren und mehr.

Eine für Vermieter investitionssichere Mieterstruktur besteht vor allem aus Unternehmen, die wenig anfällig für konjunkturell schwierige Zeiten sind. Beispiele sind der Einzelhandel mit Gütern des täglichen Bedarfs, SB-Märkte, SB-Warenhäuser und Fachmärkte – alle entweder in zentralen Lagen an den Haupt-Einkaufsstraßen mit hohen Passantenfrequenzen oder in Stadtrandlagen an stark frequentierten Verkehrsachsen oder Verkehrsknotenpunkten mit großen Einzugsgebieten, vorzugsweise in Metropolregionen. Bei Immobilien in randstädtischen Lagen bieten die in letzter Zeit immer restriktiveren baurechtlichen Beschränkungen einen weiteren wirksamen Schutz, der das Investitionsrisiko senkt. Der Verwaltungsaufwand kann minimiert werden, indem die Anzahl der Mieter überschaubar gehalten wird. Zusätzlich zur Mieter- und Objektqualität wirkt sich auch die wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit des Standorts und seiner Region auf die Ertragssicherheit der Immobilie aus. Deutschland weist hier ein deutliches Süd-Nord- sowie West-Ost-Gefälle auf.

Risikostreuung durch indirekte Anlage

Ähnlich wie in anderen Assetklassen können Anleger auch bei Immobilieninvestitionen an B-Standorten eine Risikostreuung vornehmen, indem sie unterschiedliche Immobilien an mehreren Standorten erwerben. Für die Auswahl und Bewirtschaftung ist dann allerdings spezielles Knowhow über die Besonderheiten von B-Standorten erforderlich. Als Alternative kommen Immobilienunternehmen in Frage, die bereits über entsprechendes Spezialwissen und Erfahrungen verfügen und indirekte Immobilieninvestments bieten, die eine Streuung schon enthalten. Das können je nach Risikobereitschaft und Investmentprofil beispielsweise individuell zusammengestellte Immobilienaktien oder REITs sein. Im Vergleich zu Immobilien-Aktiengesellschaften sind REITs zumeist deutlich konservativer ausgerichtet und schon allein durch das REIT-Gesetz auf die gewinn- und damit ausschüttungsorientierte Bewirtschaftung der Immobilien festgelegt. Spekulativer, vorwiegend auf Wertsteigerung ausgerichteter Immobilienhandel ist weitgehend aus ihrem Geschäftsmodell ausgeklammert. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, auch an A-Standorten indirekte Immobilieninvestments zu tätigen. Der Investor muss sich hierbei nur im Klaren sein, dass er wegen der mittlerweile stark gestiegenen Kaufpreise und der damit einhergehenden geringen Renditen der Einzelobjekte mehr auf ein künftiges, erst im Verkaufsfall zu realisierendes Wertsteigerungspotenzial und nicht so sehr auf auskömmliche regelmäßige Erträge aus seiner Anlage setzt.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2011/2012

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