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Die Logistikimmobilie

Auf dem Weg zur zukunftsweisenden Infrastrukturkomponente

Dr. Thomas Steinmüller, Vorstand und Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Logistikimmobilien, CapTen AG
Dr. Thomas Steinmüller

Logistikimmobilien wurden in der Vergangenheit von Investoren gerne als Beimischung zur Renditeerhöhung gesehen. Dies war auf den ersten Blick auch richtig: Logistikimmobilien rentierten teilweise mit über 8 Prozent deutlich oberhalb der weiteren Assetklassen, boten meist einen langfristigen Mietvertrag mit typischerweise 10 Jahren und einer Inflation ausgleichenden Indexierung.

Vor diesem Hintergrund wurde aber die Due Diligence vernachlässigt: die langfristige Perspektive der Objekte wurde kaum hinterfragt. Nach Ablauf des Mietvertrages wunderte sich der Investor, dass die Immobilie nicht mehr zu den ursprünglichen Konditionen vermietet werden konnte – wenn überhaupt eine Anschlussvermietung möglich war. Vielfach hatten diese Objekte einen viel zu hohen Büroanteil, der den Kaufpreis nach oben trieb, oder aber die Größe und Lage entsprach noch der rein westeuropäischen Struktur. Die ursprünglich sehr attraktive Rendite stellte sich als eine Grundverzinsung mit einem hohen Risikoanteil dar.

Der ursprüngliche Verkäufer – meist ein Logistikunternehmen – hatte frühzeitig die Strukturveränderungen realisiert: größere Immobilien, teilweise an anderen Standorten, werden zukünftig erforderlich sein. Aus der Not, neue Objekte zu realisieren und alte Objekte abzustoßen, kam dieser Verkäufergruppe der Investmentmarkt mit seiner Renditeorientierung zugute. Eine eigentlich für das Unternehmen wertlose Immobilie mit einem Zehnjahresvertrag wurde für das mindestens zwölffache der Jahresmiete verkauft. Ein gutes Geschäft für den Verkäufer.

Inzwischen ist diese Strukturveränderung, die uns zum Ende der neunziger Jahre durch den Wegfall des Eisernen Vorhangs völlig unvorbereitet überrascht hat, Realität. Auch die Logistikbranche hat inzwischen die europäische Dimension in ihren Investitions- und Standortentscheidungen berücksichtigt, so dass die meisten neu entstandenen Immobilien an den auch zukünftig relevanten Standorten gelegen sind.

Hieraus folgt aber, dass die Rendite um den in der Vergangenheit höheren Risikoanteil gekürzt werden wird: Die Renditeverschlechterung bei der Logistikimmobilie ist gleichzusetzen mit einer Sicherheitserhöhung und die Logistikimmobilie wird damit ein gutes Geschäft für Investoren.

Weitere Aspekte gewinnen in der aktuellen Situation an Bedeutung:

1. Aufgrund der schwierigeren Finanzmarktsituation ist der Anteil der neu an den Markt kommenden Objekte deutlich reduziert, so dass Bestandsobjekte an Wert gewinnen.

2. Aufgrund der höheren Sensibilität – und teilweise auch Aggressivität – betroffener Bürger sind Neuentwicklungen eingeschränkt, da der Ausweis entsprechender Flächen politisch schwieriger wird.

3. Bestandsimmobilien genießen Bestandsschutz und lassen sich gegebenenfalls modernisieren und erweitern.

4. Kürzere Mietvertragslaufzeiten sind sowohl aus bilanzieller als auch aus gesamtwirtschaftlicher Sicht eine gute Voraussetzung für die Nachvermietungsmöglichkeit von Bestandsimmobilien.

Insgesamt ist die Sicherheit von Logistikimmobilien noch dadurch zu steigern, dass sich mehrere Immobilien der gleichen Nutzungsart in absoluter räumlicher Nähe befinden. Der für Investoren

zunächst verwunderliche Ansatz ist dadurch begründet, dass sich erhebliche Synergiepotenziale für die Nutzer ergeben und gleichzeitig die Nachhaltigkeit des Standortes gewährleistet ist. Ein in solcher Form auftretender Standort kann auch als Logistikpark bezeichnet werden und hat dann eine vergleichbare Situation wie ein Seehafen oder auch Flughafen: Er ist nicht duplizierbar und hat nahezu Infrastrukturcharakter.

Mehr Sicherheit ist für einen Investor nicht darstellbar und auch der Nutzer hat hierdurch entscheidende Vorteile:

1. Möglichkeit kürzerer und flexiblerer Mietverträge, da das Nachvermietungsrisiko für den Investor minimiert ist

2. Möglichkeit des „Atmens“ (mehr Fläche oder auch weniger Fläche) am gleichen Standort

3. Möglichkeit der Kooperation mit anderen Nutzern am selben Standort

Die Schaffung der Voraussetzungen für einen Logistikpark sind auch große Herausforderungen für die regionalen Wirtschaftsverantwortlichen. Der ZIA setzt sich dafür ein, neben den Flächenausweisungen in Form von GI (Industriegebiet) und GE (Gewerbegebiet) noch eine Form als GL (Logistikgebiet) zu etablieren – ggf. als Vorranggebiet. Gemeinden und Regionen werden dabei aufgefordert, große zusammenhängende Flächen für die logistische Nutzung bereitzustellen und im Vorfeld sämtliche Rahmenbedingungen in den Bebauungsplänen und in der Abstimmung mit der Bevölkerung geregelt zu haben.

Darüber hinaus sind die sachgerechten Investitionen in die Verkehrswege durch die Öffentliche Hand zu gewährleisten und den zukünftigen Erfordernissen anzupassen.

Aus geografischer und demografischer Sicht hat Deutschland im Rahmen der „Vereinigten Staaten von Europa“ eine zentrale Position für die Verteilung von Konsumwaren und Industrieprodukten. Die gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Logistikbranche wird weiter wachsen: Bereits heute ist sie der drittgrößte Arbeitgeber in Deutschland. Die globale Vernetzung und die Nutzung von weltweiten Kosten- und Spezialisierungsvorteilen führen dazu, dass die Produktionsstandorte in anderen Regionen liegen als die Verbrauchsstandorte und damit die Absatzmärkte. Waren müssen in der Nähe des Kunden gelagert werden, um kurze Lieferzeiten zu ermöglichen und ggf. für den Verkauf noch aufbereitet werden. Gleiches gilt für Produktionsstandorte, an denen die Produktionsunternehmen inzwischen erhebliche Vorleistungen ihrer Lieferanten erwarten. Die Logistikbranche hat sich von den reinen Transport-, Lager- und Umschlagaktivitäten ausgehend inhaltlich wesentlich erweitert und übernimmt inzwischen Aufgaben, die ursprünglich in Industrie- und Handelsunternehmen durchgeführt wurden, wie etwa Montageprozesse, Verpackungsprozesse, Koordinationsprozesse oder sogar komplexe Supply Chain Prozesse.

Zusammenfassend gilt für die Logistikimmobilie: Makrolage, Mikrolage und Logistiklage müssen passen, dann steht dem Erfolg und der entsprechenden Wahrnehmung in Politiker- und Investorenkreisen nichts mehr im Weg.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2011/2012