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05.08.2015

Alternativen zum Bankkredit

Regulierung stärkt Bedarf nach alternativen Finanzierungsinstrumenten.

Burkhard Dallosch, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Finanzierung und Geschäftsführer, DEKA Immobilien GmbH
Dr. Rüdiger Mrotzek, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Finanzierung und Vorstand, HAMBORNER REIT AG
Burkhard Dallosch

Die altbekannten Regulierungsvorhaben konnten leider nicht von der Agenda genommen werden. Vielmehr kamen neue Vorhaben hinzu, die nun auch die Eigenkapitalversorgung in der Immobilienwirtschaft treffen können. Dies nahm der ZIA-Ausschuss Finanzierung zum Anlass, das Wirkungsgeflecht näher zu betrachten und auch Alternativen zum Bankkredit zu diskutieren.

Diskussionen um Basel III und Solvency II noch nicht abgeschlossen – mit AIFM-Umsetzung drohen nächste Einschränkungen

Der Ausschuss konzentrierte sich im Berichtsjahr weiterhin darauf, bei den für die Branche wichtigen Stellschrauben Verbesserungen zu erreichen. In der Umsetzung von Basel III durch das CRD IV Paket konnte erreicht werden, dass die nationalen Vereinfachungen bei der Unterlegung von Hypothekenkrediten mit Eigenkapital bestehenbleiben können (siehe Beitrag von Ulrich Höller). Verbesserungen ergeben sich auch durch eine risikoadäquatere Behandlung von Pfandbriefen bei der Berechnung der Liquidität (Liquidity Coverage Ratio/ LCR), weil absehbar ist, dass deutsche Pfandbriefe ebenfalls als „äußerst liquide Assets“ gelten und dass aus Liquiditätssicht keine Begrenzungen für Pfandbriefe eingezogen werden. Auch bei der Leverage Ratio konnte ein Kompromiss erzielt werden, denn es sollen an das Geschäftsmodell der Bank angepasste Ratios eingeführt werden. Angesichts der schwierigen Verhandlungssituation es als gutes Ergebnis zu werten, dass bei allen wichtigen ZIA-Kernforderungen derartige Erfolge erzielt werden konnten. Die Praxis wird nun zeigen, ob es trotzdem Anpassungen der Versorgung der Immobilienwirtschaft mit Krediten geben wird. In jedem Fall wird allerdings die Finanzierung von Immobilien wie auch die anderer Investitionen durch die höheren Eigenkapitalanforderungen an die Banken insgesamt „teurer“ werden.

Das Reformpaket Solvency II jedoch ist in den Verhandlungen regelrecht steckengeblieben. Zunächst wurde durch eine „Quick fix“ genannte Richtlinie das Einführungsdatum auf den 1. Januar 2014 verschoben. Aber auch dieses Datum wird nicht mehr zu halten sein. Die Level II-Durchführungsverordnung liegt zwar im Entwurf bereits seit Ende 2011 vor, jedoch das gesamte Vorhaben ruht, weil die sogenannte Omnibus-II-Richtlinie im Trilog verhandelt wird und Teile der Level-II-Maßnahmen auch durch diese Richtlinie umgesetzt werden sollen. Die verbleibende Zeit nutzte der ZIA deshalb für weitere Initiativen, etwa um gemeinsam mit den europäischen Partnerverbänden eine Revisionsklausel zur Unterlegung der Immobilienrisiken vorzuschlagen oder um zu fordern, im Bereich der Unterlegung von hypothekarisch besicherten Krediten auch für Gewerbeimmobilien das sogenannte Counterparty Risk Modul anwenden zu können.

Nunmehr ist bei der Europäischen Kommission die Erkenntnis gereift, dass die Reformpakete negative Einflüsse auf die Finanzierbarkeit der öffentlichen Infrastruktur oder der ehrgeizigen Klimaziele haben könnten. Folglich soll nun mit einem Projekt gegensteuert werden, um Investitionen in diese Güter auch langfristig sicherzustellen. Im Grünbuch „Long Term Investments“ kommt leider nicht einmal das Wort Immobilien vor, obwohl dieses von der beschriebenen Art der Assetklasse ein klassisches Long Term Investment wäre. Aber in einer Aufzählung werden Gebäude als langlebiges Wirtschaftsgut bezeichnet. Hier wird sich der ZIA in die Diskussion einbringen.

Im Berichtsjahr hat sich zudem die Umsetzung der AIFM-Richtlinie als Arbeitsschwerpunkt erwiesen. Zum einen, weil durch eine Produktregulierung (zumindest auf der Grundlage des ersten Diskussionsentwurfes) zu befürchten stand, dass die Eigenkapitalversorgung der Branche via indirekte Immobilienanlage stark beeinträchtigt wurde und derzeit aktuell, weil noch immer nicht klar ist, ob für bestandshaltende Immobiliengesellschaften potenziell die Gefahr der Einbeziehung in den Anwendungsbereich des KAGB droht (siehe Beitrag von Bärbel Schomberg – „Wie bestandshaltende Immobiliengesellschaften zum Hedgefonds deklariert werden. Oder: „Sieben auf einen Streich“ – die Geschichte der Kapitalmarktregulierung erzählt am Beispiel AIFM-Richtlinie“).

Allem Übel nicht genug, die Regulierungswelle ebbte nicht ab und so sah sich der Ausschuss Vorschlägen zu Leverage Begrenzungen bei Immobiliendarlehen und anderen Vorschlägen der High-Level-Expert Group um den Notbankchef Finnlands Liikanen gegenüber. Diese Konsultation – so hatte es zunächst den Anschein, befasste sich ausschließlich mit dem Trennbankensystem, aber wie ausgeführt – weit gefehlt. Die EU-Kommission bildete extra ein neues Referat zur Ausführung der Vorschläge – man muss also weiter gespannt sein.

Etwas weiter gediehen sind die Pläne um eine strengere Regulierung der sogenannten Schattenbanken. Aufbauend auf ein Diskussionspapier der EU-Kommission vom März 2012 hatte das Financial Stability Board (FSB) weitergehende Vorschläge vorgestellt. Der ZIA hat sich ein beiden Konsultationen beteiligt und dabei deutlich gemacht, dass sich aus unscharfen Definitionen ungewünschte Auswirkungen auf die Realwirtschaft ergeben können. Besonders bedenklich sind die Beschreibungen des FSB, in der versucht wird, die Definition anhand von wirtschaftlichen Funktionen vorzunehmen. Durch diese Funktionen könnten wiederum weiter Teile der Immobilienwirtschaft betroffen sein.

Ausweg Distressed Real Estate funktioniert nicht

Wegen dieser Rahmenbedingungen hat der ZIA in einem Workshop diskutiert, wie weitere Alternativen aussehen könnten. Es wurde u.a. eine Studie von Ernst & Young unterstützt, die sich dem Thema Distressed Real Estate widmet. Nach Ansicht des ZIA wird jedoch eine große Welle ausbleiben. Die Diskussion, wie ggf. auch durch Änderung der Rahmenbedingungen die Bankbilanzen entlastet werden können, muss damit weitergeführt werden.

Debt Fonds als CMBS 2.0?

Vielversprechender scheinen die Debt Fonds zu sein, die sich großer Beliebtheit bei den Versicherungen erfreuen. Im Prinzip können diese Fonds als Fortentwicklung der Verbriefung via CMBS gesehen werden, nur dass hier die Tranchierung fehlt. Bei diesen Produkten ist jedoch noch offen, ob es zur optimalen Umsetzung noch Anpassungen der Solvency- II-Regelungen bedarf. Das Thema ist deshalb hoch spannend, sowohl für Unternehmen als auch für Investoren.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2012/2013