The Property Post - Das Online-Meinungsportal für die deutsche Immobilienwirtschaft
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06.03.2015

Frühlingshafte Stimmung

Indirekte Immobilieninvestments stehen hoch im Kurs

Dr. Andreas Muschter, ZIA-Präsisidumsmitglied und Vorstandssprecher, Commerz Real AG
Dr. Andreas Muschter

Wer durch Deutschland fährt, dem bietet sich vielerorts ein aus Berlin vertrautes Bild: Ob in Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart, München oder auch in Städten der zweiten Reihe – zahlreiche Kräne und Großbaustellen sind Zeichen eines wahren Immobilienfrühlings. Bei Gewerbeimmobilien steht hinter dieser Dynamik häufig die hohe Nachfrage verschiedenster Investorengruppen nach werthaltigen Sachanlagen. Immobilien erleben dabei eine beeindruckende Renaissance. Sie stehen – auch angesichts des Niedrigzinsumfelds – im Fokus privater und institutioneller Investoren.

An die Spitze der Beliebtheitsskala setzten sich laut den Daten des ZIA 2013 vor allem deutsche Büroimmobilien. Der Grund: Die erstarkende Konjunktur befeuerte im vergangenen Jahr auch die Entstehung neuer Büroarbeitsplätze. So erhöhte sich die Bürobeschäftigung im vergangenen Jahr um 0,76 Prozent. Inzwischen arbeitet jeder dritte Arbeitnehmer in einem Büro.

An den sieben wichtigsten Bürostandorten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart betrug die Zunahme der Bürobeschäftigung sogar 1,54 Prozent. Für 2014 rechnet der ZIA bundesweit mit einer Steigerung um 0,86 Prozent. Auf dem Büroimmobilienmarkt der „Big Seven“ dürfte es also auch 2014 hoch hergehen. Die Commerz Real kann die ZIA-Zahlen aus eigener Erfahrung bestätigen. Im November 2013 wurde ein großer Teil des Frankfurter Japan Centers, das zum Portfolio unseres offenen Immobilienfonds hausInvest gehört, an die neue bei der Europäischen Zentralbank angesiedelte EU-Bankenaufsicht vermietet.

Um auch zukünftig den Bedarf an hochwertigen Büroflächen im Frankfurter Bankenviertel decken zu können, haben die Commerz Real und Tishman Speyer in einem Joint Venture unmittelbar gegenüber des Japan Centers den TaunusTurm realisiert. Das Gebäude umfasst auf 40 Stockwerken insgesamt 60.000 Quadratmeter Büroflächen, die nun von den ersten Nutzern bezogen werden. Mit einer Höhe von 170 Metern setzt der TaunusTurm ein neues architektonisches Ausrufezeichen in der Mainmetropole.

Was für Frankfurt die Skyline, ist für Köln das Rheinpanorama: Dieses wird ab Frühjahr 2016 durch die „Neue Direktion Köln“ bereichert. Am Konrad- Adenauer-Ufer und in unmittelbarer Nähe des Doms entsteht hinter den historischen Fassaden der 1913 erbauten „Eisenbahndirektion Cöln“ ein Neubau mit 21.400 Quadratmetern modernster Büroflächen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf insgesamt 128 Millionen Euro. Alleiniger Mieter der „Neuen Direktion Köln“ wird für mindestens 20 Jahre die europäische Flugsicherheitsbehörde European Aviation Safety Agency (EASA) sein.

Institutionelle Anleger diversifizieren in Immobilien

Auf der Suche nach sicheren und renditestarken Investitionsmöglichkeiten setzen Großanleger so stark auf Immobilien wie noch nie. Das zeigt auch die von uns im vergangenen Jahr in Auftrag gegebene Umfrage unter institutionellen Investoren in Zusammenarbeit mit dem Research Center for Financial Services der Steinbeis-Hochschule Berlin. Den Ergebnissen zufolge wird die Immobilienquote bis 2016 einen Rekordwert in den Portfolios erreichen. Der Immobilienanteil an den Gesamtportfolios könnte im Schnitt 8,6 Prozent betragen, so die Prognose der Forscher. 2012 betrug der Anteil 7,3 Prozent und lag damit bereits einen halben Prozentpunkt höher als noch im Jahr 2010.

Vor allem bei großen Industrieunternehmen mit aktiver Kapitalanlage sowie bei Pensionskassen und Versorgungswerken dürfte der Anstieg stärker ausfallen, so dass hier mittelfristig Werte von bis zu 18 Prozent erreicht werden können. Dabei werden Büro- und Einzelhandelsimmobilien weiterhin den Investitionsschwerpunkt bilden, Wohnimmobilien gewinnen jedoch an Bedeutung. Übergreifend spielt das Thema Nachhaltigkeit eine immer gewichtigere Rolle.

Natürlich sind auch die niedrigen Zinsen ein wichtiger Aspekt. Institutionelle Anleger meiden Staatsanleihen und wenden sich zunehmend renditestärkeren Segmenten zu. Hier von Übertreibungen des Marktes zu sprechen, wäre jedoch fehl am Platz. Sachwerte werden gemeinsam mit erfahrenen Projektentwicklern konzipiert und die Standorte mit Bedacht ausgewählt. Außerdem steigen die regulatorischen Anforderungen an das Risikomanagement und das Berichtswesen – das gibt zwar mehr Hausaufgaben, bietet aber auch Sicherheit vor einer Überhitzung der Märkte.

KAGB stärkt Rechte der Privatanleger

Die Renaissance von Sachwerten bestätigt auch ein Blick auf die Mittelzuflüsse der besonders für Privatanleger interessanten offenen Immobilienfonds. Das Volumen des Gesamtmarktes betrug laut der Investmentstatistik des Deutschen Fondsverbandes BVI per Ende 2013 rund 81,2 Milliarden Euro. Damit rangieren offene Immobilienfonds wie z.B. hausInvest nach Renten- und Mischfonds auf dem dritten Platz der gefragtesten Fondssegmente (siehe Abb. 3). Das Nettomittelaufkommen bei offenen Immobilienfonds belief sich 2013 gemäß BVI auf 3,4 Milliarden Euro, im Vorjahr waren es 2,9 Milliarden Euro. Mit dem im Juli 2013 erfolgten Start des Kapitalanlagesetzbuches (KAGB) und den damit verbundenen neuen Halteanforderungen gingen die Zuflüsse zwar erwartungsgemäß leicht zurück, aber das Anlagesegment bleibt weiterhin attraktiv.

Das KAGB ist ein klares Bekenntnis des Gesetzgebers zur Anlageklasse des offenen Immobilienfonds. Mit den neuen Regelungen werden die Produkte in ihrem Profil als langfristiges Sachwertinvestment für Privatanleger gestärkt. Die darin verankerte Mindesthaltedauer von zwei Jahren und die zwölfmonatige Kündigungsfrist sind akzeptable Vorgaben. Sie schaffen gleiche Ausgangsvoraussetzungen für alle und tragen zu einer noch sicheren Planungsgrundlage für die Liquiditätssteuerung bei, was die Stabilität von offenen Immobilienfonds weitererhöht. Sie bleiben damit – insbesondere in einem von historischen Niedrigzinsen geprägten Umfeld – ein Produkt für alle Anleger, die eher konservativ investieren und an einem langfristig soliden Vermögenaufbau interessiert sind.

Neue Perspektiven hat das KAGB darüber hinaus für Immobilieninvestments über die sogenannten Alternativen Investmentfonds (AIF) geschaffen. Damit werden auch die bisherigen geschlossenen Fonds aus dem grauen in den weißen, regulierten Kapitalmarkt überführt. Im Interesse der Anleger stellt das KAGB besondere Anforderungen an die Portfoliostruktur, die Bewertung von Assets und die Risikosteuerung. Zur Verdeutlichung des spezifischen Investmentprofils positionieren wir unsere Produkte in diesem Anlagesegment als unternehmerische Beteiligungen.

Zielgruppe sind vor allem die vermögenderen Privatkunden. Auch hier besteht eine beachtliche Nachfrage: In einer weiteren gemeinsam mit der Steinbeis- Hochschule durchgeführten Studie unter Privatanlegern konnten sich 47 Prozent der befragten Potenzialkunden mit einem Anlagevermögen von mehr als 100.000 Euro vorstellen, in unternehmerische Beteiligungen zu investieren. Nahezu 70 Prozent der in dieser Gruppe befragten Studienteilnehmer gaben Immobilien als besonders interessante Assetklasse an.

Insgesamt bestehen also gute Ausgangsvoraussetzungen für eine weiterhin dynamische Investmententwicklung und daraus resultierende Impulse für die Immobilienwirtschaft.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2013/2014