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Logistikimmobilien

Ein Gewinn für Kommunen und Investoren zugleich

Dr. Thomas Steinmüller, Vorstand und Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Logistikimmobilien, CapTen AG
Dr. Thomas Steinmüller

Sowohl Kommunen als auch Investoren betrachten die Logistikimmobilie als ein Nischenprodukt. Dies ist jedoch nicht gerechtfertigt, da Logistikimmobilien in der arbeitsteiligen Wirtschaft mit globaler Ausrichtung eine immer wichtigere Funktion übernehmen: Durch das Auseinanderfallen von Produktions- und Absatzmärkten müssen Waren gelagert werden, um für den Konsummarkt zum richtigen Zeitpunkt in der richtigen Menge zur Verfügung gestellt werden zu können. Die Logistikimmobilie ist damit eine zentrale Komponente des gesamten Warenverkehrs, inklusive der lebenswichtigen Versorgung der Bevölkerung.

Die Logistikimmobilie stellt eine Assetklasse dar, die sowohl von Investoren als auch von Kommunen „verstanden“ werden muss:

Sie ist zunächst eine relativ einfache Immobilie, deren Baustruktur vor allem auf die Belange der Nutzer ausgerichtet ist. Diese Funktionalität allein sichert aber nicht die Nachhaltigkeit des Objektes für einen Investor; vielmehr ist die Lage von erheblicher Bedeutung.

Hier kann die Kommune förderliche Rahmenbedingungen schaffen, indem idealerweise größere Flächen für logistische Aktivitäten bereitgestellt und infrastrukturell flankiert werden. Dies führt zu Ansiedlungen von mehreren Unternehmen, so dass die Kommune nicht von einzelnen Nachfragern abhängig ist und auch ein Wandel in der Nutzerschaft unproblematisch wird. Durch das Entstehen von Synergien und Größendegressionseffekten ergibt sich für diese Flächen ein Nachfrageüberhang – ein überaus positiver Aspekt auch für Investoren. Dieser Nachfrageüberhang versetzt die Kommunen dann in die Lage, aufgrund der Standortqualität auf weitere Ansiedlungsförderungen zu verzichten.

Kommunen müssen erkennen, dass logistische Nutzungen nicht per se schlecht sind, sondern für die Bundesrepublik Deutschland eine der wesentlichen Erwerbsbranchen darstellen und inzwischen einen hohen Wertschöpfungsbeitrag leisten. Selbstverständlich ist die Wertschöpfung von Produktionsprozessen vielfach höher, es ist aber zu beachten, dass solche Produktionen immer mehr in lohnkostenärmere Regionen auf anderen Kontinenten verlagert werden und nicht mehr in Deutschland angesiedelt sind.

Der ZIA wendet sich mit einer Aufklärungskampagne an die Städte und Gemeinden, um für die Bedeutung der Logistikimmobilie – und damit den Logistikstandort Deutschland – zu werben.

Raumordnerisch können Kommunen klare Strukturen generieren, die das Nebeneinander von Wohnen und logistischen Aktivitäten ermöglicht – die Gebiete müssen dabei klar voneinander abgegrenzt sein. Die Kommunen müssen berücksichtigen, dass Flächen für Logistik große zusammenhängende Bereiche sein müssen, die an sieben Tagen in der Woche über 24 Stunden genutzt werden können. Die 24-Stunden- Nutzung ist nicht nur für den Standort selbst, sondern auch für die Zufahrtstrecke zu gewährleisten.

Nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) werden aktuell Industriegebiete (GI) und Gewerbegebiete (GE) für logistische Nutzungen ausgewiesen. Allerdings werden diese Flächen nicht immer den Anforderungen der Logistik gerecht. Dies liegt sowohl an Lärmrestriktionen bei der Nutzung als auch an Flächenbeschränkungen und unbefriedigenden Verkehrsanbindungen. In diesem Zusammenhang erscheint die Schaffung einer zusätzlichen Kategorie in der BauNVO sinnvoll: Ein Logistikgebiet (GL), das dadurch gekennzeichnet ist, dass eine zusammenhängende Mindestfläche von einer Million Quadratmeter für logistische Nutzungen zur Verfügung gestellt wird und bei dem keinerlei Lärmrestriktionen sowohl auf dem Gelände als auch auf den Zufahrtswegen bestehen. Derart ausgestaltete Flächen sind dann auch nachhaltig und stellen für Investoren eine interessante Anlagemöglichkeit dar.

Der ZIA unterstützt die Investoren beim Umgang mit der Assetklasse Logistikimmobilie, indem Zertifizierungsorganisationen (u.a. DGNB) dabei begleitet werden, entsprechende Objekte nutzergerecht zu bewerten. Investoren erhalten aufgrund des Zertifikats eine Qualitätssicherstellung ihrer Investition ohne sich direkt mit den Objektbesonderheiten beschäftigen zu müssen. Außerdem baut der ZIA mit der IPD eine Datenbasis im Logistikimmobilienbereich auf, um verlässliche Daten als Benchmark für die eigenen Investitionen zu erhalten.

Wenn Investoren nun ihre Assetallokationen aufgrund verlässlicher Rahmenbedingungen in die Logistikimmobilien lenken, entsteht für den Logistikstandort Deutschland eine richtungweisende Entwicklungsmöglichkeit. Quasi-privat finanzierte Suprastrukturen ergänzen die staatlich finanzierten Infrastrukturen. Hieraus entstehen nachhaltige komplexe Logistikstandorte, die nicht ohne weiteres dupliziert werden können, wie dies bei Häfen und Flughäfen bereits gegeben ist.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2012/2013

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