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14.09.2021

Win-Win-Win Situation

Energetische Sanierung mit drei Gewinnern

Rüdiger Hornung, Geschäftsführer, Wüest Partner
Rüdiger Hornung

Die energetische Sanierung einer Immobilie stellt im Optimalfall einen Gewinn für drei Parteien dar: für die Umwelt, Eigentümer und Mieter. Jede sinnvolle energetische Sanierung, mit der CO2-Emissionen reduziert werden, ist langfristig ein Mehrwert für die Umwelt. Eigentümer profitieren von einer Wertsteigerung ihrer Immobilie. Aus Mietersicht rentiert sich die energetische Sanierung in puncto Nebenkosten und Komfort.

30 Prozent der CO2-Emissionen in Deutschland werden von Gebäuden produziert. Dies kann daran liegen, dass die Wärmedämmung von Bestandsbauten veraltet ist, schlecht eingestellte Heizanlagen mit fossilen Brennstoffen verbaut sind oder Nutzer in der Bedienung geschult werden müssen. Bei Neubauten wird mittlerweile darauf geachtet, dass energetisch und CO2-reduziert oder -neutral gebaut wird. Dementsprechend ist es für die Klimawende und das Erreichen der Klimaziele notwendig, dass Bestandsbauten jetzt energetisch optimiert werden und Mieter incentiviert werden, Gebäude im Hinblick auf den Energie- und Wasserverbrauch effektiv zu nutzen.  

Win-Win-Win-Situation für energetische Sanierungen von Immobilien

Im Rahmen des Pilotprojekts „Energetische Sanierung: 3 Gewinner“ analysierte Wüest Partner bei zwölf Gebäuden die simulierte energetische Gebäudesanierung hinsichtlich der Faktoren Umwelt, Eigentümer und Mieter. Das Ziel: Die energetische Sanierung einer Immobilie stellt im Idealfall einen Gewinn für alle Beteiligten dar: 

  • Mit einer energieeffizienten Gebäudesanierung sinken die CO2-Emissionen. Die Umwelt und das Klima profitieren.  
  • Durch eine energetische Sanierung steigt der Marktwert der Immobilie. Auch können die Investitionskosten durch höhere Kaltmieten bei konstanten oder sogar niedrigeren Warmmieten refinanziert werden. Ein Gewinn für Eigentümer.  
  • Durch die energetische Gebäudesanierung profitieren Mieter, da die Nebenkosten gesenkt werden. Zudem wird der Wohnkomfort und die Raumbehaglichkeit gesteigert.  

Da die Sanierungskapazitäten bezogen auf den Gesamtbestand begrenzt sind, sollte die energetische Sanierung vorrangig bei den ineffizientesten Gebäuden vorgenommen werden, bei denen aktuell z.B. eine sehr alte Heizung verbaut ist. Eine Sanierung von Gebäuden, die auf einem vergleichsweise guten technischen und energetischen Stand sind, ist hingegen nicht zwingend zielführend bzw. wirtschaftlich.

Status Quo der energetischen Sanierung bei Bestandsbauten

Aktuell werden etwa ein Prozent aller Bestandsbauten energetisch saniert. Zu wenig, wenn Deutschland seine Klimaziele erreichen will. Ein Grund ist der Mangel an Energie-Alternativen: Es ist nicht bei allen Immobilien möglich, von einer Öl- bzw. Gasheizung auf Fernwärme oder Geothermie umzustellen, wenn die Infrastruktur oder die geologischen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind. Langfristig kann im städtischen Gebiet und in Quartieren die Nutzung von CO2-neutral erzeugter Fernwärme die nachhaltigste Lösung sein - hierfür muss jedoch vielerorts die notwendige Infrastruktur noch aufgebaut werden.  

Ein weiterer Grund für die schleppende energetische Sanierung ist der Fakt, dass Öl- und Gasheizungen i.d.R. nach ca. 30 Jahren erneuert werden müssen. Viele Eigentümer verzichten beim Tausch jedoch auch heute noch aus den zuvor genannten Zwängen darauf, eine CO2-sparende Heizanlage einzubauen. Dies führt dazu, dass diese heute neu verbauten Heizungsanlagen noch voraussichtlich die nächsten 30 Jahre große Mengen an CO2 produzieren.  

Auch die hohen Investitionskosten schrecken viele Eigentümer vor einer energetischen Sanierung ab, gerade wenn die Immobilien alt und günstig vermietet sind und so die Ertragskraft der Eigentümer eingeschränkt ist. Jedoch können durch staatliche Förderungen die Nettoinvestitionskosten reduziert werden. Hierdurch profitieren Eigentümer und Mieter gleichermaßen. Auf die Mieter wird, konträr zu einer Situation ohne Förderung, eine geringere Summe umgewälzt.  

Erkenntnisse bezüglich Umwelt, Eigentümer und Mieter  

Die Pilotstudie „Energetische Sanierung: 3 Gewinner“ liefert wichtige Erkenntnisse bezüglich der drei Faktoren:  

Umwelt: Jede energetische Sanierung hat langfristig eine positive Auswirkung auf die Umwelt. Berücksichtigt man jedoch auch die bei der Herstellung der Baustoffe und Anlagen aufgewendete Energie, ist es nicht nur wichtig, was eingebaut, sondern auch was ausgebaut und ggf. entsorgt wird. Ein Tausch einer 30 Jahre alten Öl betriebenen Heizung gegen eine moderne Wärmepumpe hat positive Auswirkungen. Eine sieben Jahre alte Wärmepumpe gegen eine neue auszutauschen, ist energetisch nicht sinnvoll.  

Eigentümer: Die Pilotstudie „Energetische Sanierung: 3 Gewinner“ stellte fest, dass bei zehn von zwölf Liegenschaften der Wert der Liegenschaft nicht nur gehalten, sondern sogar gesteigert werden konnte. Bei den zwei Liegenschaften, bei denen der Eigentümer nicht auf der Gewinnerseite stand, lag es daran, dass die aktuellen Betriebskosten für das Heizen bereits gering waren.  

Mieter: Es kann festgehalten werden, dass sich bei den zwölf Liegenschaften für die Bestandsmieter die Bruttomieten im Durchschnitt um circa 1,8 Prozent reduzierten.  

Die Wahrscheinlichkeit, dass es drei Gewinner bei der energetischen Sanierung gibt, steigt also, wenn das Gebäude zuvor ineffizient war und hohe Nebenkosten verursachte. Ausgediente Technik muss durch moderne, effiziente Technik ersetzt werden. Zudem ist es essentiell, dass das investierte Geld die größtmögliche CO2-Reduktion bewirkt, um das Gesamtziel der CO2-Reduktion im Gebäudebestand mit den gegebenen Mitteln zu erreichen.  

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Das Nutzerverhalten entscheidet

Mit dem Austausch der Heizanlage gehen Eigentümer einen Schritt in die richtige Richtung. Neben der energetischen Sanierung reduzieren aber auch oft wesentlich günstigere Maßnahmen in den Bereichen Wartung und Betrieb den CO2-Ausstoß der Immobilie.

Entscheidend für den Erfolg der energetischen Maßnahmen sind aber letztendlich die Mieter und ihr Nutzungsverhalten. Das Ziel ist nicht nur, dass CO2-neutrale Energie erzeugt wird, sondern, dass diese nicht verschwendet und mit ihr ressourcenschonend umgegangen wird. Das richtig Lüftungs- und Heizverhalten der Bewohner sowie der Umgang mit den Ressourcen Wasser und Strom sind entscheidend für die Erreichung der gesellschaftlichen Klimaziele. Maßnahmen, die darauf abzielen die Nutzer der Liegenschaften zu befähigen diese effizienter zu nutzen, sind für den Gesamterfolg unverzichtbar.  

Digitale Helfer

Aufbauend auf der Pilotstudie „Energetische Sanierung: 3 Gewinner“ und dem gesellschaftlichen Konsens, dass dem Klimawandel begegnet werden muss, engagiert Wüest Partner sich für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft. Nachhaltigkeit wird bei Wüest Partner gelebt und an Kunden weitergegeben. Mit Wüest Climate wurde ein Modell entwickelt, das Immobiliengesellschaften dabei unterstützt, ihren CO2-Ausstoß zu minimieren.  

Das Modell basiert auf der Norm SIA 380/1 und wurde mit 50.000 GEAK-Datensätzen in der Schweiz kalibriert. Durch ausführliche Analysen von Immobilienportfolios und gezielten Handlungsempfehlungen ist Wüest Climate ein unverzichtbares Tool für die Immobilienbranche. Wüest Climate ermöglicht seinen Kunden mithilfe von wenigen Angaben, den CO2-Bedarf ihrer Liegenschaften zu berechnen. Daraus werden klare Handlungs- und Sanierungsmaßnahmen abgeleitet, die den CO2-Ausstoß deutlich reduzieren.

Nach welchen Kriterien sollten Immobilien ausgewählt werden, die energetisch saniert werden müssen?  

Dass nicht alle Bestandsimmobilien in den nächsten Jahren energetisch saniert werden können, ist offensichtlich. Dementsprechend muss eine Auswahl von Objekten getroffen werden. Hierfür ist es zunächst wichtig für den Eigentümer, dass er weiß, welchen Energiebedarf und welchen Energieverbrauch seine Gebäude haben. Informationen über den Energieverbrauch liefern die Verbrauchsabrechnungen, z.B. aus dem Energieausweis; der tatsächliche Energiebedarf kann durch Wüest Climate ermittelt werden.  

Wo notwendig und wirtschaftlich sinnvoll, werden die ohnehin geplanten oder von Wüest Partner vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen auf ihre Auswirkungen auf den CO2-Absenkpfad der Immobilie analysiert. Die Umwelt profitiert am meisten, wenn die energieineffizientesten Immobilien energetisch saniert werden oder die Anlagen und Nutzungsstrategien dort optimiert werden, wo der tatsächliche Verbrauch vom errechneten Bedarf am stärksten abweicht.  

Die Zukunft der energetischen Sanierung

Viele Eigentümer werden früher oder später ihre Immobilien energetisch sanieren müssen. Es gibt jedoch Möglichkeiten, dass nicht jeder Eigentümer ausschließlich für seine eigenen Immobilien Sanierungen durchführt, sondern dass im Verbund gedacht wird: in Quartieren. Bei der Quartiersbetrachtung werden sämtliche Liegenschaften hinsichtlich ihrer Energieeffizienz betrachtet und umfassende Optimierungsmaßnahmen für alle Immobilien durchgeführt. Bei einem Zusammenschluss können so einfacher z.B. die Infrastruktur für Fernwärme oder Geothermie geschaffen werden, regenerative Energien da erzeugt werden, wo sie am effizientesten sind, und gemeinsame Mobilitätskonzepte entwickelt werden (z.B. Carsharing).  

Nur durch das Miteinander von Eigentümern, Mietern und effizienten Immobilien können die CO2-Emissionen reduziert und so die Umwelt und das Klima geschützt werden.  

Jeder Eigentümer von Immobilien muss seinen Beitrag zur Energiewende im Gebäudebestand leisten. Aber auch jeder Nutzer ist gefordert sich aktiv einzubringen. Denn nur gemeinsam sind wir in der Lage, die Umwelt und unsere Erde zu schützen.  

Die komplette Pilotstudie „Energetische Sanierung: 3 Gewinner“ lesen Sie hier.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Wüest Partner
Erstveröffentlichung: Blog zur Real PropTech von Blackprintbooster, August 2021

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