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08.06.2022

Dynamisches Marktgeschehen

Abbildung externer Schocks in Prognosen

Juri Ostaschov, Chief Data Scientist, PREA Group GmbH
Juri Ostaschov

Während die Wirtschaft bereits bangt, spielen die Auswirkungen des Ukrainekrieges in den Einschätzungen zum Immobilienmarkt bislang kaum eine Rolle. Geben die Berichte aktuelle Trends richtig wieder?

Klassische Immobilienmarktanalysen berücksichtigen heute eine Vielzahl wirtschaftlicher und demographischer Faktoren. Das Hauptaugenmerk liegt allerdings auf Einflüssen, die meist vergleichsweise spät sichtbar werden. Eine geringere Wirtschaftsleistung ist erst nach ein bis zwei Monaten, ein Rückgang der Beschäftigung frühestens ein halbes Jahr nach einem Abreißen der konjunkturellen Entwicklung beobachtbar. Das heißt, bis die Auswirkungen eines externen Ereignisses in ein Reporting einfließen, vergehen leicht mehrere Monate.

In einem diskontinuierlichen Marktumfeld wie wir es aktuell durch den Krieg in der Ukraine haben, ist das problematisch. Dann müssen die Analysten, auch auf Datenquellen mit einem geringen zeitlichen Versprung zurückgreifen. Veränderungen der Wirtschaftsleistung kündigen sich beispielsweise frühzeitig in den Umsatzzahlen von großen Einzelhändlern aber auch von anderen Unternehmen an. Auch der Tourismus und Übernachtungszahlen sind aussagekräftige Indikatoren, auf deren Basis sich Berichte und Prognosen erstellen lassen.

Wie kann man strukturverändernde Ereignisse als solche identifizieren und deren Auswirkungen in Prognoserechnungen mit einbeziehen?

Ein Prognoseerfolg hängt maßgeblich von Datenqualität und -quantität sowie der Qualität der Modellbildung ab. Da sich Lieferketten inzwischen um den ganzen Erdball erstrecken, werden immer mehr Datenpunkte benötigt, um die Flächennachfrage einzelner Industrien an ganz bestimmten Standorten voraussagen zu können. Der nächste Schritt ist die Modellbildung und die Beantwortung der Frage, wie stark die einzelnen Faktoren in ein Marktsegment beeinflussen und welche Kompensationen. Korrekturen oder Streueffekte es möglicherweise gibt. Der Anstieg der Kraftstoffpreise um mehr als 50 Prozent beispielsweise wird die Zahlungsfähigkeit von Logistikunternehmen und die Mietentwicklung von Logistikflächen definitiv berühren, die Preisentwicklung von Wohnungen im Umland aber eventuell nicht. Denn Umlandbewohner werden eher ihre Mobilitätsaufwendungen reduzieren als an ihre Wohnsituation zu ändern.

Wo liegen die Grenzen aktueller Berechnungsmodelle?

Die wichtigste Grenze ist die Zeit. Je länger ein Prognosezeitraum ist, um so größer die möglichen Abweichungen. Seriöse Aussagen über die Zukunft eines Wohninvestments beispielsweise lassen sich heute für einen Zeitraum von fünf Jahren treffen. Darüber hinaus sorgen die Effekte von Fluktuation und wirtschaftlicher Entwicklung für eine zu große Streuung. Schwierig sind auch Aussagen über Kausalketten. Nach einer 1 Mio. Simulationen kann man zwar sagen, mit welcher Wahrscheinlichkeit ein bestimmtes Ergebnis eintreten wird, bei der Frage nach dem Warum gibt es dann aber oft schon mehrere Möglichkeiten und dann ist eine Festlegung schon nicht mehr wissenschaftlich.  

Was können digitalisierte Marktanalysen, was klassisches Expertenwissen nicht kann?

Klassische Reporte funktionieren immer dann, wenn es auch Marktdaten gibt, bei linearen Szenarien und an Orten mit einem kontinuierlichen Marktgeschehen. Bei einer solchen Grundlage lassen sich die Auswirkungen einer meist erwartbaren Zinsänderung auf die Preisentwicklung auf Transaktionen und Preisentwicklung zuverlässig vorhersagen. Etwas anders ist das bei einem dynamischen Marktgeschehen oder an Orten, wo das bisherige Marktsegment, beispielsweise hochwertige Neubaumietwohnungen, noch nicht hinreichend vertreten ist. Dann müssen alternative Daten in die Analyse mit einbezogen werden. Eine kaufkräftige Zielgruppe lässt sich über das Auftreten hochwertiger Gastronomieangebote nachweisen. Auch Airbnb-Angebote sind eine mögliche Datenquelle, vor allem wenn es um die Vermietung möblierter Apartments geht. Umgekehrt deuten Abwärtstrends bei solchen Quellen daraufhin, dass sich die Aufnahmefähigkeit des Marktes vor Ort erschöpft hat – und man von einer Investition besser absieht.   

 

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Juni 2022

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