Aktives Bestandsmanagement

Mit dem Ende der Niedrigzinsphase haben sich die Rahmenbedingungen für Investments in Immobilien grundlegend geändert. Die Zeiten, in denen bei vielen Gebäudeklassen davon ausgegangen werden konnte, dass die Immobilienwerte bei einem Wiederverkauf nach einigen Jahren automatisch gestiegen sind, sind vorbei. Dennoch besteht kein Grund, der Assetklasse den Rücken zu kehren. Anstatt sich auf An- und Verkauf zu konzentrieren, müssen sich Asset-Manager stärker auf ein aktives Bestandsmanagement fokussieren, sprich: Renditesteigerungen durch Modernisierungsmaßnahmen mit anschließenden Mietanpassungen erzielen. 

Denn gerade bei Wohnimmobilien lassen sich in vielen Fällen weiterhin die Renditen erhöhen. Nötig ist hierfür ein aktives Asset- sowie ein professionelles Bestandsmanagement. 

Vor der Modernisierungsplanung steht eine Gebäude- und Standortanalyse
Wer Wohnimmobilien mit dem Ziel erwirbt, Upside-Potenziale zu heben, beispielsweise indem Mietsteigerungsmöglichkeiten nach durchdachten Modernisierungsmaßnahmen umgesetzt werden, sollte im Vorfeld detaillierte Standortanalysen durchführen. Neben Lagekriterien sollte die örtliche Wohnraumnachfrage analysiert werden sowie das Durchschnittseinkommen der Bewohner und deren Kaufkraft. Ferner gilt es, Besonderheiten wie Kappungsgrenzen, Mietpreisbremsen etc. in die Renditebetrachtung einfließen zu lassen.

Denn es ist wichtig, frühzeitig zu erkennen, welche Mieten nach Abschluss der Arbeiten am jeweiligen Standort erzielbar sind. Die Sanierungsmaßnahmen müssen sich an diesen Ergebnissen orientieren: An Standorten mit hohen Haushaltseinkommen mag eine umfassende Sanierung angeraten sein. An solchen mit mittleren Einkommen genügen vielleicht zunächst punktuelle Investitionen, zum Beispiel in neue Fenster oder Heizungsanlagen. Weitere Gebäudeoptimierungen können dann zu einem späteren Zeitpunkt angegangen werden. 

Besondere Herausforderungen beim Bewirtschaften von Wohnobjekten 
Asset-Manager, die in den zurückliegenden Jahren ausschließlich Gewerbeobjekte bewirtschaftet haben, müssen sich bei Wohnobjekten auf Besonderheiten einstellen. So sind Wohnflächen aufgrund ihrer Granularität komplexer zu bewirtschaften als Gewerbeeinheiten und mit mehr zeitlichem Aufwand verbunden. Unter anderem hat man es pro Wohngebäude zumeist mit einer größeren Anzahl an Mietern zu tun als bei Gewerbeobjekten. Dies ist gleichbedeutend mit mehr Ansprechpartnern. Ferner ist die Koordination von Revitalisierungsmaßnahmen deutlich aufwändiger. Sie müssen oft bei laufenden Mietverträgen und im bewohnten Zustand durchgeführt werden. 

Wer neu in dieses Geschäftsfeld einsteigt, sollte im Vorfeld prüfen, ob er Property- und Facility-Leistungen im eigenen Unternehmen erbringen und dafür Abteilungen aufbauen oder diese Arbeiten an externe Firmen auslagern möchte.

Kompetenzgewinn durch integriertes Gebäudemanagement 
Zwei gewichtige Gründe sprechen für die eine Inhouse-Lösung. Erstens: Ein integriert arbeitendes Unternehmen hat Kosten und Servicequalität eher unter Kontrolle, als wenn die Leistungen an einen Dienstleister vergeben werden. Es verbucht zudem einen Kompetenzgewinn und vermeidet ein aufwändiges Schnittstellenmanagement, wenn es diese Bereiche selbst orchestriert. Zweitens führt die zunehmende Regulatorik, die Digitalisierung und die Integration von KI-Anwendungen im Gebäudemanagement dazu, dass über alle Bereiche hinweg immer mehr Daten zu erheben und zu verarbeiten sind. Eine professionelle Dateninfrastruktur ist am ehesten realisierbar, wenn die dahinterliegenden Dienstleistungen, also Asset-, Property- und Facility-Management, in einer Unternehmensgruppe gebündelt sind und die entsprechenden portfoliobezogenen Daten beziehungsweise Informationen beim Asset-Management zusammenlaufen. Optimierungspotenziale sind leichter erkennbar und lassen sich in den Prozessschritten unmittelbar umsetzen. Das führt zu schnell messbaren Effizienzgewinnen und mittelfristig zu Renditesteigerungen.  

Werden diese Gebäudeleistungen hingegen an externe Dienstleister vergeben, so kann es möglicherweise schwerer werden, die Datenpunkte zu sammeln und zentral auszuwerten. Zwar versprechen in erster Linie Property-Management-Unternehmen einhellig, dass ihre Technik mit vielen Softwareanwendungen kompatibel ist und Daten reibungslos in Echtzeit übertragen werden können. Die Praxis sieht aber häufig anders aus. Auch die Frage, wem die ermittelten Daten gehören, wenn der Auftraggeber den Dienstleister-Vertrag löst, ist nicht immer eindeutig geklärt.

Zudem sind datenbasierte Auswertungen für anstehende Entscheidungen, etwa des Asset-Managements von zentraler Bedeutung. Auch für Investoren-Reportings, das Portfolio-Management und für Entscheidungen zur strategischen Ausrichtung sind Analysen unerlässlich. 

Fazit: Repositionierung des Bestands versus Neubau-Ankauf
Bei Value-Add-Investments steht das Heben von Upside-Potenzialen im Vordergrund. Die Cash-on-Cash-Rendite folgt nach erfolgreicher Repositionierung des Investments. Das benötigt Zeit und Know-how, geht aber auch einher mit einem profunden Wissensgewinn des lokalen Immobilienmarktes und der Wertsteigerungsmöglichkeiten der Immobilie. Ein zunehmend wichtiger Punkt ist das Sammeln und Analysieren von Gebäudedaten. 

Falls Investoren stattdessen eine sofortige Cash-on-Cash-Rendite bevorzugen, sind Neubau-Investitionen die geeignetere Investment-Opportunität. Grundsätzlich sollten alle Investmententscheidungen im Immobilienbereich einen langfristigen Horizont haben und Potenziale sukzessive gehoben werden. 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Barton Group
Erstveröffentlichung: IPE D.A.CH, 10. Februar 2026