16.02.2026

Mietenregulierung setzt Fehlanreize

Dr. Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender, empirica AG

Herr Braun, Berlin war die erste Stadt, die sich als angespannter Wohnungsmarkt definierte und auch sonst gibt es praktisch keine Regulierungsvorschrift für Mietwohnungen, die wenn nicht in Berlin erdacht, so doch wenigstens hier rasch angewandt wurde. Welche messbaren Effekte hat der Hang zur Restriktion?
Die geltenden Bestimmungen regeln vor allem die Anpassungsmöglichkeiten bei den Bestandsmieten sowie, die Mietpreisbremse, die Entwicklung der Neuvertragsmieten. Im Ergebnis haben wir in Berlin überwiegend Bestandsmieten von unter 10 Euro je Quadratmeter, Neuvertragsmieten um die 15 Euro je Quadratmeter und Neubaumieten von 20 Euro je Quadratmeter und darüber. Dabei sind nur die Neubaumieten nicht reguliert und bilden sich damit als einzige ausschließlich über Marktmechanismen. Werden Neubaumieten zu hoch angesetzt, bleibt die Wohnung längere Zeit leer. Bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen gibt es dagegen oft binnen kurzem hunderte Bewerbungen für die sehr wenigen Angebote. Der Rückgang bei den Inseraten zeigt zweierlei: Einerseits werden viele Wohnungen gar nicht mehr öffentlich am Markt, sondern nur noch einem begrenzten Interessentenkreis angeboten, weil sich der Vermieter bei gleichem Ergebnis Arbeit und Aufmerksamkeit ersparen möchte. Und zweitens ziehen die Berliner immer seltener um, weil sich ein Umzug etwa in eine kleinere Wohnung für sie wirtschaftlich nicht lohnt. Die Regulierung der Mieten führt so insgesamt zu einer Fehlallokation. Das verfügbare Wohnungsangebot in Berlin könnte durch einen Abbau der Fehlanreize spürbar erweitert werden.

Welche weiteren Hinweise auf eine Fehlallokation gibt es?
Ein wichtiger Hinweis ist, dass die Haushaltsgröße in Berlin über alle Wohnungen hinweg tendenziell zunimmt, weil beispielsweise Kinder später oder gar nicht ausziehen. Zugleich aber bleibt der durchschnittliche Flächenverbrauch in Berlin auf einem hohen Niveau. Das heißt: Das Verbleiben kleinerer Haushalte in zu großen Wohnungen mit einem günstigen Mietvertrag ist nicht mehr nur anekdotisch, sondern statistisch relevant. Darüber hinaus gilt es unter Berlinern inzwischen als Dummheit, einen Bestandsmietvertrag wegen eines beruflichen Umzugs oder eines neuen Partners aufzugeben – man nennt das des Lock-in-Effekt. Wenn möglich und opportun, bleibt die Wohnung zeitweise leer, wird als faktischer Zweitwohnsitz oder Refugium genutzt oder untervermietet. In Folge der Regulierung hat sich der Berliner Mietwohnungsmarkt insgesamt so weit verfestigt, dass er nicht mehr auf die sich verändernden Bedürfnisse der Mieter und die Impulse der Stadtentwicklung reagieren kann. Gewinner sind die Bestandsmieter, aber nur so lange wie sich ihre Lebensumstände nicht verändern.

Nun gibt es in Berlin zahlreiche Haushalte, die sich zwar ihre bisherige Miete aber kaum eine Erhöhung und schon gar keinen Umzug leisten können. Wie können diesen soziale Härten erspart werden?
Generell wären Umzüge wieder leistbarer und Neuverträge günstiger, wenn es mehr verfügbare Wohnungen gäbe und damit insbesondere durch Beseitigung des Lock-in-Effektes. Zusätzlich kann eine stärkere und passgenaue Subjektförderung für Entlastung sorgen und wäre außerdem gerechter und wahrscheinlich insgesamt günstiger als das bisherige Maßnahmenpaket. Die bisherigen Restriktionen bedeuten jedenfalls auch Steuerausfälle. Hinzu kommen die Kosten für den sozialen Wohnungsbau. Da fließt Geld auch an Haushalte, die längst keinen Anspruch auf staatliche Unterstützung mehr haben, nur dass das niemand überprüft und auch weil bei einer Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe juristische Auseinandersetzungen befürchtet werden.

Aus der Immobilienbranche ist die Kritik an der Regulierung der Mieten naturgemäß besonders groß. Welche Auswirkungen auf das Verhalten der Wohnungsanbieter haben Sie in den vergangenen Jahren beobachtet und gemessen?
Die messbaren Auswirkungen betreffen vor allem den Wohnungsbestand. Annahmen darüber, dass der Mietendeckel und die mögliche Vergesellschaftung größerer Wohnungsbestände zu geringeren Investitionen in den Wohnungsneubau führen, sind zwar plausibel, lassen sich aber schwer nachweisen. Dass weniger investiert wird, zeigt sich aber in den Wohnungsbeständen. Dort baut sich sukzessive ein Instandsetzungs- und Modernisierungstau auf. Denn wer beispielsweise Enteignung oder Deckelung von Mieten befürchten muss, wird kein zusätzliches Geld in die Hand nehmen, um den Wohnwert zu steigern. Das heißt, im Ergebnis wirkt sich die berlinspezifische Mietenregulierung negativ auf die Wohnqualität und den energetischen Zustand des Gebäudebestands in der Stadt aus.

Woher rührt der hohe Stellenwert der Mietenregulierung in der hiesigen Wohnungspolitik?
Am Anfang stehen wohl zwei Annahmen. Erstens, dass die Menschen mehr Geld in der Tasche haben, wenn die Miete stärker reguliert wird. Und zweitens: dass einfache Lösungen zu guten Ergebnissen ohne Folgeerscheinungen führen. Der Mietendeckel und die Mietpreisbremse sind solche einfachen Lösungen. Sie unterschlagen jedoch die Anreize, die sie implizieren: beispielsweise die Tatsache, dass Mieter, wenn sie einen Nachmieter bestimmen können, Abstandszahlungen kassieren und es einen Schwarzmarkt für günstige Mieten gibt. Hinzu kommen Untermietverhältnissen, wo der oder die Untermieter deutlich mehr zahlen, als sie nach den Regeln von Mietspiegel- und Mietpreisbremse ausgeben müssten. Der Glaube, dass Mieter per se die besseren Menschen sind, mag zwar in einer Mieterstadt wie Berlin populär und unter politischen Erwägungen sinnvoll sein, geht aber an der sozialen und wirtschaftlichen Realität vorbei.