Wohnen als Primärrecht der EU

Dem Europäischen Wirtschafts- und Sozialausschuss (EWSA) ist ein echtes Kunststück gelungen. Der ESWA ist kein Gesetzgebungsorgan, aber mit 350 Mitgliedern aus 27 EU-Staaten, zusammengesetzt aus Arbeitgebern, Gewerkschaften, Landwirten und Verbraucherschützern, eine Institution, die regelmäßig konsultiert wird und deren Stellungnahmen damit zumindest ein gewisses politisches Gewicht – mindestens aber eine diskursive Dynamik – entfalten kann. Nun hat der ESWA wieder eine Stellungnahme veröffentlicht. Diese setzt sich mit der gegenwärtigen Wohnungspolitik in der Europäischen Union auseinander.

Zwei Forderungen, die sich ausschließen
Das Bemerkenswerte – mithin das eigentümliche Kunststück – findet sich schon auf der ersten Seite, in dem der ESWA die ganze Widersprüchlichkeit europäischer Wohnungspolitik beschreibt. In Anerkennung der Tatsache, dass die EU für Wohnungsfragen überhaupt nicht zuständig ist, fordert der EWSA die Kommission ausdrücklich dazu auf, das „Grundrecht auf Wohnen“ ins Primärrecht der EU zu überführen – folglich dafür Sorge zu tragen, dass die EU dauerhaft und uneingeschränkte Kompetenz auf diesem Politikfeld erhält. Schon einen Absatz später heißt es, dass ein „koordinierter EU-Ansatz dringend benötigt wird (…) unter Wahrung der Subsidiarität.“ Was so sperrig und technisch klingt, beschreibt tatsächlich einen fulminanten Widerspruch: Subsidiarität bedeutet nämlich, dass die EU immer und grundsätzlich nur dann tätig werden soll, wenn die Mitgliedstaaten erkennen, dass sie es alleine nicht besser hinbekommen. Man kann nicht Wohnen ins Primärrecht verhelfen und gleichzeitig die Subsidiarität wahren wollen. Das Primärrecht Wohnen hebelt den subsidiären Gedanken aus, indem die Zuständigkeit von den Mitgliedstaaten auf die EU übertragen wird, ohne regelmäßig zu fragen, ob die EU es überhaupt besser kann. Die EU würde schlicht ins Handeln kommen, weil sie formaljuristisch zuständig wäre.

Bedenke das Ende
Was würde es bedeuten, wenn die EU künftig eine aktive Rolle in der Wohnungspolitik übernimmt? Anfänglich würde dieses neue Politikfeld nur sehr langsam sichtbar werden. Schließlich müssten auf europäischer Ebene erst einmal Strukturen aufgebaut werden; die EU-Kommission würde sich eine eigene Generaldirektion schaffen, Personalstellen umsetzen und aufbauen, Expertise draufschaffen, Gelder im EU-Haushalt umschichten, um sich arbeitsfähig zu machen. Inhaltlich würden vermutlich zunächst die begonnenen Maßnahmen aus dem Affordable Housing Plan und der EU Strategy for Housing Construction intensiviert werden. Dabei geht es um bessere Koordination zwischen den Mitgliedstaaten, man würde über Finanzierungsinstrumente nachdenken, vielleicht auch darüber, den Wohnungsbau aus dem Beihilferecht herauszulösen. Gegen all das muss man prinzipiell nicht opponieren. 

Aber wer Politik ein wenig länger beobachtet weiß, dass sich Politikfelder schnell dynamisieren. Wenn die Maßnahmen für keine kurzfristige Entspannung auf den Wohnungsmärkten sorgen – und wenig spricht dafür, weil die Mitgliedstaaten dies ja selbst schon seit Jahren verzweifelt versuchen – dürfte die EU ihren Aktionsradius ausweiten. Wer will der EU austreiben, dass sie in ihrer Zuständigkeit für Wohnungsfragen nicht künftig auch Eingriffe in das Mietrecht der Mitgliedstaaten nimmt? Schon heute versucht die EU über ein verkapptes Binnenmarktverständnis regulatorische Pflöcke bei der Kurzzeitvermietung über eine Short Term Rental Regulation einzuschlagen. Würde Wohnen zum Primärrecht könnte die EU zweifelsohne künftig über Kappungsgrenzen und Mietpreisbegrenzungen diskutieren, ohne die jeweiligen Wohnungsmärkte im Detail zu kennen.

Europarecht bricht Landesrecht
Wem das alles schon zu weit geht und Zweifel hat, den sei an das bahnbrechende Urteil Costa/ENEL aus dem Jahr 1964 erinnert. Es markiert eines der wichtigsten Urteile in der Rechtsprechung des Europäischen Verfassungsrechts, in dem es sagt, dass die EU (damals noch EG) einen eigenständen, von nationalen Vorrechten unabhängigen Handlungsspielraum hat, dem auch ein gewisser Geltungsanspruch anhängt. Soll heißen: Europäisches Recht ist durchaus in der Lage, nationale Regelungen zu durchbrechen. Europarecht bricht Landesrecht. Eine europäische Mietpreisbremse würde mietrechtliche Regelungen auf Bundes- und Landesebene aufheben. 

Man kann der EU keinen Vorwurf machen. Wenn die Mitgliedstaaten eine Kompetenz auf die supranationle Ebene heben, muss die EU-Kommission schlicht ihrem Handlungsauftrag nachkommen, nämlich für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Ob Brüssel nun den Wohnungsmarkt von Kiel besser kennt als Berlin spielt dabei keine Rolle. Es den Verträgen zur Arbeitsweise der Europäischen Union würde sich schlicht die Notwendigkeit politischer und regulatorischer Maßnahmen ergeben. Auch das Geld in den EU-Töpfen würde längst nicht ausreichen, eine Debatte würde entstehen, dass die Mitgliedstaaten mehr Geld nach Brüssel überweisen müssen, um dem europäischen Maßnahmenpaket mehr Durchgriffskraft zu verschaffen.

Was wirklich wichtig ist
Bei all diesen Gedankenspielen sollte man sich eines genau fragen: Ergibt sich irgendein Vorteil daraus, dass wohnungspolitische Fragen in Brüssel beantwortet werden? Braucht es überhaupt eine Harmonisierung zwischen den Mitgliedstaaten oder ist es nicht genau richtig, dass wir auf über 200 unterschiedliche Wohnungsmärkte alleine in Deutschland differenzierte Antworten geben?
Dass es seit Neuestem einen EU-Wohnkommissar gibt und selbst das EU-Parlament einen Sonderausschuss für bezahlbares Wohnen eingerichtet wurde, ist vielfach missinterpretiert worden als Bedeutungszuwachs für das Thema als solches. Wohnen war auch früher schon wichtig; es ist heute genauso wichtig. Bezahlbares Wohnen ist tatsächlich eine soziale Frage mit unwahrscheinlich großer Bedeutung für jeden einzelnen und für eine Gesellschaft insgesamt. Es aber von einer vermeintlich höheren Instanz – der EU – bearbeiten zu lassen, kann sehr schnell nach hinten losgehen. 

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2026