Hotelimmobilien? Spannende Zeiten!

Im Berliner Zoopalast stand eine besondere Assetklasse im Fokus: Hotelimmobilien. Nur wenige Immobiliensegmente wurden von der Pandemie so stark getroffen wie die Hotelbranche. Doch die Unterschiede innerhalb dieser Assetklasse sind enorm: Während die Perspektive der Ferienhotellerie besser scheint als vor der Krise, kommt die Stadt- und Businesshotellerie nur schleppend zurück. Bei vielen Gästen führte Corona zu einem ganz anderen Qualitäts- und Servicebewusstsein – für ein gutes Produkt ist häufig ein höherer Preis durchsetzbar.

Die Experten auf dem Panel „Hotel und Short Stay – gebeutelt von Covid-19?“ warfen einen Blick auf die aktuelle Situation der Hotel- und Investmentbranche, die veränderte Kommunikation zwischen Betreibern und Investoren, die akuten Herausforderungen der Branche – und die Chancen der Krise.

„Von einem Rekordhoch Anfang 2020 ist die europäische Hotelbranche auf ein absolutes Nullniveau gefallen. Die Hotelbranche wurde hart gebeutelt. Zwar war das Hotelgeschäft schon immer volatil, doch nach Corona sind Pauschalaussagen nicht mehr möglich. Es kommt zu sehr auf Konzept, Marke, Standort und Betreiber an“, so Martin Schaffer, Partner der MRP Consult GmbH. „Auch die Erträge sind nicht mehr so budgetier- und planbar wie vor der Pandemie. Die Profitabilität hat in den vergangenen Monaten sehr gelitten.“

Ähnlich sieht es Dr. Jörg Frehse, Managing Partner der MHP Hotel Group: „Wie alle anderen hatten wir zu Beginn der Pandemie große Sorgen. Mit unseren Investoren haben wir die Problemlage schnell und offen diskutiert – und sind dann zu guten, nachhaltigen Lösungen gekommen. Sowohl die KfW-Darlehen als auch das Kurzarbeitergeld haben der Branche in Deutschland sehr geholfen. Mittlerweile sehen wir die Krise als Riesenchance, weiter zu wachsen, sowohl als Pächter wie auch als Betreiber. Ein Beispiel dafür ist jüngst unser Co-Investment in Basel, bei dem wir ein Swissotel aus einer Insolvenz gekauft haben. Es sind spannende Zeiten für die Hotelbranche.“

„Planungen für einen Fonds haben wir wegen Corona aufgegeben, jetzt beobachten wir erstmal den Markt. Im Bestand haben wir erlebt, dass viele Pachten nicht mehr bezahlt werden konnten. Dann haben wir uns auf Stundungen oder eine Verlängerung der Pachtverträge geeinigt“, erläutert Dr. Dirk Krupper, Geschäftsführer der Helaba Invest Kapitalanlagegesellschaft mbH. „Unser Ziel war deshalb vorrangig, Verkehrswerte stabil zu halten. Heute ist klar: Wir wollen weiterhin in Hotels investieren, auch über Beteiligungen. Inzwischen reden wir mit unseren Anlegern mehr über die Zukunft des Büros als über Hotels.“

Auch die Real I.S. AG hat Pläne für einen eigenen Fonds verschoben. „Vor der Pandemie hatten wir uns mit Plänen beschäftigt, einen reinen Hotelfonds aufzulegen. Das haben wir zügig ad acta gelegt. Doch als Beimischungen blieben Hotels für unsere Fonds sehr attraktiv“, so Maximilian Ludwig, Head of Asset Management Retail Hotel & Logistik der Real I.S. „In den vergangenen Monaten war die Zusammenarbeit mit den Betreibern durchweg positiv. Wir sind wesentlich enger zusammengerückt und tauschen uns seitdem viel intensiver aus. Unsere Bestandshotels haben die Krise gut gemeistert.“

Das sieht Heinz Wehrle, Managing Director Hotel Investments der Values Real Estate und Managing Partner der Unternehmensberatung Horwath HTL, ähnlich: „Vor allem in der Kommunikation hat sich viel verändert, sie wurde viel ehrlicher und intensiver. Es hat sich gezeigt, dass nur in der Zusammenarbeit der Wert einer Immobilie erhalten werden kann.“ Die Pandemie verdeutlichte, dass die kleineren und lokalen Betreiber viel agiler und flexibler auf die Krise reagierten als die großen, weltbekannten Ketten. „Vor allem waren Ansätze für Additional Revenue gesucht, etwa durch die Integration zusätzlicher, gefragter Nutzungen in die Hotelimmobilie. Hier hat sich gezeigt, wie wichtig lokale Marktkenntnis ist.“

Matthias Lowin, Geschäftsführer der Feuring Hotelconsulting GmbH, sieht die Branche vor großen Herausforderungen: „Die Pandemie hat der Hotelbranche viel Personal gekostet, das nach Auslaufen der Kurzarbeit nicht mehr zurückkam. Die Leistungsqualität der hat vielerorts sehr gelitten.“ Die Unsicherheit zu Beginn der Pandemie bis Ende 2020 sei in der Hotelbranche gewaltig gewesen. „Als Betreiber wie auch Investor haben wir sehr viele Gespräche geführt. Als absehbar war, dass die Pandemie länger andauern wird, hat der überwiegende Teil der Investoren eine große Weitsicht an den Tag gelegt. Dabei hat der Bund wirklich viel geleistet für die Hotelbranche in Deutschland. Das sah in anderen Ländern ganz anders aus. Seitdem entwickeln sich die Investmentmärkte auch sehr unterschiedlich.“

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Dezember 2021