KI verändert den Büromarkt

Wie wirkt sich der zunehmende Einsatz von KI in der Arbeitswelt auf den Büroimmobilienmarkt aus? Bislang deutet vieles eher auf eine Verstärkung des „flight to quality“ als auf einen flächendeckenden Rückgang der Nachfrage hin. Prognosen und Szenarien im Überblick. 

Künstliche Intelligenz wird seit dem Durchbruch generativer Systeme immer wieder als potenzieller Jobkiller bezeichnet. Prominent warnte etwa Peter Navarro, handelspolitischer Berater von US-Präsident Donald Trump, vor strukturellen Verwerfungen am US-Arbeitsmarkt. Andere sehen in KI hingegen einen Produktivitätsmotor, der Tätigkeiten beschleunigt, Qualität erhöht und neue Rollen entstehen lässt, ohne dabei notwendigerweise viele Arbeitsplätze zu vernichten. Vor diesem Hintergrund stellt sich für den Büroimmobilienmarkt die entscheidende Frage: Welche Folgen können diese möglichen Entwicklungen für die Flächennachfrage in den kommenden Jahren haben? 

Zunächst ist festzuhalten: Selbst, wenn sich belastbare Prognosen zur Entwicklung der Bürobeschäftigung treffen ließen, wäre eine unmittelbare Übertragung auf die Flächennachfrage konzeptionell zu kurz gegriffen. Denn Büroflächennachfrage ist keine lineare Funktion der Zahl der Arbeitsplätze. Sie entsteht aus dem Zusammenspiel von Bürobeschäftigung, Flächenproduktivität, Nutzungsintensität im Kontext hybrider Arbeitsmodelle sowie Qualitäts- und Lagepräferenzen – und KI beeinflusst all diese Faktoren gleichzeitig. 

Transformation statt Disruption 
Zunächst zur Bürobeschäftigung: Die bislang belastbarsten internationalen Studien sprechen eher für eine Transformation von Aufgabenprofilen als für eine flächendeckende Substitution von Bürojobs. Vor allem routine- und verwaltungsnahe Tätigkeiten sind stark exponiert. Wissensintensive Funktionen dürften hingegen eher durch KI ergänzt als vollständig ersetzt werden. Entsprechend werden Rückgänge vor allem bei administrativen Assistenz-, Sachbearbeitungs- und Datenerfassungsaufgaben erwartet, während Rollen in Datenanalyse, Softwareentwicklung, KI, Cybersecurity sowie Governance- und Transformationsfunktionen an Bedeutung gewinnen. 

Entscheidend ist dabei das Tempo der Veränderungen. Unternehmensumfragen zeigen, dass generative KI zwar bereits breit genutzt wird, bislang jedoch vor allem für punktuelle Anwendungen und nicht für ein grundlegendes Redesign von Arbeitsabläufen und Wertschöpfungsketten. Solange dies der Fall ist, dürften die Effekte auf Beschäftigung und damit auch auf die Flächennachfrage eher graduell als disruptiv ausfallen. Für Deutschland und die EU spricht zudem vieles für eine schrittweise Anpassung: Institutionelle Rahmenbedingungen, Regulierung wie der EU AI Act und der spezifische Branchenmix machen einen abrupten Beschäftigungsschock weniger wahrscheinlich. 

Damit kommen wir zum zweiten relevanten Faktor: der Flächenproduktivität. KI automatisiert administrative Aufgaben und verschlankt Backoffice-Strukturen, was tendenziell zu höherer Desk-Effizienz und geringerer individueller Flächeninanspruchnahme führt. Zugleich verändert sich die funktionale Struktur der Nachfrage: Mit dem Bedeutungsgewinn wissensintensiver, projekt- und teamorientierter Tätigkeiten steigt der Bedarf an Kollaborations-, Trainings- und Kundenflächen. Der Anteil klassischer Einzelarbeitsplätze an der Gesamtfläche dürfte damit weiter sinken, während kollaborative und projektorientierte Nutzungen zunehmend an Bedeutung gewinnen. 

Quelle: PTXRE 

„Flight to quality“ nimmt zu
Die beschriebenen Effekte dürften eine Verstärkung des „flight to quality“ begünstigen: Wenn Unternehmen Flächen konsolidieren oder ihre Konzepte anpassen, erfolgt die Reduktion häufig zunächst in sekundären Beständen, insbesondere dort, wo routine- und backoffice-lastige Funktionen dominieren. Die verbleibenden Standorte müssen höhere Anforderungen in puncto Aufenthaltsqualität, ESG-Performance, Erreichbarkeit und digitaler Infrastruktur erreichen. KI wird damit zu einem weiteren Nachfragetreiber nach hochwertigen, gut angebundenen Standorten. 

Für Investoren geht es weniger um eine einzelne Prognosezahl als um die strukturelle Exponierung von Mietern und Standorten gegenüber KI-bedingten Anpassungen. Entscheidend ist das Funktionsprofil der Mieter: Wie hoch ist der Anteil von Tätigkeiten mit höherem Automationspotenzial gegenüber wissensintensiven oder governance-relevanten Funktionen? Flächeneffekte materialisieren sich dabei häufig nicht primär über Headcount-Veränderungen, sondern über Workplace-Strategien, Desksharing-Quoten, Anwesenheitspolitiken und die Nutzung von Flex-Flächen. 

Auf Objekt- und Standortebene wird die Anpassungsfähigkeit des Bestands zum zentralen Risikofaktor. Digitale Infrastruktur, technische Leistungsfähigkeit, flexible Grundrisse und ESG-Qualität bestimmen, wie gut veränderte Nutzungsprofile – etwa ein höherer Anteil an Projekt- und Kollaborationsflächen – wirtschaftlich abgebildet werden können. Mit sinkender Flexibilität steigt das strukturelle Obsoleszenzrisiko. 

Mögliche Szenarien 
Im Kontext von Investmententscheidungen empfiehlt sich daher weniger eine Punktprognose als ein transparenter Szenariorahmen. Im Basisszenario überwiegt die Transformation: Aufgabenprofile verschieben sich, ohne dass es zu einer plötzlichen flächendeckenden Netto-Reduktion der Bürobeschäftigung kommt; Hybridarbeit bleibt etabliert, während Qualitätsanforderungen an die Flächen steigen. Ein restriktiveres Szenario kombiniert beschleunigte Automatisierung – insbesondere in administrativen Funktionen – mit höherer Flächeneffizienz und anhaltendem Hybridtrend, was den Druck vor allem auf sekundäre Bestände erhöht. In einem produktivitäts- und wachstumsgetriebenen Szenario entstehen neue Aufgaben und Rollen, wodurch Büroflächen mit kollaborativem Profil an Bedeutung gewinnen und hochwertige Standorte zusätzliche Nachfrageimpulse erfahren. 

Quelle: PTXRE 

Für den Büroimmobilienmarkt bedeutet KI daher weniger einen abrupten Nachfrageschock als eine strukturelle Verschiebung innerhalb bestehender Trends. Entscheidend ist somit nicht die pauschale Frage nach mehr oder weniger Fläche, sondern die Differenzierung nach Nutzungsprofil, Qualität und Anpassungsfähigkeit. 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von PTXRE
Erstveröffentlichung: Exxec News, März 2026